试析城市土地混合用途开发策略探讨

试析城市土地混合用途开发策略探讨

姚海玲

安徽省宣城市自然资源和规划局安徽省宣城市242000

摘要：随着城市经济高速发展，城市用地日渐紧张，在管控土地用途基础上优化土地混合用途开发尤为重要。因此，本文在实践过程中提出了一些行之有效的策略，促使城市土地混合用途开发更加规范、合理、有效，呈现多样化城市土地用途的同时最大化提升开发、利用效率与效益。

关键词：城市；土地混合用途；开发；策略；探讨

随着城市建设发展步伐不断加快，城市土地不断被分区、分隔，土地用途单一化以及土地功能联系程度不高，不利于增强城市活力，导致城市生态环境恶化等。针对这种情况，要在把握现状、影响因素基础上再认识传统聚落空间，以市场发展需求为基点，合理设置城市土地规划目标，优化完善城市土地混合用途开发路径，将城市土地多方面用途协调统一，解决浪费以及闲置问题，促使有限的城市土地资源得到科学化应用，更好地服务于城市经济建设发展。

一、分析制约因素，借鉴发达国家经验

在联系实际中全方位、系统化分析制约城市土地混合用途开发的因素，比如，城市用地分类标准有待完善，城市土地规划以及编制和市场实际情况不吻合，土地混合用途概念界定不明确，明确土地混合用途开发中呈现的问题，优化开发目标、流程、步骤等同时持续改进工作质量。此外，城市土地混合用途开发过程中坚持基本国情的同时围绕城市土地混合用途开发影响因素以及呈现的问题，针对性借鉴英国、美国、德国等发达国家在城市土地混合用途开发中的成功经验，以环境影响为切入点，提升城市土地用途混合、变更等的弹性空间，促使城市土地混合用途开发形式更加多样化，增强土地规划应变能力，促使土地开发效率以及效益最大化提升。以“英国”为例，英国城市土地开发中实行的是中央政府、地方政府两级主管，地方土地规划体现在多个方面，明确土地用途的同时进行合理化布局，制定详细的方针政策、开发方案等。地方土地规划成果借助规划说明书、用地规划图客观呈现，规划说明书中明确强调符合各项用地政策的边界范围、空间区位都要明确标识；用地规划图包括土地用途分类、土地政策编号，各类用地都要注明对应的用地政策编号，用地政策内容、要求等会在土地规划说明书中呈现出来，可以将土地用途与土地规划政策有机融合，能够从根本上规范土地开发以及利用。英国制定的《城乡规划（用地类别）条例》中根据基本用途，土地以及建筑物用途可分为A、B、C、D四大类，再分别对其进行进一步划分，以“A类”为例，包括A1：商店，A2：金融与专业服务设施，A3:餐馆与咖啡馆，A4:饮品店，A5:外卖热食店。我国可以在具体问题具体分析中进行合理化借鉴，为城市土地用途混合开发注入活力的同时保证开发质量。

二、完善用地分类标准与用途界定，强化土地规划条件引导

我国要以市场为导向，在联系各方面实际中合理借鉴发达国家城市土地分类，比如，德国城市用地包括四大类，即居住用地、商业用地、混合用地以及特殊用地，美国城市用地包括三大类，体现在居住、商业以及工业三大层面，优化完善制定的城市用地分类标准，对分类范围、方法等进行合理化调整，防止土地分类过细过粗的同时提升弹性空间，能够有效包容增添的各类用地类别，促使城市建设发展中土地用途混用顺利实现，在多样化用途作用下提升利用率。在此过程中，城市土地用途界定需要进一步完善，界定清晰、明确，一类用地对应一类主导土地用途的同时能够兼容其他各类用途，为土地用途混合开发提供重要保障，在合理化开发中完善城市公共服务设施、改善城市环境、提升城市空间利用率等，增强城市活力的同时客观展现城市土地价值。在此基础上，我国要强化城市土地用途混合开发中土地规划条件引导，进行文字性或者图式政策描述、说明等，明确土地混合用途开发要求、要点、注意事项等，有效开发的同时保证土地用途多样化。

三、动态控制城市土地规划，优化土地混合用途开发方法

随着市场需求以及利益需求动态变化，城市土地混合用途开发难度系数明显增加，需要动态控制城市土地规划，在全过程控制中完善城市土地开发、利用两大环节。我国要在动态控制中协调好多方利益，采用政府部门强行控制、市场自主开发二者相结合的方法，开发土地混合用途的同时促使城市多样化功能顺利发挥，在源头上提升城市环境质量。在此过程中，我国要借助动态化控制明确政府部门提供的设施用地以及市场动态发展中所需的设施用地，优化设施土地用途分类，对各允许用途下土地开发比例进行规范化调整，再重新组合不同用途下的土地资源，明确土地的出让年期、出让价格等，提升不同用途的土地建设总量平衡程度以及完善用地结构体系，加大监督管理力度，制定可行的制度的同时优化土地混合用途开发方法，在动态控制的基础上借助信息技术手段优势作用，采用线上以及线下结合的多种方法，高效监管城市土地混合用途开发的关键性环节，避免开发过程中频繁出现各类问题。

四、加强土地混合用途开发评价，提升城市土地利用效能

城市土地混合用途开发中要完善评价环节，结合城市中工业用地、商业用地等性质、功能等，采用适宜的评价方法，制定可行的评价因子、分级标准、评价权重等，合理分级，从不同角度入手科学评价土地混合用途开发情况，结合存在的问题、风险隐患等，进一步完善开展的开发工作，促使开发更加规范化、科学化。比如，在城市商业用地混合用途开发中，要考虑空间、交通、人口密度、环境污染等影响因素；在城市工业用地混合用途开发中，要考虑主导风向、水源、交通要道等影响因素，细化分析土壤、气候、地貌、植被等生态敏感性因子以及用地、废水污染、交通道路等生态适宜度因子，结合对应的分级标准、权重等，优化完善开展的城市土地混合用途开发工作，在提升城市土地利用效能中经济与环境协调统一。相应地，下面便是城市土地混合用途开发评价因子结构图。

城市土地混合用途开发评价因子结构图

五、结语

总而言之，我国要在理论探究、实践探索中深化把握城市土地混合用途开发实际情况，完善城市用地分类标准、土地用途界定、土地规划条件等，动态控制城市土地规划的同时高效开展土地混合用途开发工作，优化城市用地结构体系的同时土地多种用途共存，在实际应用中发挥最大化效能，缓解城市发展中尖锐的人地矛盾，将城市经济发展、生态环境保护有效衔接，在城市土地混合用途开发中实现经济、社会以及生态三大效益目标。

参考文献

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