城乡规划建设与土地管理分析施骋

城乡规划建设与土地管理分析施骋

施骋

宁国市城乡规划局安徽省宣城市宁国市242300

摘要：随着我国经济技术的快速发展，城市化进程不断加快，城市人口越来越多，为了满足人们生活和生产方面的需求，建设项目的规模和数量都有了很大程度的提高，使城市的土地资源越来越紧张。为了缓解城市发展和土地资源之间的问题，相关部门需要加强研究土地规划管理和城乡规划工作，采取有效的措施来解决工作实施中遇到的矛盾，并提出合理化建议。

关键词：城乡规划；土地管理；发展策略

一、城乡规划建设与土地管理之间的关系分析

从某种程度上来说，土地规划制约着城乡规划建设，但是土地规划却能有效地处理好在建设过程中带来的资源过度消耗、土地过度开发、环境污染等问题，因此，二者相辅相成。要想让城市不断发展，就必须协调好两者之间的关系，让有限的土地得到最大保护，并发挥最大的价值，构建我国和谐型可持续发展社会。在城市建设和经济发展的过程中，土地资源占有非常重要的地位。随着城市化进程的不断加快，各类建设项目都有了突破性的进展，人口数量越来越多，需要用到的土地资源也越来越多，导致城市的土地资源日益紧张。针对这些问题，相关政府部门听取了社会各界的意见和建议，并颁布了许多指导性的文件，使土地规划管理与城乡规划实施之间的关系更加和谐。

1、确立土地管理的核心地位，保证城乡规划的合理性。目前，我国乡镇在开展建设用地规划工作中主要采取增减挂钩政策，这项政策能够优化城乡结构，促进良好发展。利用增减挂钩政策能够使农村土地的利用效率得到大幅度提升，还可以促进农村居民用地不断往集中用地方向发展，这样可以增加土地价值。同时，可以不断调整和优化城乡的土地结构布局，在符合耕地供给的基础上使城乡发展的矛盾得到缓解。在政策的实施过程中，经常在社会经济的作用下出现一些违背民意的问题，加重人和地的紧张关系。为了避免出现这些问题，相关政府部门一定要确立土地管理的核心地位，不断改进和完善土地规划管理方面的政策，强化增减挂钩政策的作用，结合土地资源的实际情况，给予准确的定位，尽量避免占用太多的农田面积，使城乡规划更加合理。

2、建设用地计划和城镇建设用地的合理扩大。目前，我国的社会经济处于转型阶段，大部分城市都开始改造和扩建原来的土地资源，并且在不断规划新的区域，这些也构成了现有的土地规划模式。为了提高土地资源的利用率，必须不断改进和完善此模式，使其更加科学合理。在实际工作中，对于经济开发新区以及规模较小的城镇，可以利用新区建设模式。对于规模较大的城市，必须控制现有土地的使用面积，使改造旧城区与开发新区域之间的工作能够协调安排。这就要调整土地规划管理与城乡规划实施两者的关系，在调整时可以采用以下模式：在确保能够有效控制建设用地的条件下，全面研究我国城乡发展的实际情况，科学分析土地使用布局以及经济整体结构，并结合土地整体规划与城乡规划实施来确定土地的类型和使用功能。

3、加深土地规划的深度，不断改进管理体系。为了使城乡建设能够可持续发展，一定要合理规划城乡建设，做好土地规划管理工作，全面利用各项土地资源。在实际工作中，相关工作人员要改进管理体系，充分发挥土地的引导与调控功能，设计出完善的周期性土地利用规划方案，并细化土地规划内容，明确土地的用途，不断优化城市规划的实施效果。

二、城乡规划与土地管理中存在的问题

1、从总体规划编制角度看“见点不见面”。我国《城乡规划法》出台后可以看到城乡统筹得到强调，但城乡土地产权存在差异，涉及利益上的差异相对较大，有些片面会导致城乡不对等，一些生硬的区域划分缺少依据，导致出现地域脱节现象。从整体看，编制有些僵化，没有充分考虑到城乡差异，尤其在配套设施和市场化运作层面障碍与难题都有，不利于长远发展。

2、从管理角度看土地出让存在“硬捆绑”现象。在土地出让过程中，根据国家规定，城乡规划对建设用地的管控是出让条件的核心，合同直接套用无法调整，这种控制性出让“硬捆绑”，内容有欠明确，条款并不清晰，与合同要求有差距，不科学的指标制定为日后工作留隐患。

3、从具体实施角度看城乡发展空间受限。土地产权始终是个问题，目前土地双轨制，农村集体土地难以直接流转，农民在城镇化建设中土地增益基本分享不到，农地及拆迁补偿是短暂有限的，且集体所有土地收益与国家所有土地相比较收益低，集体所有土地财产没有和国家所有土地财产对等，农民的社保医保保障质量差。

4、城市规划中不合理的土地使用对规划的整体实施造成很大影响。由于土地资源紧张，现有的土地无法满足城乡建设的需求，就会选择占用农业用地，使农业用地不断减少。与此同时，城市的建筑面积却在不断增大，因而对城镇、村庄及非农业用地的情况很难把控。从另一方面来讲，现行土地规划当中也存在不少问题，比如在土地征用过程中，给予农民的补偿远远达不到土地本身的价值，使农民的切身利益受到损害。

三、城乡规划与土地管理协调发展的策略

1、完善规划延展建设空间。土地资源编制是借助科学手段对资源利用进行指导，这样有利于项目建设向更规范的方向发展。在编制镇乡村发展规划时，上级省市县政府要注意将镇乡村规划与土地剩用总体规划有机衔接起来，让镇乡村的建设规划在土地总体利用规划的范围内执行，加强管理，减少违法用地行为；注重地域空间的规划，土地利用要为镇乡村远期规划愿景预留出发展空间，合理规划建设预留地；土地利用总体规划要与镇乡村规划政出一处，相互参考、协调制定，避免不同部门编制规划造成的规划与实际建设不符而出现偏差，切实将规划落到实处。

2、探索不同类型土地使用权的管理。城乡规划应对不同类型土地使用权研究相应的管理方式，例如：针对通用划拨，企业招标或拍卖等得到的使用权项目，在管理内容及方法上应有不同，这时我们不能只关注有多少证书，或有多少工程规划许可等问题，更要看项目选址和地权分配。充分考虑不同使用权议价能力的差异，在规划管理中融入灵活性，保证规划得到满足且科学合理促进发展。

3、落实科学的土地征用。一是土地的征用要合理化，要对农民实施合理的补偿手段。因为征用农民的土地会对其生活造成重大的影响，长此以往，农民手中的土地会不断流失，所以土地征用工作要有计划地进行，杜绝随意无序征地。同时，对农民的征地补偿一定要切实落实到位，根据地区情况的不同，对一些优质土地资源要提高其征地补偿的标准。二是土地征用最好能够市场化，要在符合市场经济发展规律的情况下对农民的土地进行征用。三是在征用土地的过程中要对农民进行积极的引导，帮助农民进行生产转型，鼓励农民积极向其他行业发展，从而改善其生活状况。因此，要不断完善土地规划管理与城乡规划的相应管理制度，推动两者协调管理，只有这样才能使土地资源的利用率最大化，使城乡经济不断发展。

结束语

土地是国家发展的重要载体，我国人口众多，土地资源有限，在城镇化不断深化的重要时期，合理规划，提升管理尤其重要，我们要做好科学规划，强化管理，遵循四字方针，坚持延展建设空间，对不同土地使用权做管理探索，一定能做好土地管理及城乡规划双向工作，使土地资源得到更有价值的应用。

参考文献：

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