铁路企业改制土地资产处置探讨

铁路企业改制土地资产处置探讨

杨力强

中国铁路北京局集团有限公司天津房产管理所天津300142

摘要：土地资产处置是铁路企业改制过程中需要解决的主要土地问题，土地作为生产要素是一笔数额巨大的国有资产,根据估算,当前我国国有土地资产高达25万亿元，现代企业制度的基本特征是/产权清晰,权责明确,政企分开,管理科学,土地资产作为铁路企业资产的重要组成部分,怎样做到产权清晰,权责明确,即土地资产如何处置及管理,是铁路企业能否顺利进行改制的瓶颈之一。

关键词：企业改制；土地资产；处置

引言：在铁路企业改制土地资产处置的具体运作中,应遵循/明晰产权,显化资产,区分类型,合理处置,规范管理,促进发展的原则,国家尽可能完善和协调出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等不同处置方式之间的权责关系,降低企业土地资产配置的直接成本。企业可以按规定自主选择土地资产处置方式,鼓励企业以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值,通过土地资产的处置给企业带来活力,有利于铁路企业的改革和发展。

1.目前我国铁路企业改制中土地资产处置存在的主要问题

1.1部分企业在改制过程中土地资产未作处置,造成国有资产流失

在当前企业资产管理中,土地资产流失现象特别严重。例如,湖南省国有改制企业中,土地资产处置到位的仅占40.46%。而有一半以上的企业未做土地资产处置就进行了改制、重组,造成国有土地资产流失。究其原因,客观上由于大部分企业经济实力较差,进行改制后难以支付土地出让金,主观上改制企业对于土地由原来的无偿变为有偿使用,需要交纳数量较大的金额难以接受。同时,土地使用/双轨制的存在影响改制企业土地资产处置的积极性,改制企业使用土地需交纳出让金或租金,而未改制企业仍然通过只支付土地使用税方式使用土地,造成两者经济利益上的不平等,因而改制企业不愿意进行土地资产处置。

1.2土地资产处置政策法规不完善,处置过程中问题重重

目前处置土地资产的方式主要有出让、租赁、作价入股、授权经营和保留划拨,在操作过程中产生了对今后土地资产管理和企业发展不利的问题,主要有:处置方式对企业经营成本产生不同影响,以其成本大小依次为:出让、租赁、作价入股、授权经营、保留划拨,人为造成了企业的不公平竞争；国有企业改制中划拨土地使用权管理暂行规定明确规定,租赁、保留划拨方式处置的企业用地,不得转让、抵押、租赁,这无疑将阻碍企业用地市场与城市土地市场的接轨,有背企业改制初衷；在企业改制中,部分划拨土地未经处置就进入改制阶段,使应当显化的土地资产遗留到改制后的企业中,不利于新企业对产权明晰的要求；当前对于土地资产的处置管理,仅包括处置前的对象规定、处置方式规定及处置工作程序的规定,对于处置后土地资产的再配置及土地收益管理严重缺欠,这必将影响今后土地要素的合理流动。

2.铁路企业改制土地资产处置的原则及政策解决

2.1土地资产处置的原则

企业改制中土地资产的处置是适应市场经济而提出的新问题,它是土地管理、土地资产化运营中最为重要的环节,在选择合适的处置方式时,明确应遵循的原则是十分必要的。首先，应有利于企业改制,即地改服从企改原则。在市场机制的驱动下,企业改制总趋向于以最低的费用获得其发展所需的一切有利条件。这也包括土地条件,如果企业获得土地权利的费用超过了企业的承受能力,企业就会采用非规范的方式获取土地。因此,土地资产处置工作,应根据企业改制的进度,确定土地资源资产化程度,以显化地租、地价为地改第一选择,用可能的资金换取企业短期经营土地的时间,使企业在有限的时间内得到休息养生和转换机制的机会,增强其造血功能,达到逐步完善土地资产管理的要求；其次，有利于盘活土地资产,保证土地资产保值增值原则。盘活土地资产,是合理利用每寸土地,优化土地资源配置的前提,也是对土地资产保值增值、维护土地所有者利益的要求,确保土地资产及其权益不受侵犯,是企业对出资者应尽的责任,因此,建立现代企业制度,土地资产处置必须体现有偿、有价、有流动,使土地资产在流动中得以保值、增值,在流动中得以优化配置,在流动中得以提高土地资产利用效益的目的；最后，有利于企业间平等竞争原则。由于目前国家有关法规、政策规定不完善,致使企业在拥有土地权利时所支付成本不一致。这对不同企业而言,因土地资产处置方式差异,形成了在土地资产获得上的不公平,而市场经济体制下政府组织的基本原则是:构建企业竞争的平等环境,反对不正当竞争。因此,对企业外部条件相似,内部条件相近的土地资产处置方式的选择上应尽可能一致,以保证企业用相等的资金获得相同的土地条件,为形成一个统一、开放、竞争、有序的大市场创造可能；另外，收益与机会成本相称,处置方式之间成本效益均衡原则。企业改制中建立各处置方式成本效益均衡的市场体系是至关重要的,否则企业就会选择某种机会成本低,回报率高的土地处置方式。据此原则,首先要使土地处置方式本身体现出机会成本与收益相对称机制,其次是要在各种处置方式之间建立起成本效益均衡关系。这就要求出让金、入股价额和年租金之间形成一种合理的比价关系,对企业来说,取得土地支付的成本多少,要与获得的土地使用权益大小相适应。也就是说,不存在最好或最坏的处置方式,只存在最适宜的土地资产处置方式。

2.2企业改制土地资产处置的建议

各种处置方式在企业改制应用中均存在一定的局限性。在实际操作中应区分企业类型、产业政策和企业的经营状况,逐步建立以出让为基础、租赁为主导、限制作价出资(入股)和授权经营使用、严格控制划拨用地范围的多层次、多种方式相结合的处置方式[1]。首先，严格控制划拨用地范围。只有符合国家5划拨供地目录6的企业,方可继续保留划拨用地方式。对于不符合划拨供地目录、但目前仍使用划拨土地的企业,要逐步统一纳入有偿使用的范畴；其次，以土地使用权出让为基础。鼓励采用出让方式,对于一般竞争性行业和国有经济逐步退出的行业应以出让方式处置为主。在确定土地出让金时,考虑企业取得划拨土地的平均成本和开发投入,合理确定土地出让金。可以灵活采取以下几种方式,以降低企业的改革成本:一是在法定的出让年限内,自由选择受让年期,不一定都要以法定最高年限出让;二是可以采取分期付款;三是可将部分划拨土地使用权评估作价后由政府收回,折抵土地出让金;四是在非国有资本购买、兼并、参股国有企业时,经批准可用划拨土地使用权作价冲抵企业净负债;五是对于国家鼓励的产品更新和技术改造的企业,经批准将应交的出让金作为应付账款暂留企业,全额用于技术改造。

结论：

简而言之，企业改制中涉及的土地资产处置问题已引起各界关注。本文论述了铁路企业改制中土地资产处置存在问题,对我国目前土地资产处置方式进行了政策解释及比较分析,在此基础上提出了解决问题的原则和相关思路,以期为我国企业改制顺利进行及建立完善的现代企业制度提供参考[2]。

参考文献：

[1]陈辉,廖和平,洪惠坤.论国有企业改革中的土地资产处置[J].西南农业大学学报(社会科学版),2017.

[2]崔嵩.关于国有企业改革中土地资产处置的若干思考[J].沿海企业与科技,2019.