不动产统一登记对房地产评估的影响分析

不动产统一登记对房地产评估的影响分析

尹波

日照市国土资源局山东日照276800

摘要：我国不动产登记条例的正式实施，我国房地产作为不动产中的重要组成部分，不动产的统一登记对房地产评估也造成极大的影响，虽然这些登记条例不是对房地产的调控策略，然而也引发整个房地产市场很大的关注，其原因主要在于以前的房地产交易环节直接转向了持有环节，也将对我国的房地产市场造成积极深远影响。基于此，对不动产统一登记对房地产评估的影响进行分析。

关键词：不动产统一登记；房地产评估；影响；分析

不动产登记在我国主要是由《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，其实质主要是指经过权利人的申请，又或者是利害关系人提出申请之后，由国家指定的专职部门将相关的不动产物权及涉及到的变动事项进行记录，并且记载登记簿。这作为一种物权的公示手段，其实施不动产统一登记从根本上就是一种为产生司法效果的事实行为，能够有效保护物权[1]。在本文中，通过对我国不动产登记制度实施意义的分析，并对世界各国不动产登记产登记制度借鉴进行阐述，最后分析不动产统一登记对房地产评估的影响，进而完成本文的研究。

一、我国实施不动产登记制度的意义

在2007年的时候我国《物权法》正式出台，在《物权法》中也明确的提出了不动产进行统一登记的制度。我国建设部门也相继发布《房屋登记簿管理试行办法》，达到了强化房屋登记管理，为人们开展房屋交易提供保护。在2013年，我国决定由国土资源部门监督和指导全国的土地、房屋、林地等不动产进行登记，在2014年11月国务院正式公布《不动产登记暂行条例》，这些条例对不动产登记机构、登记簿、登记程序、信息储存和保护都进行了明确的规定，各区域也都需要将纸质的房产档案录入到信息数据库中，其中又包含了《不动产产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记簿》[1-2]。

我国实施不动产登记制度的意义又主要体现在以下几方面：（1）通过建立不同产统一登记制度，可以促使我国的不动产交易市场构建清晰明了的产权基础，进而对物权进行更好的保护；（2）不动产登记制度的建立，也使得人们进行不动产交易更加安全和方便，其中尤其是在转卖土地、房屋等，不再多个部门来回跑，所涉及到的相关交易事项和交易手续也更加简化，与此同时，提供对不动产产权归属的查询，也可以规避一房多卖现象发生，进一步减少欺诈行为的发生；（3）不动产登记的实施也为我国收入分配的调整和改革奠定良好基础，房地产在我国普通居民具有十分重要的意义，也是我国未来征收房产税打下坚实基础，也是国家对收入调整和分配的重要工具；（4）有效助力我国反腐工作，实施不动产统一登记制度以后，房产拥有人、拥有量能够很快确定，并且这些信息也都将在信息网络中存在，也为纪检部门开展工作提供极大的便利，也为我国反腐工作展开提供助力；（5）不动产的统一登记，也可以进一步强化对我国房地产基本情况的了解，进而为我国对房地产实施宏观调控提供参考[2]。

二、不动产登记制度对房地产评估的影响分析

（一）不动产登记制度是房地产建立长效机制的必要环节

不动产登记制度的实施，其主要目的在于明晰房地产产权，进而更好的保障持有者的合法权益，同时也确保房地产交易市场的和谐稳定，提高交易安全性。与此同时，不动产登记制度也是整个房地产市场链条中的前沿部分，实施登记制度也是一种重要手段，其实行的最终目的也是为更好的征收房地产税收奠定良好基础，进而建立起一种长效机制。

（二）不动产统一登记不会对整个房地产市场造成直接影响

由于不动产登记制度只是对于公民财产权的一种确认，制度执行本身并不会对房地产所有者产生费用支出，因此，这一制度本身并不会增加房地产交易成本，影响房地产市场的供求变化[2-3]。当前市场对于这一制度的过分解读和担心主要还是来自于其间接影响，也就是它对于税收征收的影响。这一制度是将来直接对房地产市场产生影响的制度的基础，因此也间接影响着房地产市场的未来。

（三）不动产统一登记对房地产市场产生的长远影响要大于当前

不动产等级制度正式实施前，整个社会和媒体都在关注它对于房地产市场的影响，尤其是很多人寄希望于多套住房的拥有者会抛售存量房，增加市场供给，降低房价。当前，从房地产市场情况来看，确实在一些地方出现豪宅抛售的情况。这主要是房地产登记系统的建立，对市场部分灰色房源存量有威慑作用，这部分房产出现部分抛售。而对普通居民的多套房产暂时的影响并不大，因为多套住房登记到房产税的征收还有一段时间，从目前看登记制度在2018年必须完成，房产税的立法最迟不能拖过2017年的“两会”,最主要的是这种制度建立后，未来房产税的征收加重持有成本，甚至将来遗产税的征收都是以这一登记制度为支撑的。这些都决定不动产登记制度的长远影响大于当前[3]。

（四）不动产统一登记可以进一步转变我国对房地产的调控

这一制度的实施是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。我国当前房地产根据房产所在地区的不同、房屋属性不同，在交易环节上的税费收取上也存在着一定的区别。不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用，而各地区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别。但是为了控制投机，抑制房价的上涨，对二手房交易课重税，尤其是交易环节20%的税率确实偏高,虽然可能有利于打击投机，但也会误伤“改善需求”，同时可能推高新楼盘和房租的价格,实际还是向穷人纳税了,而以登记制度为起点的未来调控思路是拥有多套房屋在拥有的过程中就必须缴纳税收，将会降低富人对于房屋的持有量，促进房地产市场供给的改善，有利于房地产市场的健康发展[3-4]。

结语

在本文中，对不动产统一登记对房地产评估的影响进行分析，主要是从我国实施不动产登记制度的意义展开，对我国不动产统一登记制度的提出和发展进行分析，并详细的阐述了实施统一登记制度的现实意义。并着重对不动产统一登记对房地产评估的影响进行阐释，也推动我国房地产市场更加规范和持续发展。

参考文献

[1]刘慧.不动产统一登记对土地评估业的影响研究[J].建筑工程技术与设计,2017,(20):57-57.

[2]畅泽宇,左庆乐.不动产统一登记对房地产评估的影响分析[J].中国资产评估,2017,(9):43-45.

[3]宫斌,李铭,黄海涛.有不动产统一登记对土地评估业的影响浅析[C].//决策论坛——政用产学研一体化协同发展学术研讨会论文集沈阳市地产咨询评估中心,2015:147-147.