刍议房地产项目设计阶段的成本控制

刍议房地产项目设计阶段的成本控制

曾跃

身份证号码：45010219700224XXXX

摘要：进入行业的白银时代，对房地产公司的运作来说，成本控制是一项非常重要的工作，土地竞拍、项目设计、工程及材料招标、建设施工等过程中都涉及到它，尤其是对于提高开发项目的管理水平和投资效益有着重要影响。而针对项目的定位，恰当的、合理的设计管理能够在很大程度上减少工程造价，确保工程项目顺利进行。本文结合房地产项目的特点，分析设计阶段房地产项目成本控制的重要性，探讨了房地产项目设计阶段的成本控制要点。

关键词：房地产；设计阶段；成本控制

引言：

房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，从卖方市场转向买方市场，从粗放管理时代向精细管理时代转变。房地产项目成本控制也越来越成为房地产企业经营中的重点内容。在成本控制方面，设计阶段是成本控制的基础，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段是成本控制的最后环节。只有先打好基础，才能在项目的后续施工阶段和收尾阶段将成本控制真正落到实处。

一、房地产项目的特点

1.1通常情况下，房地产开发项目的对象是几万平方米甚至几十万平方米的建筑群，这需要大量的资金支撑，就拿普通的住宅小区来说，动则上亿元的资金投入。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面：土地竞拍、项目设计、工程及材料招标、建设施工竣工验收等，一般小规模的住宅区开发周期至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。

1.2房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。

二、设计阶段房地产项目成本控制的重要性

成本控制在企业经济发展中，占据着重要的地位，任何企业不能脱离成本控制而独自发展。所谓的成本控制，即对企业各项活动支出进行掌控和控制，通过核算对超出预算成本的部分采取相关措施进行拟补，但是其最终实现的目标都为同一种目标，即实现企业经济快速发展。

房地产项目开发包括规划设计阶段，施工阶段，验收阶段等，对比不同阶段中对于成本的控制，不难发现，成本控制在第一阶段——设计阶段中较为容易实现，而且成本效果也最好，如果规划设计阶段作好方案的选择、结构、设备选型，对于项目的建安成本的控制，是事前控制的关键一步，可以起到事半功倍的效用。

房地产企业工作具有生命周期，其中包括规划设计阶段，施工阶段，验收阶段等，对比不同周期中对于成本的控制，从中不难发现，设计阶段对成本的影响度占70%以上，且较为容易实现，而后期施工阶段受到众多影响因素的影响，导致成本控制始终无法达到应达到的成效，故此，在设计阶段严格把控房地产企业的成本对于企业在以后周期运转来讲具有重要作用。如前文所述，房地产项目开发的周期较长，所需的资金较多，有部分资金来源是通过融资而来，这又促使房地产企业必须控制时间成本，从而减少财务成本，而设计方案的选择也在一定程度上影响施工的周期。

故此，在设计阶段严格把控房地产企业的成本，对于企业在以后周期运转来讲具有重要作用

三、房地产项目设计阶段的成本控制要点

3.1引入招标机制，择优选择设计单位

实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。其次，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度，有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用得到控制。

设计单位招标，除了对比设计费，还要考察主创设计人员的实力和类似项目的设计经验，以及施工图的深度和质量。另外，对于优秀的设计单位，可以建立长期战略合作模式，减少磨合，加快设计进度，缩短项目开发前期，也有利于降低时间成本。

3.2实行限额设计

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素，比如说结构配筋，要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据，按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率，从而控制工程造价。

3.3设计与预算相结合

严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

3.4采用合同措施

针对目前设计人经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

3.5多方参与深入细致调研

项目设计工作不仅是设计单位单方面的工作，笔者认为应在项目的设计过程中，房地产企业也应发挥自身优势，收集各方面信息资料，为项目的设计提供依据。房地产企业可充分利用自身在销售策划方面的优势，对拟建项目的定位、区域环境、客户群体及这部分客户的使用要进行详细的市场调研，做出详细的市场分析。对项目的定位、区域环境、客户群体的了解可以帮助设计单位优化设计方案。分析项目受众客户的具体使用要求的，对设计进行细化，也避免了日后频繁变更，减少了工程造价管理中不可预见的因素。

四、结语

房地产开发项目成本控制对于提高房地产开发企业的经济效益，提高房地产企业的市场竞争力具有重要的意义，因此，必须加强对房地产开发项目设计阶段成本管理工作。房地产开发项目作为一个动态系统的控制过程，必须在设计、施工以及竣工销售阶段分别制定措施，才能确保控制目标的实现，对于提高投资效益，促进房地产开发企业的长远发展也具有重要的意义。

参考文献：

[1]张瑞.浅谈房地产项目设计阶段的成本控制[J].西部大开发，2012（1）

[2]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011（15）

[3]刘思源，王海鹏.房地产项目设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报，2010（2）