关于房地产企业供应链管理中成本控制系统的建议

关于房地产企业供应链管理中成本控制系统的建议

陈洁

湖北悦龙苑房地产开发有限公司湖北武汉430000

摘要：房地产业包括：市场调查、地产策划、融资、建筑设计（含结构和电气设备）、景观设计、各种建材设备供应、建筑工程、景观工程、装饰工程、广告、销售、物业管理等，具有很强的前后连锁性，有利于形成良性循环的供应链。房地产开发企业作为房地产市场竞争的主体之一，它只是房地产开发经营过程的一个环节，即房地产市场的供应链中的一个链。随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，本文作者提出了成本控制的一些建议。

关键词：房地产；供应链；成本控制；发展

1房地产企业供应链管理中成本控制的特点

房地产企业供应链管理实质上是产业链条的集成化管理，作用在于通过系统的设计和管理各供应环节，将整个供应链条的策划、设计、咨询、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，使供应链系统的总成本最优。供应链中成本控制与传统的成本控制相比，具有许多新的特点和作用：

1.1可以捕捉到更多的投资机会、提高项目决策能力

供应链管理是把房地产企业和上游企业（投资咨询、设计商、施工承包商、材料供应商、金融机构）、下游企业（营销策划企业、物业管理公司）建立成战略合作伙伴关系，通过定期的合作联谊会议、各公司专业人员的交流沟通、对市场的发展预测，可以捕捉到更多的投资机会，各个公司专业人员从不同角度对投资机会进行分析，可以提高对项目的决策能力。

1.2可以减少项目运作招标环节费用支出、缩短项目开发时间

建立以房地产企业为核心的供应链以后，各企业成为合作伙伴，均站在整个房地产项目运作的战略高度相互配合、精诚合作，可以减少房地产企业在设计、施工、材料供应等招标环节费用支出，一般房地产项目开发是先设计、然后再寻找施工单位，建立供应链以后，设计单位设计的同时，施工承包商可以做好施工准备，材料供应商可以做好材料的供应准备，从而缩短项目运作的周期，把握市场先机，提高市场竞争能力。

1.3以顾客为导向，实现供应链上各成员的成本降低

供应链管理中的成本控制是以顾客需求为出发点，通过优化与供应链相关的作业，实现顾客满意度最大、供应链上各成员降低成本、提高效益的目的。例如材料供应企业根据项目的实施计划，安排材料的供应计划，可以提前做好生产人员、原材料进货的准备，降低生产费用，及时向施工单位供应材料，也可以减少施工企业的材料的库存保管费用。

1.4供应链管理中的成本控制是以“全局性”为目标

供应链管理覆盖了从供应商到客户的全过程，而传统的成本控制只是局限于生产领域；供应链成本管理考虑成本的“全动因性”，即考虑时间、资源以及与可持续发展相关的因素，如外部形象与信誉、与客户的良好关系等。而传统企业成本控制往往仅考虑材料、人工和间接费用。

2基于供应链管理的房地产企业成本控制系统

2.1房地产企业供应链组织模式

房地产企业要根据自身的核心竞争力选择战略性合作伙伴，形成一条供应链，这是供应链管理重点所在。这些战略伙伴包括设计商、材料设备供应商、建筑商、金融机构、销售代理机构及物业管理公司等，供应链合作关系形成的原因往往就是为了降低供应链总成本、增强信息共享，通过这种合作伙伴关系将非核心竞争项目分包出去。开发企业可以充分利用企业的信息资源和能力，共同抵御市场风险，使得各方获取更高的利润水平。

供应链管理一体化与供应链中各企业独立性必然带来组织间利益分配的矛盾，构筑相对高效的供应链模型并有效管理，使企业之间双赢，是供应链管理成功的关键。房地产供应链管理模式应建立以开发商为核心的供应链管理模式，构建以开发商为核心，开发商、供应商、设计商、承建商、营销策划公司、金融机构、物管公司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关系，从而降低生产成本、提高企业面对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。

2.2房地产企业供应链管理成本控制系统

供应链管理中成本控制涉及到社会宏观和企业微观许多方面条件的制约，房地产供应链涉及多个企业、多个部门，所以供应链管理中成本控制需要多方面的努力。

房地产供应链的构建不同于制造业的供应链。一般工业产品的流程是链状的、单向的；而房地产产品的流程是发散的、双向的，因为房地产开发的有些工作内容并不是彼此划分很明确，经常协同进行。比如营销策划可能从投资机会研究开始就已经介入，直到产品销售完毕，它几乎贯穿了整个供应链的始终。为了便于成本分析，可简单地把产品生产（商品房建造）前后作为划分界限，将整个供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，由此成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，从而建立房地产开发企业的供应链和相应的成本控制系统模型。

3基于供应链管理的成本控制实施策略

基于供应链管理的成本控制是供应链管理理论和成本管理整合的产物，是当代成本管理发展的必然趋势，是当今房地产企业获得竞争优势的新突破点。要实现供应链成本控制必须为供应链上各企业提供信息交流的平台，及时、快捷地了解种各企业的信息，节约信息传递的成本。房地产企业应与上游、下游企业建立“共赢”战略合作伙伴关系，外部交易内部化，节约交易成本。对房地产开发流程重构，消除供应链中非增值环节。

3.1建立基于电子数据交换信息技术支撑体系

在供应链管理中，电子数据交换是供应链企业信息集成的一种重要工具，一种在合作伙伴企业之间交流信息的有效技术手段，它是在供应链中连接节点企业的商业应用系统媒介。通过EDI可以快速获得信息，提供更好的服务，减少纸面作业，更好地沟通和通讯，提高效率，降低成本。并且能为企业提供实质性的、战略性的好处，如改善运作、改善与客户的关系、提高对客户的响应、缩短事务处理周期、减少订货周期，减少订货周期中的不确定性等。

3.2建立“共赢”战略合作伙伴关系，控制供应链的总成本

传统的开发商与承包商、开发商与设计商之间互不相干，是一种敌对争利的关系。而在供应链管理的模式下，所有环节都被看做一个整体，链上的企业除了自身利益外，还应该一同去追求整体的竞争力和盈利能力。因为最终客户选择一种产品，整条供应链上所有成员都得益。形成这种关系可以降低供应链总成本、降低库存水平、增强信息共享、改善相互之间的交流，保持战略伙伴相互之间操作的一贯性，产生更大的竞争优势，以实现供应链节点企业财务状况、质量、产量、交货期、用户满意度和业绩的改善。因此，供应商与开发商的交换不仅仅是物质上的交换，还包括一系列可见和不可见的服务等。开发商与供应商相互协作，可以降低整个供应链的成本，取得长期“共赢”收益。

4结束语

房地产企业持续发展则必须根据企业自身的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，确定企业核心竞争力，降低商业运作成本，从而获得竞争优势。使得房地产企业持续发展。