关于城市经营土地的实践和思考

关于城市经营土地的实践和思考

蒋洪利

济南高新控股集团有限公司山东济南250001

摘要：城市经营体制改革作为发展方式的转变，被很多地区相继引入，而土地作为城市经营中重要的资源组成，土地经营体系的构建更显重要。然而，城市土地经营中还存在着较多的问题，需要我们进行具体的解决。本文从城市的土地经营方面出发，对城市经营的问题以及对策进行了简要的分析，以期对城市经营土地的发展有所作用。

关键词：经营城市；土地置换；有偿机制；持续发展

前言：城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中，城市资金的投入需要利用城市土地出让来进行聚集，因此城市土地如何进行合理的出让是一个巨大的问题。为此，政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理论和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。因此，在城市土地经营过程中，我们需要将各个方面进行相关的配置和协同。

一、城市经营中需要解决的几个问题

(1)部分地方官员片面追求政绩

当前，许多城市强调加快城市建设的发展，而许多的官员也将其作为自身的政绩目标，但要推进城市化建设就需要发展基础设施、公共设施等配套设施以及居民住房的建设。这就需要大量的资金，而资金就自然想到从土地出让中来，我国的土地出让已经达到了十分离谱的地步。数据显示，未来我国需要转移的农村人口数量达到1.5亿，也就面临着需要建立1000万人口规模的城市20座，而全世界100万人口的城市才341座。这就从一个侧面反映了我国在土地转让造成了巨大问题，利用过度的出让促进城市化的建设。

(2)政府对土地一级市场的垄断程度还不高

近年来，一些城市实行了土地的计划管理，但实际上多数还处于粗放经营向集约利用的转型时期。土地收购储备时，一些企业要价过高，规划改变土地用途形成的收益难以成为政府的净收益。而一些地区的划拨国有土地使用权擅自进行出租和用途的改变，甚至交易的现象还不时的发生。这些情况都表明了离政府垄断交易市场还有较大的距离。

(3)规范化的土地资源市场化配置体系尚需加快完善

目前，我国的土地市场管理中还存在着各种不规范的操作行为，我国每年的土地收益流失大约在100亿元以上。目前的城市土地交易当中，土地的招标以及拍卖比例都不是很高，当前仍然有很多的土地是通过协议的方式进行出让，这就表现出土地出让的不透明，使得寻租的机会增加。由于不同用途的土地存在着不同的出让价格，因此如果对用途进行擅自的改变，也就成为了一个寻租的机会。虽然土地有形市场已经建立，但从总体上来看，市场的各种条件还处于完善阶段。对于信息的发布、监督检查以及交易程序都还需要不断的加强，规范化的土地市场交易规则还需要进行进一步的完善。此外，一些地方还存在着未批先占的情况，违规的进行土地的占用或者擅自减免地价，不依法追缴土地出让金等。

(4)土地收益分配管理有待进一步加强

过去一些年，我们对于一些非政策性土地的出现还需要加大对其出让金清欠的力度。完善规范，积极调动政府的积极性，努力经营好城市土地资产的收益。对于一些变相进行房地产开发，逃避出让金以及规费，造成土地收益流失的现象还时有发生。

二、对经营城市土地的思考及对策

1经营土地在认识上要防止三个偏差

（1）土地市场配置不利于招商引资。土地市场配置是由土地本身所具有的特性决定的。在市场发展到一定的阶段，土地将被作为一种商品，为了更好的体现出土地的这一生产要素，我们需要为投资者营造良好的市场竞争环境，增强投资者的积极性和竞争性。需要注意的是市场配置并不是人为的对价格进行抬高，而是根据土地价格的市场变化来体现土地价值。如果以牺牲土地价值来获得巨资，会导致国有资产的流失以及市场的不健康发展，不利于土地资源的可持续的发展和利用。

（2）经营土地就是以地生财。土地并不是可再生能源，只有充分的合理利用土地才能实现人类社会的可持续发展。从目前来看，经济的迅速发展使得城市化步伐的加快，经营土地成为政府获取大量资金的一大途径。从长远来看，用土地生财应该是一项长期的行为，政府利用出让土地盈利，结果却往往圈而不用，这样并不会给社会带来任何的经济效益，并没有真正有利于经济，有利于土地经营的土地盈利，健康的经营土地才是真正的生财之道。

（3）政府经营土地违背市场规律

土地作为国家的资产，其特性决定了它的经营主体为政府，是国家的资产土地是国家的资产。对于土地的出让或者利用必须受严格国家相关法律法规的制约，必须在政府的统一调控下进行相关的经营，土地的经营也必须以有关法律为依据。由政府做主体，严格按《土地利用总体规划》实行土地用途的管制，进行交易市场的宏观调控。这充分的体现土地资源的潜在价值，切实保护好了耕地，实现了土地、生态环境以及经济的可持续和协调发展，使得政府获得最大的经济利益。

2加强土地集中统一管理，全面实行国有土地有偿使用

在实现国土资源的垂直管理之后，如果避免不良现象的出现，将是相关部门必须重点重视的问题。要紧跟城市建设的步伐，按照城市发展的要求，将城市的发展规划范围用地，进行合理统一的规划和开发。将土地一级市场的管理和控制交由政府土地行政主管部门进行严格的把关，严格的对土地供应的总量、土地价格以及用地的结构等进行控制。对于二级市场的管理，重点是要加大监察力度，清理隐形市场，确保所有的土地市场交易都进入到市场交易中，使得交易具有透明性。通过政府对市场的统一集中管理，使得土地的供应真正的实现一个良性的循环，从而使得城市化的进程加快，充分的发挥国有土地的经济效益和社会效益。

3强化土地储备，增强政府对一级市场的垄断能力

对土地进行集中的储备就是将城市郊区一级农村的集体所有制土地和村庄进行统一的改造和再利用单位过程，而其中的重点和难点就是“城中村”。城中村的问题一直以来都是影响城市化进程主要问题，其严重影响了城市整体功能的发挥。因此，我们的首要任务就是将农村集体所有土地变为城市国有土地，变农用地为建设用地。我们可以制定统一的拆迁补偿标准，采取村庄拆迁补贴的方式可有效的控制征地费用的上涨，真正在土地开发中获得较大收益。通过对农村集体土地和村庄占有的捆绑式开发各招标拍卖可以促使村庄占地和农用地以期进行改造和建设。对农村集体土地进行有效的利用和改建，可以有效的降低政府开发成本，为土地的总体规划创造成良好的条件。

4配套熟化土地，实行精细化出让

对城市土地的劳动投入越多，就可以收取更多的地租，完善的城市基础设施可获取更大化的土地出让价格，从而实现城市土地转让利益的最大化。上海的城市发展由于土地熟化程度和配套环境有了大的改观。在几年之后，整体出让价格上涨了十几倍，精细化的土地出让使上海市政府获得了最大的土地收益。同时，熟地出让有利于规划的实施，可以保证出让土地项目按照规划标准进行配套。开发商通过竞争拿到土地后必然精心设计打造精品，赋予土地更多的劳动，确保建设高质量和良好的社会效益。作为政府，通过招标拍卖出让土地则可以增加政府行为的透明度避免腐败行为的产生。

结束语：

土地资源作为我国自然资源中的最重要组成，相应的管理措施必不可少。城乡结合部地区作为城市发展速度最快、最活跃的地区，其土地的合理利用和可持续性利用显得尤为重要，是城市发展中不可忽视的一个重要问题。提高城市土地的利用率，就需要集约和节约开发利用土地。

参考文献

[1]王宇，谌九林，耿剑锋.统筹发展思路下城市土地经营体系建设[J].经济师，2004.12.

[2]张袆，董敏.城市经营与城建投资体制改革初探[J].城市发展研究，2001.3.