寿光房地产分析报告

寿光房地产分析报告

孙明月庄光宾

（烟台南山学院东海校区，山东烟台265700）

一、背景介绍

寿光市，隶属于山东省潍坊市，位于山东省中北部，潍坊市境西北部，渤海莱州湾西南岸。寿光蔬菜批发市场，是全国最大的蔬菜集散中心，享有“蔬菜之乡”的美誉。

二、近几年房价走势

据数据统计，2014年寿光房价最低点4300元/m^2左右，最高点5000元/m^2左右；2015年4-6月，房价趋于平稳，在3900元/m^2左右，到了八月份放假大幅度上涨，涨到4600元/m^2，有涨必有跌，到了十二月份，房价恢复至4000元/m^2以下。而到了2016年，大部分月份的房价都在4000元/m^2以上，到2017年中旬一直缓缓上升至5700元/m^2，到2018年末，房价上涨至6000元/m^2以上。显然，由于通货膨胀，钱越来越不值钱，央行发行的货币也越来越多，我国的经济越来越发达，房价上涨也是必然趋势。

三、潍坊各县市房价比较

接下来我们来比较潍坊几个县市区的2018年的房产价格走势，看看寿光房价位于潍坊是处于什么样的一个高度：

（1）寿光市：在2018年价格趋于平稳，大概处在5700-6200元/m^2左右。

（2）诸城市：诸城市房价在2018年整体趋于上升的状态，由2月份的5300-6600元/m^2以上，上升幅度较大。

（3）安丘市：房价处于缓缓上升的状态，由4900元/m^2涨至5400元/m^2左右，相对于诸城市来说涨幅略小，但是对于普通老百姓来说上升500元/m^2也是一个大数字了。

（4）潍城区：潍城区位于潍坊市中心，房价对于其他县市来说相对相对较高，在2015年上半年，房价在5500元/m^2上下，但是到了8月份一直到年底。房价涨至6100元/m^2左右。

（5）寒亭区：寒亭区的房价也是在八月份之后大幅度上涨，由年初的5400元/m^2涨至年末的6500元/m^2，一年涨了1100元/m^2，也是一个不小的数字。

由此看来，寿光的房价仅次于潍城区，由于寿光的地理位置及各种因素，使得寿光经济飞速发展，2018年寿光GDP达到866.723亿元，在潍坊各县市排名第一。再加上我国现在货币发行量太大，为了维稳必须依靠房价压经济，所以就算降短期内也会宏观调控回来，因此房价会再次上涨。

四、房价上涨原因

就寿光来看，相较于潍坊其他县市区，寿光房价一直“吊车尾”，房价上涨在意料之中，而从年初至现在寿光房价走势也印证了这一点，一月一涨、两涨甚至三涨的情况屡见不鲜。

（一）GDP的飞速发展

房价上涨还有一部分原因就是寿光的GDP飞速发展，“有钱人”变多了，造成了一定意义上的通货膨胀，CPI不断上涨，导致有些人首付都无能为力。

（二）洪涝灾害

寿光部分地区于2018年和2019年八月份连续两年发生洪涝灾害，导致许多人无家可归。位于弥河边缘的房价有所下降，但是市区的房价却在大幅度上涨，上涨的幅度大于下降的幅度，最终导致寿房价上涨。而寿光人民大部分是以农民为主，洪涝灾害对农民造成了沉重的打击，很多蔬菜和牲畜都被淹死，大棚倒塌，造成农产品和畜牧产品价格上升，两者综合导致了寿光房价上涨。

（三）农村拆迁

现在寿光越来越多的农村走上了拆迁的道路，这时候政府会补偿农民部分费用，一套房子能分配十几万，另外还能再分一套房子，有了资金之后人们就想拿着更多的钱去重新买房，从而刺激了房价上升。

（四）人们享受意识的增加

有些人生活变得富裕之后就想重新换房，享受意识在增加，房子的居住时间比较短，房子的需求增大，从而造成房源紧张，进一步导致房价上涨。

（五）开发商的垄断

开发商不会降低房价，如果开发商把房价降低，就不会有人去购买房子，因为人们看到房价下跌，就认为房价终于下降了，肯定还会继续下降，或者不会上涨，所以买房子就跟买股票一样，买涨不买跌。

（六）建材价格的上涨

除了土地的价格在不断上涨之外，房地产其他方面的价格也在不断上升，比如钢材、水泥等建材的价格也在不断上涨，这样一来房地产的成本就增加了，加上中间商在里边赚差价，上涨系数不断升高。

（七）二胎政策

二胎政策进一步让一批人进行改善性居住的意愿更加强烈，引导人们向三居室、四居室过渡，或者在一个小区购买两套房子。

（八）保值产品

很多人预料到房价会上涨，就提前买下一套房子有备无患。

（九）人口的增加

现在寿光各地都住着许多东北人，从而造成了人数的增加。他们利用当地的特色来赚取更多的利润，使自己的生活变得富裕起来，因此想住更好的房子，造成房源紧张，刺激房价不断攀升。

（十）其他因素

现在男生的数量和女生的两倍，很多女生在找男朋友时首先会考虑对方有没有车，有没有房，在哪里买的房等，再加上丈母娘的挑挑拣拣，可能会导致优胜劣汰的结果。

五、如何控制

（一）减少炒房的现象

显然，房价过高其中有一部分原因就是开发商的炒作，如果减少此类现象的发生，可能房价上涨就不会那么快。

（二）增加房产税

对持有两套及两套以上的人收取房产税，这个也是抑制房价上涨的一种武器，让持有过多房产的人不断加大持有多套房子的赋税，这样一来房子就变成了贬值的商品，到时那些手里面有多余住房的炒房者会把房子抛向市场，供应量增加了，房价自然而然的也就降低了。

（三）增加房屋空置税

对房屋空置一个月以上的收取税费，这样我相信晚上各小区也就不会有很多房间是黑的了，房价也很难上涨。

（四）抑制建设成本

国家加大投资，减少房地产建设成本，从成本的环节降低也是一个抑制房价上涨的办法。

（五）降低土地价格

国家可以出台相应的政策还降低土地的价格，我们都知道出让土地的价格一般会占到房子售价的40%左右，如果这时候将土地的价格减半或者降低，那么我想开发商会毫不犹豫的打出八折出售的宣传广告。

（六）限制二手房交易

限制二手房交易或者建立透明的二手房交易制度，就算是将二手房评估交易权收回国有也比目前鱼龙混杂的中介市场强，如果二手房交易市场建立有效的管理机制，在交易环节严格把控，那么所谓的炒房，投资等也将不复存在。

（七）抑制人口流动

上述房价上涨原因中也解释到，引起寿光房价上涨的原因之一就是东北人的流入，如果寿光政府能出台相应的政策抑制东北人数的增加，在本地人口都有房的情况下，需求减少了，房价就不会涨那么快。

（八）其他政策

持续实施限购、限售、限价、限贷政策。不可否认，这些政策的实施确实让房价上涨的速度减缓了，从一定程度上也抑制了房价上涨。

六、总结

习近平总书记在十九大报告中提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，现在越来越多的人成为“房奴”，每个月都要还房贷不说，还要背负一定的利息。可现在情况就是这样，而且综合以上房价上涨原因，寿光房价是肯定不会下跌的，只有上涨的空间，结合表1-1来看，寿光房价的走势是非常好的，而且一年比一年高，大势呈上升状态。所以，要是我们想买房子，就得尽快找好房源抓紧入手了！