城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的相关接口的建筑设计技术研究

城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的相关接口的建筑设计技术研究

黄金金

黄金金

中冶赛迪工程技术股份有限公司重庆400013

摘要：通过阐述在设计过程中,如何将城市轨道交通车辆基地建设与上盖物业开发进行充分的结合,以达到交通完善、物业盈利及城市绿色环保等综合效益的目的,结合香港、深圳、北京等地的地铁车辆段物业开发实例,从交通组织研究、物业开发中的接口关键技术处理、物业开发中绿色节能环保理念的实现等3个方面，对地铁车辆基地上盖物业开发需要重点研究的问题给出研究思路。

关键词：车辆基地；物业开发

1交通组织研究

案例：香港的购物商圈呈现出典型的地铁商圈特点，70%左右的商业综合体建在地铁轨道交通沿线及地铁站点周边，且较多的商业综合体选择在多条轨道交通集中换乘的枢纽型站点落脚，这样的交通枢纽型站点，交通网络四通八达，人流高度集中，通过适当引流，可以将人流有效的转化为客流，因此是设置地铁上盖商业综合体建筑的首选。

图：部分香港地铁上盖商业综合体沿地铁站点分布情况

图片来源：网络

香港APM地铁上盖商业综合体，落座于港铁观塘站。项目一大特色，是牺牲了最能够获得收益的商场一层，以自身为交通枢纽的方式引入大量人流，获得良好收益，弥补了商场一层无商铺的经营损失。APM一层充分整合除地铁以外的地面交通工具，有出租、公交、跨境公交及尊贵访客下客区，使自身成为地铁与地面交通工具的换乘站。

图：香港APM地铁上盖商业综合体一层平面

图片来源：网络

从以上案例分析得出，交通组织的研究重点有：

（1）综合开发的选址应选择周边交通条件相对便捷和市政配套设施相对完善的车辆基地，宜临近轨道交通站点，充分发挥轨道交通站点的服务辐射功能。

（2）通过研究车辆基地所在地区情况，确定综合开发的道路系统容量、垂直交通组织、地面公交设施配套、轨道站点衔接、停车设施布局、上下匝道设置等内容。应保证盖下车辆基地与盖上物业开发的交通体系，分别独立且通达便利。并考虑多种公共交通方式解决出行需求，优先与临近的轨道站点无缝连接，并能协调及整合其他公共交通方式，使换乘便捷。

（3）对公共安全、卫生防疫或交通紧急疏散有较高要求的公共服务设施，如医院等，不宜布置于板地。

（4）板地上有市政道路的，原则上该市政道路考虑公交车通行，并在适宜位置设公交停靠站点。

（5）车辆基地没有配套轨道站点的，除应配置与邻近轨道交通站点接驳的公交线路外，还宜调整或增设公交线路服务于该综合开发项目。

2物业开发中的相关接口的建筑关键技术处理

案例：深圳前海湾车辆段上盖项目，总用地面积为50.3公顷,其中车辆段上盖面积34公顷。建设包括住宅、公寓、办公、商业、酒店及配套等在内的大型地铁上盖综合体，规划总建筑面积为141万平方米,平均容积率为3.0。其中保障性住房占总建筑面积的43%,计60.2万平方米。

建筑竖向界面设计：

(1)首层生产界面:地铁车辆段使用用房,层高9.0m;9.0m板设计火灾安全界面；

(2)二层(9.0m板)为城市通行界面:主要为小区车库、小区设备用房及城市交通换乘空间,层高7.0m;

(3)三层(16.0m板)小区界面:以上为商住及办公建筑,16.0m板设计火灾安全界面；

(4)9.00及16.0米平台均采用钢筋混凝土结构防火。

上盖物业开发项目与车辆段自9.00米平台分开,有各自独立的交通系统、消防流线系统,互不干扰。车辆段共有3处与市政道路相衔接,段内设有消防车道。上盖物业部分，消防车可以通过城市干道或坡道上9m平台,再从9m上至16m平台;在0m和16m平台设置了消防环道。16m平台区域设满足大型消防车双向通行的消防车环道，各消防车道均与市政出入口相接。

图：深圳前海湾车辆段上盖物业项目停车列检库、咽喉区剖面示意图

图片来源：网络

从以上案例分析得出，接口关键技术的研究重点有：

（1）车辆基地设计使用年限为50年，综合开发上盖建筑的设计使用年限不得高于50年。

（2）车辆基地及综合开发应合理进行功能布局，互不干扰，相对独立。

（3）综合开发应保证车辆基地功能定位、设计规模的实现，并满足车辆基地总图布置、车辆运营、检修工艺、最小净空及限界等要求。

（4）车辆基地工艺管线与综合开发管线应分开设置，系统独立，以利后期的计量、管理和维修。

（5）板地上部和下部结构需统筹设计，下部充分考虑上部建筑的荷载；上、下部不能同步建设的，应做好预留结构的保护；且板地按屋面设计，达到Ⅰ级屋面防水等级。

（6）位于咽喉区的结构柱，宜适当加大柱距，尽量避免在道岔位置设结构柱，避免影响瞭望视线；必要时，咽喉区结构柱采用柔性防撞装置，咽喉区结构体系按防整体倒塌设计。

（7）板地上的建筑，其消防车道及登高场地均设置在板地范围内时，建筑高度可将板地标高作为室外地坪标高起算。

（8）板地上下部建筑的耐火等级均应为一级。板地自身的承重柱和墙的耐火极限应提高一级，梁、板的耐火极限应提高一级。

（9）板地下部的车辆基地内进深较大的区域，应在板地上设置直通下部车辆基地的灭火救援口，救援口宜设可自然通风采光的封闭楼梯间，且临近救援口设室外消火栓。

3物业开发中绿色节能环保理念的实现

案例：北京四惠车辆段，建成于1999年，位于东四环四惠桥东，占地面积42.5公顷，已建成集商业、生活于一体的建筑面积60多万平方米的住宅区。但由于前期没有充分考虑段上、段下的一体策划，以及与周边地块的统一规划，在建成后出现了既影响段内运营，又妨碍平台居民出行的种种问题。

（1）由于上盖平台未做好区域采光设计，采光严重不足。为解决此问题，四惠段增加了大量段区照明设备、通风设备，能源耗费大、生产成本高。

（2）正线紧邻四惠段南侧，列车通过时噪声大，携带大量灰尘，严重影响了车辆段正常的生产和生活。针对此问题进行了改造，在正线与车辆段的交界处增加了玻璃屏障，但又影响了段内通风。

（3）由于上盖开发采用的是框架结构，在进入咽喉区位置布置了许多立柱，司机进入30米弯道区时，立柱位置影响司机瞭望信号，形成安全隐患。

从以上案例分析得出，绿色节能环保的研究重点有：

（1）在满足车辆基地生产安全及综合开发功能需求的前提下，尽量为车辆基地空间提供自然采光和通风的条件。

综合办公用房、运用库辅跨等较多人员工作区域应靠近对外采光面，直接对外自然采光和通风。板地下进深较大的区域，板地上采光面与板地下工作面的标高差，不大于10米深度范围内建议设光导系统，大于10米深度范围内建议设采光通风井（应有安全防水顶盖及防坠物措施）,加强自然采光和通风。

（2）咽喉区弯道多、道岔多、轨道接头多，车行速度较高（10-20km/h），上盖建筑宜考虑设置檐口绿化、墙面垂直绿化等立体绿化。

（3）车辆基地出入段线地面段宜避开住宅、学校等噪声敏感建筑，必要时采用声屏障、加盖等措施。

4结语

高效利用城市轨道交通沿线资源，包括车辆段及周边的土地资源，具有现实意义，既有利于提高土地开发效益，将轨道交通引发的土地开发增值收益回馈于政府，也有利于为轨道提供稳定的客流支撑，支持轨道交通及各项城市建设的可持续发展，构建和谐社会。通过本文论述，开发利用地铁车辆段上盖物业,通过技术措施,在方案上完全可行。另一个重点是管理措施，我们的行政管理部门和地铁建设单位仍需共同学习国际先进经验，只有当地铁规划纳入城市总体规划范围，地铁综合开发纳入城市总体开发，才会实现社会综合效益最大化。

参考文献：

[1]上海市轨道交通车辆基地综合开发建设管理导则（试行）。

[2]深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案，徐伟工，《福建建设科技》2011.4。

[3]城市轨道交通车辆段综合开发模式研究——以北京市为例,钟华。

作者简介：黄金金（1982—），女，重庆人，学士，工程师，主要从事建筑设计工作。