对房地产企业成本控制的分析

对房地产企业成本控制的分析

潘学建

潘学建中铁置业集团北京安丰工程项目管理有限公司100070

摘要：房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。

关键词：房地产企业；成本控制引言在现今激烈的市场竞争下，房地产行业的发展也逐渐迈入成熟阶段。

提高房地产企业的核心竞争力，增加利润空间，就需要对房地产的成本做出控制管理。房地产企业成本控制需要全方位的参与控制，上至领导层做出正确的成本控制决策，下至参与人员进行协调管理。实施成本控制，能够有效的提升企业的工作效率和核心竞争力，同时在一定程度上规避了国家政策调整对于房地产行业的冲击力度。促使企业创新成本管理模式，在市场经济发展中占据有利位置。

房地产企业成本控制是指利用相应的信息数据对企业在生产经营过程中产生的关系成本的因素做出调控和管理措施。实质上就是对房地产生产经营成本中经济的有效控制开支的措施。房地产企业在开发和经营过程中，只要涉及到经济支出的问题都应该属于成本控制问题中的分支，都需要根据成本控制的全面控制性作出相应的管理措施。在企业的开发过程中，成本控制是否得到有效得当的管理直接影响着房地产企业的生产效率和经济效益。针对房地产企业的成本支出作出科学的控制管理，对于其应对政府方面的压力和市场的竞争趋势有着不可忽视的重要意义。能够提高企业的核心竞争力和整体的经济效益。

一、房地产企业成本控制的现状情况1．1、对于成本控制的观念意识落后房地产行业的发展空间和产生的利润增值都相对较大，因此大部分企业对于房地产成本控制缺乏管理意识，缺乏创新和与时俱进的改革精神。

在现今的房地产企业的成本控制管理中，没有做到全部人员的参与和经济预算筹划，财务人员控制的局限性使企业只能在事后进行弥补控制。在成本控制的全过程中，不能将控制预算仅仅局限于工程造价和财务中，在其前期的建设和设计营销过程中的成本控制以及建设中的管理费用等都应该实施有效的制度管理体系。全方位控制成本管理的全过程，不遗漏任何一个环节，对工程成本进行详细的成本计算设计。

1．2、成本控制缺乏全局性的把控对于成本的控制不仅仅是经济上的预算，更是对于施工过程的全局性把控。房地产行业具有开发时间较长、投资金额数量大和不确定性因素多等增加了房地产成本控制的难度系数。房地产的成本投入数目较大，其主要依靠银行借贷的资金进行成本投资，各种不可控因素的出现对于成本控制的全局性把控都提出了严格的要求。如果忽略了对于成本控制的系统性的资金控制，造成资金链的短缺资金无法按时回笼，直接影响房地产企业的经济效益和未来发展。

1．3、对成本的预算值不准确房地产项目因为其投资金额数目庞大，投资周期较长，因此需要对其的成本进行早期的考察预算。在前期的整体规划过程中，对房地产的成本预算估计准确与否直接涉及到成本的投入控制。我国目前的房地产开发项目对于预算人员的要求相对缺乏，专业性的预算人员数量不够多，专业水平还不够强。致使企业无法在项目开发的过程中对总成本的控制做到全面性的预算估计，会出现后期完工阶段实际资金投入比预算值超出很多。从而使房地产企业的销售阶段不得不提高销售价格，使投入成本资金能够得到有效的资金回笼和赢利。

二、房地产企业成本控制的解决措施2．1、提高企业成本控制意识从企业自身重视起房地产的成本控制问题，管理层人员要意识到成本控制的重要性，从而针对发展过程中的问题做出实际有效的判断和解决措施。领导层观念的更新使得企业的成本控制提升到了重要的位置，与此同时就要更新参与人员的成本控制意识。房地产的成本开发涉及到多个领域以及多方面的工程操作，要改变单一的企业决策，而是加强各个执行部门的协作管理。通过实施全面监管提升对企业的全过程成本控制，有效地做到节约成本支出，实现控制成本合理节约化支出。

2．2、建立健全的成本控制体系成本控制要想真正在工程实施中得到有效实现，就要以规范化的成本控制体系来约束和管理各部分的成本支出。要从六方面进行全方位的体系建设，分别为土地成本控制管理、前期费用管理、工程成本管理、营销成本管理、管理成本控制以及财务成本控制等。土地成本的控制是要从根本上解决房地产的用地问题，解决了成本预算中的30%到40%的费用支出，土地成本在一定程度上决定着项目的开发总成本的多少。前期的费用管理，包含规划设计、监理费用、投招标、设计费用等前期预算费用。

在其前期费用的支出过程中，要制定标准化的设计标准对前期的成本花销做出经济适用的规划。工程成本管理，在工程项目实施的过程中，要对各部分的项目进行责任到人的具体化分配工作，在采购原材料时坚持质优价廉的供应厂商，争取降低工程项目的总成本。营销成本控制，在工程顺利完工后，对其房地产项目销售要进行市场推广的资金投入。在推广的时候，综合考虑各方面因素，采用竞标投标的方式来选取高质量且成本相对较低的广告公司来进行市场投放。管理成本控制，在人力资源管理和行政支出上，要以业绩来作为考核和工资发放的标准，提高员工工作效率，同时加强成本的合理化分配。财务成本控制，财务方面要详细了解政府的政策规章，充分利用国家对企业的扶持政策发展企业，争取多方面的优惠政策并进行合理的税收缴纳工作。

2．3、拓展资金渠道来源房地产的发展虽然拥有高额的利润回报，但其前期的成本投入和资金回收周期都相对较长较大。因此，要拓宽建设的资金渠道来源，获取资金投入的资金来源不能仅仅依靠银行贷款这一单一模式，而是要结合现有发展模式，创新尝试融资租赁或者债券集资的方式。摆脱单一渠道的过大压力，能够尽快的回笼资金，减小开发和投资的风险性。

结语房地产行业的发展逐渐成熟，其面临的发展压力和挑战也越来越大。目前房地产行业的发展面临着社会和行业内的双方挑战。政府方面，因通货膨胀而不断出台的宏观调控政策对房地产行业的开发和内部管理起到了限制作用，房地产行业的增长效益会相对降低。行业内部方面，由于房地产行业近年来高额的利润增长空间的提升，使得越来越多的开发商因其高收入和低进入门槛而大量涌进这一行业竞争中来。同行业的竞争压力使得品牌建设更加具有关键性。在竞争日渐激烈的房地产行业中想要获得预期的经济收入，就要控制房地产的生产成本，同时提高企业的核心竞争力，提高其价值。

参考文献：［1］付本义．房地产企业成本控制精细化管理研究［D］．首都经济贸易大学，2012．［2］王泽霞，季加佳．房地产企业成本控制流程构建［J］．经济论坛，2009，06：108－112．［3］陶敏．对房地产企业成本控制的一些思考［J］．财经界（学术版），2011，10：52+54．［4］郝旭东，张恒，文惠．对我国房地产企业成本控制的思考［J］．中国集体经济，2011，33：163－164．作者简介：潘学建（1981.5.7）男河北省沧县人，中国人民大学人力资源学士，工程师，单位：中铁置业集团北京安丰工程项目管理有限公司研究方向：房地产成本控制管理。