浅谈中小房地产项目成本管理

浅谈中小房地产项目成本管理

刘清海

河南神火光明房地产开发有限公司河南商丘476600

摘要：国家经济发展进入新常态，房地产行业竞争日益激烈，各项开发成本不断增加，项目开发利润不断下降，精细化的全过程成本管控对中小房企的生存和发展尤为重要。就目前中小房企成本管理的现状及开发全过程成本管理做如下探讨分析。

关键词：房地产；成本管理；项目

一、当前房地产项目成本管理现状

1、对成本管理认识偏差：有的认为成本控制都是老板的事情，是财务部门的事情，其他的管理人员和部门不重视；有的认为成本控制就是节约、就是省钱，如果一味的追求省钱必然会带来项目品质的下降，销售价格的下降；有的认为成本控制就是要节约一张纸、一块砖，只看到显性成本，没有认识到设计图纸中含砼量、含钢筋量等各项隐性成本的节约，这部分成本占比很大。

2、管理部门不明确：根据目前各房企管理架构，大多设有合同预算管理部门或招标采购造价管理部门，财务管理部门等这些部门看似都和成本相关，但是究竟哪个部门主管成本界定不清楚，通常是财务部门核算，但财务对于预算等不专业，也很难把控。

3、缺乏统筹性全过程成本管控：由于房地产开发项目周期长都很长，对于各个阶段性的成本管控重视不够，只注重建筑施工造价等显性的成本，忽视了规划设计、融资利息等隐性的成本控制。对于开发全过程中的土地成本、规划设计、施工建造、融资利息、销售、物业等各项成本没有统筹考虑。导致了成本管控在策划阶段没介入、设计阶段没跟上、施工阶段成本测算来不及，边施工边结算，把结算管理当成陈本控制，最终导致成本失控。

二、房地产项目成本全过程管理的内容

针对房企成本管理的现状，首先确定成本管控的指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本预测为基础，以目标考核管理为抓手，以技术管理为基础，以产品的价值实现为目的，以标准化和程序化管理为核心，以发掘和创造价值为发展方向，开展全过程精细化管理。

1、全过程管理目的：房地产公司成本管理的目的是提高利润，目标是保证成本投入获取最大的效益。最简洁的利润计算办法是收入减去成本，由此可得出提高利润有两个途径，一个是提升收入（提高品质）。另一个是降低成本，降低成本不等于降低品质，成本控制不等于省钱，不能简单的用投入的多少衡量成本控制的好坏，要看投入带来的效益的最大化，来衡量成本控制的好坏。

2、全过程管理的范围、阶段：开发项目的成本由土地成本、各项设计成本、建造成本、销售费用、管理成本等各项费用组成。随着开发进度的推进，成本控制要提前介入到开发的各阶段，

第一：拿地、立项阶段要认真了解城市的发展方向、规划思路、周边配套等，确保拿到地块随着城市的发展，有溢价的空间。此阶段要制定项目盈利目标，进行经济性评价和初步成本测算。

第二：策划定位、设计阶段是成本控制的关键阶段，他具有隐蔽性，很多是看不到的东西，这个阶段是最能节约成本的阶段，也是成本管理的关键控制阶段。在策划定位阶段要选择适合市场需求的高性价比的产品，同时确定产品的成本目标，在设计阶段严格按照上一阶段的成本目标进行材料、设备的选择，保证设计安全、设计质量的前提下进行限额设计。

第三：发包、实施阶段，通过招投标等形式选择管理正规、信誉良好、实力可靠的承包商，用全面、规范、合法、严格的承包合同约束承包商，加强实施期的动态监管，减少实施阶段的变更、签证、索赔等，从而达到控制节约成本的目的。

第四：营销推广阶段，营销费用要实行事先预算控制法。把握好最佳的市场推广时机，用最有效的营销手段和宣传渠道，充分发挥微信、APP等新媒体的作用，花最少的费用，取得最好的宣传效果，不能盲目的采用大量的投放广告等传统推广方法。

第五：结算、运营阶段，认真审核各项变更、签证等合同外的费用，加强各项保修金，运营维护费用的合理使用，提前进行税务筹划、科学合理的把控各项税费，进行项目经营后评估，积累成本管控的经验，评估各项成本的控制效果。

3、全过程管控的主体：凡是与开发项目相关的各部门、人员都要有成本管理的责任和意识，在办理各项工作时能够考虑到工作的结果用性价比衡量，这就是最好的成本意识。房地产公司的成本管理部，不是单纯的是预算合同管理，也不是单纯的财务核算，不是一个单纯的业务部门，应该是一个综合的管理控制部门，它是一个全员成本意识的推动者，是整个公司经营计划的保证者，它贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐性管理者，是项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者。是项目最终收益多少的体现者。

4、全过程管理的发展方向：成本管理工作从成本核算式的被动的事后控制，逐步向强调各项工作不突破目前值的事中过程控制发展，最终向着追求性价比，发挥价值，创造价值的创造性事前控制发展。

三、房地产项目成本全过程管理总结

1、正确的成本管理观念：项目成本管理目标是提高利润。降低成本可提高利润，提升品质也可提高利润。但在省钱和花钱上要避免不计成本的追求设计效果，避免过度强调成本导致项目品质降低。

2、全过程成本管理观念：房地产项目成本管理必须是全成本、全过程、全员、全寿命周期的成本管理。

3、全过程成本管理必由之路：建立全过程精细化目标成本管理体系。坚持“精、准、细、严”四项基本原则，以房地产开发过程中的规划设计、招标采购、建造实施、推广营销、结算、运营等全过程为主线，以合同管理为手段，以目标成本管理体系为基础，对全过程中各个节点精细化控制，从而达到整个项目目标成本的控制。