房地产开发成本控制研究张梦凌

房地产开发成本控制研究张梦凌

张梦凌

武汉统建城市开发有限责任公司湖北武汉420015

摘要：房地产行业已经从非常利润时代迅速转移到低利润时代。控制和降低房地产公司的开发成本已成为提高企业利润和市场竞争力的主要途径。在房地产开发投资方面，逐渐将重点放在如何加强成本管理，控制成本支出，不断提高经营效率，逐步实现从粗放型向集约型效率型转变，真正实现发展效益最大化。

关键词；房地产开发；成本；成本控制

1企业成本管理概念

企业成本管理是企业生产经营过程中成本核算，成本分析，成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理通常包括成本预测，成本决策，成本计划，成本会计，成本控制，成本分析和成本评估等功能。其目的是在保证产品质量，科学合理管理公司生产经营各个环节的前提下，全力调动和组织全公司人员，努力以最低的生产成本获得最大的生产效果。企业成本管理是企业管理的重要组成部分。它要求系统，全面，科学，合理，对于促进增产降本，加强经济核算，改善企业管理，提高企业整体管理水平具有重要意义。

2房地产开发成本构成及影响因素

2.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指从投资决策到销售的房地产开发成本，包括土地成本，建设成本和开发费用，管理费用，销售费用和财务费用。

2.2房地产开发的影响因素

除了房地产开发宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目的内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业经营成本的因素。房地产开发的经营成本包括很多方面，房地产开发是一项高度综合的任务。受房地产消费市场，国家相关政策，发展项目所在环境等因素影响较大。其支持条件和发展机遇掌握和颁布政府政策和法令将对成本的上升和下降产生重大影响。

3我国房地产开发成本控制存在的主要问题

3.1房地产开发前期重视不足

首先，由于中国房地产市场在过去十年一直处于卖方市场，高房地产行业的收益率导致许多房地产公司只关注房屋，修理房屋和出售房屋，而忽略了成本控制在决策阶段，中国房地产开发企业的质量普遍偏低。除了行业人才流失率较高外，严重缺乏导致项目可行性研究缺乏重视的高层次专业人才。其次，施工单位往往把重点放在施工阶段项目成本管理上，忽视了设计阶段的项目成本管理，导致初期成本过高。

3.2施工阶段的控制机制不严格

招标投标过程中，由于行政力量过度干预和地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业一直发现其实力明显低于其他招标单位，但仍可以获得一些特殊的预留出价；目前中国招标投标市场还不成熟，招投标制度尚不完善。监督体系在招标过程中的作用不明显，在成本控制方面没有真正起到作用。

3.3企业信息化水平落后，无法满足成本控制的要求

合同控制是成本和资金控制的基础。在传统方式下，合同处理工作基本上是手工完成，不能进行具有更多详细和更多参考价值的实时动态查询分析。后期数据预测的分析基本依赖于简单的预测，可靠性和准确性无法得到保证。

3.4缺乏标准化的成本控制体系

由于缺乏企业成本管理的战略指导，使成本管理战略与战略目标，成本预测和决策制定不相符（如果它们不存在），成本计划就是虚构一样，而且没有一套科学规范的运作程序，成本管理目标最终难以实现。

4房地产开发的成本控制措施

4.1提高成本管理意识

房地产开发具有生产周期长，任务多，活动复杂的特点。这就要求建立系统科学的成本预算，结算和监督制度。有必要对房地产开发的各个环节实行成本控制，每个人都应该负责成本控制；有效的成本管理需要公司所有员工的积极参与和每个细节的成本控制的实施。这将使成本控制达到房地产公司的最大价值。房地产公司只能通过提高成本管理意识来控制成本，降低成本并实现更大的回报。具体做法是从成本核算转向成本控制；二是重点关注成本管理。从控制性控制到基于成本的计划控制，三是要认识到成本管理是一个全过程的管理，涉及企业管理的各个方面，每个阶段和每个部门。

4.2设计阶段的成本控制

（1）设计成本占整个项目建设成本的一小部分，但对项目成本影响很大。此阶段的成本控制可以最大限度地降低更改成本：

（2）尽可能实施设计招标，尽可能招标项目主体，配套设施和绿化，采用多次投标，组织专家全面评估投标，以便选择好的设计单位，提升建筑的使用功能来开拓创新，降低项目成本。

（3）配额设计的实施配额设计基于批准的初步设计预算来控制技术设计和施工图设计。在保证功能和技术指标的前提下，各专业制定双赢策略，将设计与预算相结合，技术与经济的有机结合统一控制项目投资。同时，在设计阶段的初始阶段，有必要尽早加强设计变更管理和控制设计变更。影响项目成本的主要设计变更应由一些人员进行技术经济论证和有效控制项目投资。

4.3建设成本控制

在施工阶段有四种主要的控制成本的方法：首先，尽量减少设计变更的次数。管理和监督施工相关方面，减少设计变更次数，以控制成本，减少设计计划临时变更造成的成本增加。明确设计标准的变化，规范设计变更的过程，从而达到控制施工阶段成本的目的。二是加强施工人员和机械的管理。人员管理主要包括不同专业人员的合理调度，加强对低质量施工人员的约束，培训施工人员学习使用相关费用的专业控制。机械管理主要包括科学合理地使用各类施工机械，确保机械性能最大化，降低材料相关成本。我们还必须做好安全工作，以避免事故发生并增加成本。三是加强施工进度管理。要充分了解房地产开发项目在施工阶段，完工阶段和实际成本上的进展情况，以降低成本，为后期工作的安排奠定基础。第四，由于项目施工阶段的设计阶段已经完成，施工阶段的工程量已经完全具体化，因此影响项目投资的可能性仅为5％-10％，节约的可能性投资已经很小。因此，在确定施工方后，根据合同要求，妥善处理与施工方的关系，避免间接费用增加。

4.4完成阶段的成本控制

最终的项目完成是成本控制的最后一个环节。成本管理人员应建立高度责任心，及时收集有关工程结算的资料，确保竣工验收程序的完整性，在确定工程造价时，坚持以工程造价法规管理为基础。

结论

在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作量最大。控制这些成本的关键是在早期做好可行性研究，提高设计质量，使用价值工程优化和优化设计实施设计招标和监督。在施工阶段，严格招标投标工作，控制材料和设备采购的成本和质量，并进行现场变更，完成最终结算和决算。营销阶段的工作主要集中在产品定价上，采用特殊营销方式和促销手段来控制成本。

参考文献：

[1]张圣成.基于供应链的FL房地产开发项目成本管理研究应用[D].苏州科技学院，苏州科技大学，2015.

[2]张丽，李启明.基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].工程管理学报，2004（6）：12-15.

[3]郑灵辉.供应链管理下的BP房地产项目成本管理研究与应用[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017（9）：39-40.

[4]胡伟明.基于供应链集中采购模式下的项目采购管理研究——以N项目采购管理为例[D].中山大学，2011.

[5]徐力.基于供应链管理的EPC项目采购管理模式研究—以石化行业X公司为例[M].