房地产成交价格与房地产估价关系浅析

房地产成交价格与房地产估价关系浅析

张斌

张斌

哈尔滨投资集团南岗房产经营物业管理有限责任公司黑龙江哈尔滨150000

摘要：房地产行业在我国的经济发展中有着举足轻重的作用。随着我国经济的发展以及民众传统观念的存在，我国居民买房意愿不断增强，这促进了我国房地产行业的快速发挥，同时也带动了相关房地产行业的发展，例如房地产估价行业。这一行业的工作主要就是根据房地产的建设成本以及质量，考虑到房地产的地理位置以及房屋建筑设计等等因素对房屋的实际价格进行估算。并根据价格对房地产市场进行调控，并将房地产成交价格与房地产估价工作联系起来。

关键词：房地产成交价格；房地产估价；关系

前言：房地产行业的快速发展以及人们购房意愿购房能力的不断增长，房地产估价作为对房地产行业有着重要意义的约束性以及指导性工作受到人们越来越多的关注。而且房地产的价格直接关系到购房者的利益，倘若房地产价格不是一种符合社会规律的呈现会对社会的稳定产生影响。因此本文接下来将从多个方面来对房地产价格和房地产估价的关系进行论述。

房地产如何进行估价

1.1.1房地产估价的内容以及工作程序

房地产估价这一现象的出现必然是因为有着现实的需要，房地产行业的快速发展是一种有目共睹的现象，建筑用地不断增加，民众购房热潮不断增加。也正因此，房地产行业的稳定就显得更为重要。房地产的成交价格不仅影响着购房者和建筑开发商的利益，还对社会的稳定产生着直接的影响。因此出于维护社会稳定的考虑，对房地产进行事先估价是十分必要的行为。房地产估价，顾名思义是对房地产建筑进行金钱的估值，而这一估值标准并不只是单纯的按照建筑面积，在估价过程中要考虑到多方面的因素，城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素等客观存在着的直接影响因素，也要在估价的过程中加入对人文因素的考虑，力求达到准确性。但是估价的过程中进行多层次多角度的评估工作无疑会加大工作量，因此在实际估价的过程中也不断形成了一套完整的估价标准，将复杂的工作进行合理分工，保证工作完成可以达到高效简洁的状态，并在提高效率的同时也做到了准确，做到了每一环节都有人负责。目前房地产价格估计工作主要是基于以下程序具体开展的：即获取估价业务、对工作目标进行初步了解、受理估价委托、详细介绍相关的估价原则，结合工作内容形成合作小组并初步制定相应的估价方案，收集建筑必需的理性指标资料，实际考察估价对象，选择适宜的估价方法并结合相关数据和市场发展对价格进行合理估算，小组讨论、检验、确定最终估价结果，精要撰写估价报告、及时交予相关负责人和客户，估价报告和资料归档。我们可以看见进行准确的房地产估价，最后结果的得出是有着许多环节共同作用而得的。而在这一过程中虽然环节众多，但是却实现了复杂工作操作的条理化，并在工作中可以由下一环节对上一工作环节进行核查，不仅提高了效率也提高了工作的准确度，进行了工作的一次监管及检验。

1.2进行房地产估价工作的原则

在进行房地产估价的过程中有许多外部因素产生影响，，因此严格按照房地产估价工作程序的同时也要结合严谨的工作原则和选择最适合的估价方法，有力保证估计工作的科学、高效。房地产估价应遵循的原则大抵可以分为六条，即合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。而在这六项原则中最重要也是最基础的就是合法原则，在实际的估价过程中，无论待估价的建筑理论指标有多么完美，人文环境因素有多么宜居，如果房地产建筑本身是违法的产物，那么这次估价就是无意义的，只有建筑物是合法的，是可以进行售卖的，是符合法律保护的标准的，那么这次的估价工作才是有意义的行为。而在购房过程中，消费者因为消息的闭塞，在购房环节是处于相对弱势地位，因此在估价过程中还应当遵守最高最佳使用原则，在这一过程中保证正在估价的建筑物并不是作为二手转让的，从而保证消费者的利益。替代原则和估价时点原则都是要求估价工作必须全面结合目前市场的发展，进行客观合理的价格估计。公平、谨慎原则都是要求估价工作人员对开发商的批文等法律文件进行详细审查，避免由于开发商自身的原因影响估计工作的实际质量。

房地产成交价格与房地产估价之间的关系

2.2.1房地产成交价格的特点

房地产估价这一工作因为房地产市场的发展越来越受到关注，房地产成交价格的波动较大，对消费者的利益有着最直接的影响，而影响房地产成交价格的因素又是多种多样的。而为了能够更加全面的进行分析，本文接下来将对房地产成交价格的特点进行详尽的总结。房地产成交价格的特点可以从宏观和微观两个不同的角度来进行分析，宏观特点可以看到房地产的价格易受市场状况的影响，国家相关政策的引导，并且人们的购房意向、倾向性以及经济条件都会房地产的成交价格产生直接的影响。从微观的角度分析，房地产的成交价格又有着明显的随机性、不确定性，处于同一地区的房地产建筑，在实际售卖过程中由于开发商宣传工作和购房者经济水平的差异，房地产的成交价格就会有较大的波动。由上述因素可以看到，房地产的成交价格是一个不可完全控制的变量，而进行房地产估价可以有效减小房地产成交价格变化的幅度，尽可能的维护房地产市场的稳定。

2.2房地产成交价格与房地产估价的关系小结

房地产的估价只是对房地产价格进行一个判断，在实际的过程中，售卖价格与估价价格之间是存在着差异的，但是这种差异在一定变化幅度内是允许存在的，而且多种实际数据可以为以后的工作提供数据支撑。在进行估价的过程之中已经得出了一些现实可用的模型。对于房地产这一异质性产品而言，在实际估价过程之中运用线性函数模型能够较好的阐述特征价格内涵，因此建立了基于特征价格理论的商品住宅市场比较法估价模型。而在进行数据比较的过程之中，现实可以的模型可以减少一部分工作量。将二者数据进行比较的过程之中，我们将得出的结果进行总结，概括为以下两方面：一是实际与理论的差别，二是在一定范围内，售卖速度与销售价格呈反比例关系。房地产估价时虽然也考虑了建筑的实际情况，但是由于估价方法的不当和估价理论的局限以及房地产商品的唯一性、影响因素众多的特殊性，导致其与房地产实际成交价格存在差异。房地产评估的价格往往只是成交价格的一个参考，但相关开发商在销售时出于市场的考虑，会在估价的基础上降低或提高一部分，从而调整销售速度，保证自身利益的最大化，这是房地产成交价格与估计存在差异的重要原因。而且估价这一活动并不能只是天马行空的现象，在建立之初，需要大量的现实数据的支撑。因此房地产估价行业仍处于不断的发展过程之中，标准也需要根据时代的发展不断进行变化。相信随着我国房地产行业的不断成熟，房地产估价体系能够越来越完善，对实际工作的帮助更大，人们的利益可以最大程度得到保证。

结语：综上所述，本文在论述过程从多个角度切入，力求阐释清晰。在这一过程中可以看出房地产估价行为的重要性，对人们日常生活的影响，以及对于国家如何制定相关经济活动的数据支持的重要意义。也论述了房地产估价价格与房地产行业的发展之间的密切关系。随着我国经济的快速发展，房地产行业迎来了发展的黄金时期，而如何进行发展把握住历史赐予的机遇还需要进行不断的探讨。我国政府也在房地产估价这一活动中发挥了极大的作用，根据实际情况制定政策进行行业调控。

参考文献：[1]刘宝玉，房地产估价与房地产成交价的关系，[J].城市建设理论研究，201（16）

[2]钟小伟,傅鸿源.基于区间估计的综合评判方法及其应用.数学的实践与认识,2012,42(1):74-79