不动产测量中预测与实测面积差异分析与探讨

不动产测量中预测与实测面积差异分析与探讨

肖永攀

肖永攀

广州欧科信息技术股份有限公司东莞分公司广东东莞523000

摘要：随着我国房地产行业的快速发展，房屋建筑越来越多。在实际生活中，经常出现房产测量中预测与实测面积存在差异的现象，而这些差异极导致矛盾和纠纷的出现。本文分析了房产预测面积与实测面积二者存在差异的原因，并提出减少二者差异的措施。

关键词：房产测量；预测；实测；面积；差异

随着市场经济的不断深化发展，房地产行业成为国民经济的支柱型产业。现代社会房价持续飙升，建筑面积作为计算房产的基础性指标，就成为购房者最为关注的核心问题。虽然我们国家房地产行业获得了快速的发展，给我们国家社会经济的发展起到了非常大的推进作用，可是房屋预测面积以及实测面积直接对于人们切身的利益产生了影响，因此一定要使用科学和合理的形式，才可以有效的降低预测与实测彼此存在的差异，使得广大人们群众的切身利益得到保证。

1房产测绘过程中对房屋面积预测与和实测联系

房屋测绘工作其自身是通过测绘仪器以及测绘技术等方面对房屋的真实状况以及房地产和地理位置等方面进行专业测绘工作。其主要测绘内容包括房地面平面调查，房地产调查，房地产图绘制和检查验收结果。住房调查的预测面积主要是指房屋被完全接受前，各单位计量单位对设计图纸所作的观察。这些调查是结合中国有关法规和标准进行的，最终计算出房屋面积的预测。房地产开发商销售的主要依据是房屋预测面积，并将其作为房地产管理的基本标准。房屋测绘实测面积主要是指项目建设完成情况。有关部门审核通过后，房地产开发商委托测绘单位实际测量房屋面积，最终获取数据，然后根据设计图纸对房屋进行分析计算。实际面积。在正常情况下，房屋预测面积与实测面积之间通常存在一定的差异。差异的主要原因包括更换数据收集图纸和技术问题。

2.房产预测面积和实测面积二者出现差异的原因分析

2.1图纸变更和数据采集所出现的差异

绘图变化是房屋预测面积与实测面积之间差异的重要原因。当该地区的房地产计划时，主要通过施工图完成。在确认公共区域和收集数据方面没有直观的感受和理解，这在实际操作中可能不适用。另外，住宅设计更为复杂多样，后期的部分数据实际在现场进行测量。在住房建设过程中，房地产开发商由于某种原因需要改变图纸的设计，使得其自身的测量面积和预测面积之间存在较大的差异。

2.2由于技术原因造成的差异

目前，在我们国家房地产市场上测绘单位自身的测绘水平还存在很多的不足之处，并且在有关法律和法规的设定上也存在很大的矛盾，这种矛盾使得房屋测量过程质量存在不足，不能按照相关法规加之设备和设备的落后，导致预测区域与实际测绘区域有所不同。另外，相关法规政策还不完善，技术水平还不能适应现代建筑的建设速度。另外，一些特殊建筑物的建筑面积缺乏相应的技术支持，反过来导致实际测量面积与房屋预测面积的差异。

2.3施工过程所产生的差异

因为施工过程产生的多种原因，例如，有的时候并未完全参照图纸去完成施工，还有就是在进行施工过程中放样误差严重等都可能会使得房屋预测面积与其自身实际的测量面积彼此之间产生较大的差异。

2.4竣工后公用空间变更

为了满足居民的需要，每栋建筑物通常会设置一定的公共空间，如消防室，车库，仓库，地下室，公共场所等公共场所。如果上述公共空间在设计或施工期间发生变化，则分摊面积将被放大或缩小，这将导致预测面积与实测面积之间存在差异。

3.采取措施减少房屋预测面积与实测面积之间的差异

3.1计算统一住房面积的原则

消除差异是实现实际测量区域与预测区域之间差异的最基本方式。对房地产和计划部门实行统一的房屋面积计算规则。由于它涉及到房屋所有权的确定，开发商和房地产管理和登记机构的实际需求，所以住房测绘地区必须准确到每个分房。为确保所有租户的合法权益得到保障，真正实现了公平，公正并且开放的，同时体制化和专业化的房屋施工团队。房屋测绘在面积测量精度和分配合理性方面都更加准确。

3.2做好阳台实测尺寸的准确计算

阳台一般指住房永久覆盖的附属设施，封闭结构，并连接到可以使用和使用的房屋。根据其封闭条件分为非封闭式的阳台与封闭式的阳台。对于阳台的处理，往往很多人会根据地板的水平投影面积直接测量面积。这是错误的。它应该基于机箱结构的水平投影面积。“房地产测量规范”规定，封闭的阳台由其周边界定。水平投影面积计算总建筑面积，非封闭式阳台按周边的水平投影面积的一半计算建筑面积。但是，封闭阳台是以设计文件还是其他许可文件为依据，或者现状是封闭的，“房地产测量规范”中没有明确的标示。在实际操作中，一半的阳台计算应与现状和规划相结合。如果阳台规划未关闭，则按照计划未封闭治疗计算一半面积。如果计划关闭的当前状态未关闭，则应根据当前未关闭的处理计算一半面积。

3.3做好虚拟分割的产权测绘

虚拟分割通常意味着房地产开发公司将大型购物商场或办公楼划分为一个明确的待售地址形式的小单元。每个单元都没有物理外壳，但是按照定义的形式划分并绑定到特定的空间。每个单位可以独立使用，并有一个唯一的编号。实际分割的小单位符合“物权法”的物权要求：权利人有权依法直接指定和安排，也符合“房屋登记注册”第10条的规定。房屋应按照基本单位进行登记。基本住房单元是指住宅或具有固定边界的特定空间，可以独立使用，并且具有明确和唯一的编号。然后，在实际的测绘中，可以根据现场测得的每个单位的四比四定义进行测量和面积测量，并用虚线表示。

3.4需要建立一支有着较高素质的测量队伍

测绘工作可以说属于一项非常专业并且也是十分艰巨的任务。因此相关的测绘人员不但应该对于建筑相关的设计知识有所掌握，同时还应该能够对于与建筑图纸有关的设计有一个更为深入的认识，同时还需要相关的测量人员能够非常认真的了解当前建筑管理与建筑项目审批的相关规章制度。可以说测量师是当前房屋测量的一个直接的参与人员，并其自身测量方式针对测量结果自身的精准性性也有着非常主要的影响。所以，有必要持续的去对测量人员自身的测量水平给予提升，并且为设立一支素质较高的测量队伍打下非常坚实的基础。首先，要强化测量人员的相关培养，使得其自身的专业水平与业务水平得到提升，并且还需要对测绘成果自身的准确性以及测量工作自身的高效给予保证，使得测绘工作能够快速有效的进行。二要加强计量人员职业道德教育，提高责任意识，认识计量工作的重要性，加强对购买者，开发者和自身利益的理解，以严谨的态度真诚对待自己的工作。如果您不做任何违法或非法的事情，您不得为了您个人利益而篡改测量结果。另外，计量人员的管理也离不开严格的制度。因此，房地产业必须建立内部管理体系，完善激励机制，将计量准确性与员工利益联系起来，明确责任，进而提高计量工作的准确性。减少因测量误差造成的纠纷。

结束语

总的来说，因为目前房屋测绘的相关单位以及测绘标准等都存在着比较大的差异，所以房屋实际测量获得的面积以及预测面积之间出现差异是无法避免的。可是有关部门通过有关措施能够尽可能的减少房屋预测面积与实测面积之间出现的差异，从而有效的降低购房过程中出现的纠纷，使得房地产市场能够保持健康并且稳定的发展。

参考文献

[1]王晓洁.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，01：218.

[2]王玺.房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性研究[D].西安建筑科技大学，2015.