经济适用房动态全过程造价管理研究分析

经济适用房动态全过程造价管理研究分析

张坤

张坤上海求是工程造价有限公司上海市200032

摘要:由于经济适用房不同于一般的商品住宅，它具有要求高（四高标准）、政府搭桥销售、售价固定、利润空间十分有限等特点，如何协助建设单位在确保质量、进度等前提下，有效控制建设过程的工程造价，合理规避市场风险，成为我们造价管理人员研究的重点方向。

关键词：经济适用房全过程造价动态管理

经济适用房主要是指已经列入到国家的计划中，由各个城市的政府组织房地产的开放商或者集资建房的单位进行建造，然后以微小的利润价格面向一些中低收入的家庭出售的住房。近几年在加快经济适用房的建设迫在眉睫，经济适用房带有社会保障的性质，具有适用性以及经济性的特点。由于经济适用房不同于一般的商品住宅，它具有要求高（四高标准）、政府搭桥销售、售价固定、利润空间十分有限等特点，因此，作为造价咨询公司如何协助建设单位在确保质量、进度等前提下，有效控制建设过程的共程造价，合理规避市场风险，确保略有盈利，成为我们造价管理人员研究的重点方向。

1经济适用房开发的原则

1.1成本最低化原则

项目开发成本控制的根本目的在于通过各种控制措施和手段，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意把握好降低成本的可能性与合理性，即一方面要想方设法挖掘各种降低成本的能力，使可能变为现实；另一方面要从实际情况出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。

1.2动态控制原则

坚持把项目开发成本控制的重点放在项目开发的各主要阶段上，实施开发过程中的动态控制。一旦发生偏差，就能及时纠正。否则，一旦到竣工阶段再进行控制，由于成本盈亏已成定局，即使发现了偏差，也已错失了纠正机会，只能尽量去弥补而已。

1.3节约原则

降低消耗，节约资源，是成本控制的一项最重要的基本原则。应注意抓好四个环节：一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，加强内部监管；二是提高管理水平，优化施工方案，降低人、财、物的消耗；三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费；四是合理地设置岗位，提高工作效率，降低人力成本支出。

2经济适用房造价前期控制

造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段，因此做好前期的规划和单体设计影响突出。规划设计在兼顾社会效益和环境效益的同时，应突出经济效益这个中心，重点做好建筑密度、容积率、绿化率等指标的合理控制，最大限度发挥资金的使用效益。大力推广限额设计，提高设计概预算的精确度，分析资金分配的合理性，并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。在造价的实施管理过程中，除特殊情况外，设计及施工人员不能随意改变设计内容，提高设计标准，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。从而能够做好经济适用房造价的事前控制和主动控制。

2.1经济适用房的优化选址

经济适用住房居住区的规划选址要符合城市总体规划、近期建设规划、住宅建设规划和土地利用规划。同时，应尽可能地接近就业工作区，并与城市干道、公共服务设施、商业中心及邻近小区等有便捷的交通联系，尽可能利用现有的市政设施、交通设施和公共服务设施，从而降低小区道路、公共设施等配套设施建设成本。

2.2搞好规划设计

坚持先规划后建设和相对集中的原则，尽量减少违反规划建设的行为，把损失降低到最少。精心规划、精心设计、精心施工，做到规划科学、设计新颖、设施配套、功能合理、质量合格、环境优美、适当超前，创造出安全、方便、舒适的居住环境。

2.3设计方案优化

设计方案阶段是控制建设规模和工程造价的最主要环节，在此阶段我们应该主动邀请技术、经济和材料方面的有关专家人员参加，做好设计方案的跟踪比选和强化督促，发现设计方案超出批准的投资限额，应及时沟通协调好设计单位提出解决方法，以免日后给施工结算埋下隐患。

建设单位加强设计方案变更的管理，杜绝可有可无的设计变更，对不可避免的设计变更提前最好沟通协调，尽量放在设计阶段。同时采用价值工程、ABC重点选择法等方法对设计方案进行优化必选。

2.4经济适用房配套设施优化

经济适用房居住区建设项目公建配套水平，应与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。配套设施在满足公共服务基本配套的前提下，如居住小区应配建小学和文化活动场所，尽量依托周边的公共服务设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整和删减。

小区的绿化应尽量利用现有的地形地貌，因地制宜设计景观，尽量利用乡土树种和当地材料，以最大限度降低成本。

3严格实行工程招投标制度

3.1认真做好市场调研

1）进行施工单位的考察。充分了解施工单位的综合能力、资信情况、技术力量等情况，防止出现转包、分包等现象。进行内部询标。充分掌握施工单位的竞标意向，为有效设定造价控制目标提供依据。

2）对项目所涉及的主要建材进行广泛的市场调研，为编制招标文件提供较为准确的信息。

3.2认真编制工程招标文件

一是编制工程招标文件注意“三个防止”：防止招标提供的资料不准；防止施工图设计上的疏忽；防止行业规范之间、行业规范与设计规范之间的差异。事先加强与相关单位的沟通，提高设计和勘查的深度，使工程招标文件更贴近施工实际情况。

二是编制工程招标文件要突出“四个重点”：工程量清单内容要齐全，防止漏项；质量标准要明确，便于验收；施工周期要确切，便于监控；索赔事项要具体，便于操作。

4精心设计一个高效、精干的管理架构

经济适用房的造价控制对管理系统高速有效的运作要求更高，因此管理架构的科学设计和管理流程再造，对项目开发建设中的造价控制具有十分重要的作用。

本着快捷、高效、精干的原则进行管理架构的设计，我事务所协助建设单位建立管理体系。该体系包括：一个是管理控制层面，主要负责三个项目的总体掌控和协调；一个是操作实施层面，主要负责单个项目建设的具体实施。

扁平化的管理架构模式，有利于减少中间环节，提高快速反应能力；有利于内部人力、信息、经验等资源的共享、借鉴和互补，最大限度地降低资源的浪费和因管理因素导致的各种损失；有利于强化总体的掌控能力。

上海市金山区枫泾镇某配套商品房总成本费用测算工程，在测算成本的同时还考虑了各项事业费，除了应用网络和文本的大量信息外，在不同职能人员范围内资源共享，在不漏掉成本费用的同时，还将现有的图纸汇编成册对于相同结构的单体列举对比分析，同时做到计算机与人力的结合，最大限度提高工作效率的同时也做到数据准确，使得对于成本分析的数据更可靠。

5抓好施工阶段的投资控制

施工阶段成本控制的关键，我事务所重点抓以下三个方面：一是合理控制工程变更，二是严格审核承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。我们对工程变更建立了签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，高效作业。

对于承包商的索赔要求，以合同为依据，加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案发生，以免引起投资失控。预算人员要广泛掌握建材行情，如果对材料市场价格不清楚，在控制工程造价方面就会处于被动，就不能更好地控制工程造价，因此定期做市场材料价格调研也是非常必要的。

6加强竣工结算的审核

造价事务所在确定工程造价时，应该坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。竣工结算时，应实行工程结算复审和尾款结算会签制度，经多级审核后，以最后定案的结算作为财务进行工程尾款结算的依据。

7结束语

经济适用房是国家为了方便广大人民群众设立的，那么就要竭尽所能的更好的服务于人民，这也关乎国计民生的大事，所以我们要最大限度的控制成本，降低售价，使人们得到真正的实惠。经济适用房项目的造价管理是控制房价的关键。这个成本的控制包括很多方面，从选地、到设计、施工、使用、维护，全过程都不能有一点疏漏，要充分的利用国家的优惠政策，在保证质量的前提下，每一步都以节约成本为中心，使经济适用房发挥出其最优功能。在整个全过程造价控制过程中，造价咨询企业应该特别明确自己所扮演的角色，要做到廉洁，公正，并且真正的发挥应有的作用。

参考文献

[1]李明.经济适用房价格研究[D],四川大学,2009.

[2]王永成.经济适用房成本问题研究[D],首都经济贸易大学,2008.