交通干道旁商业综合体方案浅析—以武汉摩尔城二期方案为例

交通干道旁商业综合体方案浅析—以武汉摩尔城二期方案为例

李正

武汉市规划研究院

摘要：武汉汉阳王家湾商圈位于二环线和龙阳大道的交汇处，是联系汉阳老城、汉口地区以及沌口开发区的重要地段。近年来该地区发展较快，地位提升显著。本文借摩尔城二期方案为例，对交通干道旁商业综合体的方案设计进行分析。

关键词：商业综合体；交通干道

1、项目概况

1.1项目背景和区位

武汉汉阳王家湾地区位于二环线汉阳大道和龙阳大道的交汇处，是新兴商圈，作为武汉商圈中后起之秀，王家湾正处于快速发展中。随着地铁3、4号线的开通，该区域已形成立体交通网，地位提升显著。近年来依托沌口国家经济开发区，该区域商业和经济发展较快，随着大洋百货、家乐福、好美家等知名商业企业的进驻，王家湾商圈已成为汉阳地区的商业核心地段，并辐射汉阳老城、硚口，乃至远城区蔡甸和汉南等地。

武汉摩尔城项目位于汉阳王家湾圈，地处龙阳大道与墨水湖北路交叉口的西北角，西南侧毗邻龙阳湖。2010年该项目一期竣工开业。

1.2用地基本情况

（1）用地现状

项目用地东临龙阳大道，南临墨水湖北路，西侧为磨山村城中村用地，北侧紧临一条8米宽现状公共通道，用地面积41241.4平方米。地块内东部为一期已建成的3栋6层商业建筑，西部为该项目临时办公用房。

（2）交通条件

项目用地地处交通要道，交通条件较好，东侧龙阳大道及南侧墨水湖北路均为城市快速路，西侧龙阳湖东路为城市次干路，北侧为城市公共通道。轨道交通3号线沿用地东侧经过，用地东北角紧临王家湾站点控制线，该站点为综合枢纽站。

（3）周边建设情况

项目用地周边主要为商业、商贸用地以及城中村改造用地，目前周边整体环境较为一般。

2、规划分析

2.1用地功能业态分析

根据《武汉市主城区控制性详细规划导则》，该项目用地规划性质为商业金融业用地。

根据《武汉市商业设施空间布局规划研究》，在武汉市构建“三级”商业中心体系，将形成40个商业中心。“三级”中心体系分别为：区域商业中心、地区商业中心和组团商业中心。其中，地区商业中心应布局满足50-100万人口服务需求的商业设施，商业业态较为完善，服务对象中近60%为组团以外消费者。汉阳区共有三个地区商业中心，分别是王家湾、钟家村、四新商业中心，其中王家湾是辐射汉阳、提升新区商业服务水平的重要载体。

因此，规划拟在摩尔城二期用地布局综合写字楼和酒店，以进一步完善王家湾商业中心的服务功能，弥补王家湾商圈酒店及商务楼建设的不足，使其业态多元化，提升区域的综合竞争力。

2.2空间景观分析

根据已编制完成的《318国道沿线城市设计》，将龙阳大道由琴台路至三环线分为三段，其中项目用地位于王家湾商业中心的西南侧。根据对318国道两侧高度及天际轮廓线的分析，为强化王家湾、四新景观节点的塑造，规划在四新大道处形成全路段制高点，在汉阳大道处形成全路段次高点，以营造高低错落的天际轮廓线。项目用地即位于王家湾次高点区域。

根据《318国道沿线城市设计》中对王家湾商业中心节点的设计，在汉阳大道与318国道的交汇口制定了三个高度分区——广场控制区、第一高度区和第二高度区。

广场控制区：半径100米范围内不得有任何建筑物。

第一高度区：半径125米范围内，建筑物高度不得大于20米。

第二高度区：第一高度区以外的区域，鼓励布局高层、超高层。

项目用地位于第二高度区外围，紧临第二高度区，在该区域可布局适当的高层增加土地开发强度与利用率，强化第二高度区与外围区域高度的衔接和过渡。

2.3交通影响评估分析

考虑到项目用地位于王家湾商业中心，项目用地的建设会增加周边道路的交通流量，改变道路的通行能力和服务水平，因此，对该项目用地进行了整体交通影响评估分析。

根据对摩尔城高峰小时发生吸引率和交通出行方式结构的预测，摩尔城整体开发后，在保证区域交通正常通行，高峰小时路段路口服务水平均维持在D级以上的前提下，摩尔城二期开发建筑总量控制在75800平方米，其中商业不超过7500平方米，酒店不超过33000平方米

3、规划方案

3.1平面布局方案

3.2交通组织

（1）近期交通组织

项目用地周边近期交通组织主要由龙阳大道和墨水湖北路承担。由北而来的车辆经龙阳大道右转沿北侧公共通道或南侧墨水湖北路进入地块；由南来的车辆，经龙阳大道左转至墨水湖北路后进入地块。

（2）远期交通组织

项目用地周边远期交通组织主要由龙阳大道、墨水湖北路、龙阳湖东路承担。由南、北方向而来的车辆利用龙阳大道地面辅路和龙阳湖东路进入地块；由东、西方向而来的车辆依托墨水湖北路地面辅路进入地块。

（3）轨道交通衔接

轨道交通3号线从龙阳大道地下经过，在汉阳大道与龙阳大道相交处设有王家湾站，为综合枢纽站。

在《地铁站点综合规划》中，王家湾综合枢纽站地下一层空间主要以商业、停车、设备为主，设置11处预留地下连通道与周边地下空间相接，本方案中预留与摩尔城一期的地下连通道，位于摩尔城项目用地的东北角。

因此，摩尔城一期地下一层商业应预留出入口与王家湾地铁站点出入口衔接。

（4）出入口

方案在南侧墨水湖北路和北侧的公共通道上各设置了一个机动车出入口，与地面停车场相连，利用摩尔城二期建筑南北向架空，设置一条人行通道，可作为紧急时连接公共通道和墨水湖北路的消防通道。在西侧的龙阳湖东路上设置了主要步行主入口。在一、二期建筑之间，结合车行出入口设置两个地下车库出入口，在二期地下布局3层机械式立体停车库，并与一期连通，二期配置机动车停车位约1280个。

3.3景观规划

项目用地一期建筑为对称式布局，二期建筑仍延续一期轴线采取南北两侧对称式布局。二期用地设置100米高层建筑，形成该区域的标志建筑之一。外观设计上尽量简洁，通过精致的选料和合理的构造，营造现代主义美感。另外考虑该用地西南角靠近龙阳湖，规划建议摩尔城二期新建建筑采用底部架空形式，保证龙阳湖东路景观界面的通透，也使外部景观和内部景观连成整体，达到内、外景观相互融合的空间效果。

4、结语

随着城市的扩张，交通干道的修建，轨道交通的延展，许多原本属于城市近郊的区域成为了城市新区，随之而来的是地区产业的转型和人口结构的改变。交通节点的重要区位催生了大量商业综合体的建设，也承载着推进城市新生的重任。本文希望借该项目的规划设计构思，对城市干道边大型商业综合体布局和空间利用进行思考。