以深圳京基100VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑

以深圳京基100VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑

蔡金哲

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摘要：本文基于城市综合体作为城市公共领域的视角，以京基100中心广场（简称“京基100”）及华润万象城（简称“万象城”）为例，进行对比分析，探讨城市综合体在不同的街区布局模式下，在功能、交通、形态、空间等维度的实效差异。

关键词：城市综合体；功能；交通；形态；空间；效能

1.项目概况及可比性分析

京基100与万象城均同位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置。京基100位于深南东路以北，而万象城则位于深南东路以南，两基地平面直线距离仅约400米，步行时间仅需5分钟左右。定位上，京基100和万象城都是为中高端的产品，其商业运作模式都是以社区购物消费为基础支撑，两者的主要数据列表如下：

综合来说，无论是从项目区位、规模、主导功能还是单一街区的尺度，两者都具有较高的相似性。区别在于街区模式上京基100属于单一街区模式，万象城属于跨街区模式，其总体布局及实效差异是本对比研究所关注的。

2.各个维度的分析比较

2.1功能组织比较

由于京基100属于单一街区的城市建筑综合体，基于这种模式下做高容积开发，同时要兼顾诸多功能的合理布局是具有相当难度的，在功能分区上不会出现清晰的界限。

相比之下，万象城因采用了跨街区模式，在功能的分区上就显得较为清晰、独立。基地被东西向的书城路、嘉宾路分隔而成北、中、南三个区，而且每个街区都有着明显的主导功能：北区以办公功能为主，中区以商业功能为主，南区以居住酒店功能为主。

2.2交通组织比较

2.2.1综合体外围交通组织衔接

在总体交通环境方面，京基100与万象城有着较为明显的差别。

从京基100建设用地所处的具体位置考究，它所拥有的交通区位条件并不算优越，基地的四边甚至没有一边紧邻城市主干道。

对比之下万象城就有着相当优越的交通条件，基地北边紧邻城市主干路深南大道，东边紧邻城市次干路宝安南路，采用跨街区模式的万象城在各区也具有较高的可达性，路网方整且联系性强，同时，在北区也设有下沉广场驳接地铁大剧院站，具有相当的交通便利性。

2.2.2综合体自身交通组织

在两种街区模式下，京基100与万象城各个功能区的交通组织也有着较为明显的差异。其中最大的差异在于相对京基100，万象城采用跨街区模式，交通子系统更加完善，具有更高的可达性。

京基100的购物中心（KKmall）在北、南、西三面临城市道路。在临城市道路的3个方向分别设有客流入口，其中西入口为最主要的出入口。而万象城中区的购物中心，由于其四周都为城市道路，4个方向都设有客流入口，这一点是KKmall不具备的优势。

在办公塔楼方面，京基100的办公塔楼“京基100大厦”虽四面环路，但只有西面为城市道路，相比之下，万象城的办公楼“华润大厦”则三面临城市道路，道路子系统拥有极高的可达性。

在住宅、公寓、酒店方面，京基100每栋塔楼都在首层设置有相对独立的出入口；而万象城的住宅、酒店区独立于南区，其中还规划了一条服务型道路从地块中间穿越，把地块划分成两个“公和私”“动和静”相对比较完整的地块。

2.3形态塑造比较

对比京基100与其周边的建筑体量，周围的建筑以小体量为主，其体量与周边城市肌理尺度存在着明显的差异，而通过实测数据综合体的贴边率70%也显得尤其高，整个综合体就犹如坐落蔡屋围的庞然大物。

反观万象城的平面尺度，它与周边的城市环境的契合度表现得相对积极，在街区的尺度上以及南北区的建筑尺度上都能够与周边的城市形态、肌理良好的契合。

2.4空间营造比较

在空间营造上，不一样的总体布局自然产生不一样的空间效应。

京基100由于超高强度开发，建筑覆盖率相当的高，其室外的开敞空间显得尤为不足，只能通过界面的进退来塑造室外开敞空间在形态上的收放，场所感缺乏。

而反观万象城在这方面却能够给人不一样的体验，在南区和北区都腾出一定的面积做开敞空间及绿化，为在该区域活动的人群提供一个能与城市环境进行交流、融合的休闲空间。

3.对比总结与思考

大规模、高强度的城市综合体在两种街区模式下伴随着不同的效能体现，主要表现在功能、交通、形态、空间等各个方面，设计师进行大规模城市综合体设计时，无论是选择哪种形态模式、街区模式以及建筑布局，都必须注意几点：

在功能的上，功能的组织应考虑各个分区建设在设计、融资、分期、所有权分配等方面的灵活性。

在交通上，街区路网的规划应尽可能的考虑路网尺度的舒适性，便捷性，应注重交通路网的微循环，方便行人及车辆的渗透，更好的服务各个功能。

在形态上，综合体作为城市单元的一份子，必须回应城市环境所提出的资源要求与制约条件，注重街区形态、建筑形态、体量以及界面等与城市之间的复合关系的协调，以推动城市更健康的发展。

在空间上，大街区布局模式更容易塑造丰富的室内空间，而跨街区布局模式更容易塑造富有活力的外部空间，达到空间渗透的目的。空间渗透可以模糊城市中的各种界限和空间限制，形成高度复合极具生命力的城市空间。

综合体的建设无论是选择哪种形态模式、街区模式以及建筑布局，都应以人为本，将人的流动作为优先的考虑要素，注重空间的可渗透性、可感知性，以一种有效的、愉悦的方式将人流带入综合体，形成综合体与其周边环境的完美衔接。