房地产园林景观施工管理控制难点的解决途径

(整期优先)网络出版时间:2018-11-21
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房地产园林景观施工管理控制难点的解决途径

陈茂军

陈茂军

广州普邦园林股份有限公司510000

摘要:从园林景观施工管理控制难点入手,细化园林景观施工管理控制流程,从管理控制要点提出了园林景观施工管理控制难点的解决方法,并在工程实践管理中加以运用,其做法值得借鉴。

关键词:园林景观,施工管理,控制难点,解决途径

当前,中国房地产市场受宏观政策、银行贷款、房地产融资困难等诸多因素的影响,使得购房者多处于观望状态,致使房地产业进入了深度调整期。于是,房地产开发商采用一项效果显著、经济与实用兼容的“景观先行”营销策略来刺激消费。因此,打造精品景观工程,严格控制景观施工质量,降低成本成为了每个房地产项目追踪的目标之一。为此,作者根据景观施工的个性特征,针对管理控制难度,细化管理流程,在工程管理实践中探索出一系列的解决措施,提高了工程质量,展示出景观的精品魅力。

1.房地产园林景观施工管理难点

将景观精品设计变成景观精品建筑物是一个迁移的变化过程,其间存在着诸多的理解差异,从而造成景观施工管理中的控制难点。

1.1施工产品与设计作品风格不吻合

一直以来,景观设计师往往追求作品的独特风格和美感,忽视了施工的可行性;而景观工程师着重从施工角度出发,针对设计图纸中施工难以实现的部分加以修改,其结果是景观工程师解读景观设计效果出现偏差,造成景观实物与原设计效果不吻合的矛盾。在房地产园林景观施工的过程中,因为涉及的施工种类非常多,植被、水景、铺装等,其施工的规范性和技术都存在很大的差异,这样在施工过程中就无法进行有效的管理,很多施工人员也无法遵守正常的制度,导致施工质量无法保障。而因为施工标准的不统一,导致施工后园林景观的效果设计图与实际展示的景观存在出入,也无法真正的凸显出景观的设计主题。

1.2施工标准与设计要求不统一

在房地产园林景观施工的过程中,因为涉及的施工种类非常多,植被、水景、铺装等,其施工的规范性和技术都存在很大的差异,这样在施工过程中就无法进行有效的管理,很多施工人员也无法遵守正常的制度,导致施工质量无法保障。而因为施工标准的不统一,导致施工后园林景观的效果设计图与实际展示的景观存在出入,也无法真正的凸显出景观的设计主题。

1.3施工过程与其他专业施工配合不协调

由于在房地产园林景观施工过程中其是在整体项目中的项,整体施工离不开相互配合,这样才能够让建筑与园林相互一致。但是在实际园林建设中,非常容易出现的问题的也是相互配合的部分,因为主建筑的外装、管线网络、装饰等会出现于景观施工交叉的情况,并在施工的过程中出现冲突,导致施工工期不断的拖延。

2.房地产园林景观施工管理流程和控制要素

化解景观施工管理控制难点首先需要制定合理的景观施工管理流程。在景观施工管理实践中,我们根据景观施工个性特征,在建筑工程管理控制流程六个阶段基础上,归纳出景观施工14个控制要点,按照既定计划、标准和方法对照施工过程检查,发现偏差,分析原因,进行纠正,从而形成一个有效的施工管理控制系统,保证施工项目朝着既定目标方向前进。

3.房地产园林景观施工管理难点的解决措施

在园林景观施工管理中,只有按照管理流程,针对控制难点,采取一系列切实可行的措施,及时纠正偏差,确保景观目标的顺利实现。在确立施工时间和施工标准阶段中,应重点分析房地产项目定位、景观风格、目标成本、设计要求等关键点,纠正设计与施工部门理解偏差,找准项目定位,确定施工标准。

1)确定项目定位,划分景观类别区域

景观工程师在施工前应介入设计,深入理解作品设计的意图和效果,充分解读房地产开发企业确定的项目定位报告,考察、分析、研究项目所在地域景观建设标准,明确景观项目定位,从而归纳出一、二、三类景观的区域范围,为制定标准奠定基础。

a.确定景观风格,寻找景观主题。风格是景观的指导思想,主题是景观的灵魂,而风格往往会直接影响设计主题。当下房地产项目往往将欧式、中式、东南亚景观风格中西合璧,混为一体。如一处欧式景观,却出现回纹、万字格等典型的中式景观元素,这样的案例却屡见不鲜。为此,在景观项目定位后,深刻地解读建筑项目中景观风格的描述,找到相互穿插的景观主题,才能在施工管理中有的放矢。

b.确定目标成本,测算景观利润率。目标成本是开发商确定房屋售价、预测项目利润率的重要环节。因此,在景观板块建设前期,针对景观定位和风格,结合房地产项目整体开发成本,测算确定景观目标成本值,确保资金投入。

c.确定设计要求,制定景观施工标准。房地产项目管理是一项各职能各专业的综合性管理工作,在综合考虑“营销需求、工程要求、研发意见、成本控制”等因素后,形成《项目景观设计任务书》。它包括内容有:景观施工计划可行性及风险,整个项目重要时间节点:外架拆除时间、防水施工完成时间、土方回填开工与完工时间、总平管网(含水、电、气、网通)施工开放完工时间、外墙清洗完成时间,确定景观进场的时间段及进场后的施工计划。

d.选择合作单位,确保施工单位资质。项目定位准确之后,结合其实施项目的属性、规模及实施效果等,从资金实力、技术实力、配合意识等方面综合评定合作单位是否符合项目建设要求资质,保证施工质量。

2)制定施工流程,绘制施工图,使施工效果与景观风格统一。

图纸会审及施工交底阶段包含了概念、方案、扩初及交底等四个部分,通过这四个部分使设计理念融合于施工计划中。

a.汲取精华,优化景观方案。概念部分主要是确定设计方

向、设计思路以及一些参考目标,根据房地产景观的特质,着手大量的考察工作,把握设计方向,从其他优秀项目中汲取精华的部分加以再创造,从施工角度优化设计方案,升华景观主题。

b.处理空间布局,确定苗木标准。方案部分重点是推敲并确定景观空间布局,规范处理空间布局的尺度,完善平面构图以及各个节点的具体施工方法,选择材料和树种,确定苗木标准,制定苗木品质的分级控制标准、明确灌木地被的施工标准,满足项目整体风格协调性和目标成本要求,达到景观设计效果。

c.细化处理手法,绘制施工图。扩初部分需要施工单位推敲施工细部处理手法,对特殊工艺的施工办法需采用照片、DV拍摄过程、或草图的形式展现;画出施工图纸,确定景观重点区域效果标准,让设计部门针对施工图纸反馈意见、达成施工效果及标准认识的统一性。d.编制施工合同,形成交底文档。交底部分是指成本管理及重要合约条款的交底,是固化成果的最重要阶段。合同包含了工程范围,付款条件,约定的施工措施费用等,是对景观设计施工成本测算做一个文字说明。

3)施工单位组织考察,实施材料采招。

在景观施工准备阶段,重点控制两个环节,一是施工单位组织考察;二是施工材料招标采购。

a.落实人员职责,检查安全措施。在景观工程施工单位进场之后,除了日常的准备工作外,还要协调和审查施工组织情况。它包括:施工平面布置,施工线合理性,景观施工单位机构的合理性和人员专业能力,施工单位对重点区域、关键部位和工艺措施的合理性和可行性,安全文明施工措施,监理工程师的职责和权限,通过管理流程来提高工作效率,让景观建设标准和要求深入人心,落实到施工细节。

b.制定供货计划,确保材料供货及时性。房地产景观项目具有周期短的特征,尤其是大型景观项目,导致景观施工单位资金压力较大。为了保证材料品质,在施工准备阶段应拟定材料供应计划,确定材料供货和收货标准,选择具有一定资金实力的材料供货商,及时确保采招各阶段流程顺利进行。

结论

长期以来,我们往往把工作重点放在施工阶段,而忽视景观工程建设项目前期工作,造成事倍功半的效果。要有效地控制工程质量,应从项目前期定位,景观风格入手,将设计、采招到工程各阶段实行一体化管理,改变“设计与施工”不相容状况,科学分析、全面思考、专业管控,形成统一、协调、有序的景观施工管理控制体系,使景观施工管理控制更具有专业性、人文性和创造性。

参考文献:

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