小议房地产开发项目设计管理措施

小议房地产开发项目设计管理措施

陈林赏

关键词：房地产开发项目；设计管理措施

引言

近年来，我国的城市化发展速度非常快，城市在发展过程中对基础工程建设项目非常重视，市政工程及建筑工程的数量在不断增加。建筑行业的快速发展引起很多企业的重视，尤其是房地产业的发展。房地产业发展过程中，在管理方面的水平提高，可以更好促进房产项目建设获得更好发展。

一、方案设计阶段的设计管理

建筑方案设计阶段的重要性不言而喻。其主要程序如下：拟定招标设计任务书→方案招标→方案评审及咨询→方案定案→出方案报建文本→进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必要的。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目各个大的价值体系进行深入剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝开发商所期望的方向发展。

方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

二、施工图设计阶段的设计管理

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已确立，设计工作流程相对简单有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。

在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。

三、设计变更阶段的管理

3.1设计变更的签发原则

设计变更无论是由哪个参建方提出，均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商，经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更，并由工程管理部门办理签发手续，下发到有关部门予以实施。但在审查时应注意：①确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误及与现场不符无法施工非改不可；②即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定；③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重；④设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等；⑤设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、设备选型不当，设计漏项、设计失误或其它原因；⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工前提出。在施工验收工程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求；⑦施工中发生的材料代用，办理材料代用单。要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，只是增加材料用量的变更。

3.2设计变更的实施与费用结算

设计变更实施后，由工程管理部门签注实施意见，但应注明：①本变更是否已经全部实施，若原设计图已实施后，才发生变更则应注明，因其牵扯到原图制作加工，安装、材料费及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用；②若发生拆除，已拆除的材料、设备、或以加工好但未安装的成品、半成品，均应回收。

由合同管理部门会同施工单位编制结算单，按照标书或合同中的有关规定审核后作为结算的依据，应注意：①由于施工不当，或施工错误造成的，正常程序相同，应注明原因，此变更费用不予处理，由施工单位自负。若工期、质量、投资效益造成影响，还应进行反索赔；②由设计管理部门的错误或缺陷造成的变更费用，及采取补救措施，如返修、加固、拆除所发生的费用，由合同管理部门与设计管理部门协商是否索赔；③由于监理部门责任造成损失的，应扣减监理费用；④设计变更应视为原设计图纸的一部分内容，所发生的费用计算应保持一致，并根据合同条款按国家的有关政策进行费用调整；⑤材料的供应及自购范围也应和原合同内容相一致；⑥属变更削减的内容，也应按上述程序办理费用削减，若施工单位拖延，可督促其执行或采取措施直接发出削减费用结算单；⑦合理化建议也按上面程序办理，奖励、提成另按有关规定办理；⑧由设计变更造成的工期延误或延期，则由工程管理部门会同其他部门按照有关规定处理。

结束语

在项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

[1]代杨，孙慧，贾博，赵丽英.房地产开发项目设计管理[J].科技风，2010，（18）

[2]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场，2010，（48）