房地产开发企业成本控制略论

房地产开发企业成本控制略论

张少晨

关键词：房地产开发；成本控制；要点

前言

为了在房地产工程建设中提高经济效益，企业通常都会对项目成本进行控制。当前房地产工程项目投资成本控制中存在着一些问题不利于企业的健康发展，因此如何在房地产工程的项目建设中实现有效的成本控制，动员全员投入到降低成本的工作中去，成为当前房地产企业最值得思考的问题。

1房地产成本的构成

1.1土地成本、建设及配套设施造价土地成本和建设及配套设施造价

土地成本往往决定着一个楼盘的基本售价和楼盘市场欢迎程度。土地成本涉及土地取得费用及开发成本。不同地区，不同城市，土地成本往往不同。无论是东部发达城市，还是西部一般的小城镇，房地产价格都抬升到一个相当高的价格。土地成本往往受距离市中心远近和周围交通通达度影响。通常而言，一般估算楼面价格的公式为每亩地价除以666.7除以容积率。常见的容积率是指建筑面积除以占地面积，又称建筑密面积毛密度。容积率是衡量建设用地使用强度的一种数据，容积率通常而言均指的是多层容积率，最大值不应超过2，否则建筑的品质将会很差。此外，建设成本也是房地产成本的重要部分之一，在我国，建设成本占总成本的百分之四十。

1.2设计勘察监理等

涉及勘察监理可以由自己下设的部门承担，也可以邀请业内专业公司承做。

1.3财务管理营销费用

房地产行业，因为房地产产业建设营销时间长，必须借助银行业贷款，银行贷款是绝大数房地产开放商的主要资金来源，支持了房地产的开发，建设和营销费用，为房地产的健康发展提供了强有力的资金支持、借款数额与利率，项目大小，开发与销售时间直接影响了项目的成败。财务费用的常规算法可为总成本乘以百分之五十乘以银行年贷款利率的两倍，所以借款所占的成本占据总成本的比例并不稳定。营销可分为营销代理和广告投入两类，中小型城市营销成本占据总成本的百分之五，大型城市因为较多的同业竞争压力和银行借款压力，一般而言，营销费用可高达总成本的百分之十。管理成本占据总成本的比例通常比较小，其比例通常为总成本的百分之二，主要负责管理房地产开发企业的人员的工资，津贴，奖金，保险，公积金等。

1.4相关行政收费及税费

根据房地产公司资质和开发的项目不同，以及房地产所在地，其差距是相当大的，主要由各级地方政府以及各级房地产开发主管部门向相关企业收取，内容涉及房地产开发交易管理费，人防工程收费，煤气水电增容费，城镇土地使用费等各类行政收费。税费主要包括房产税，城镇土地使用税，耕地使用税，营业税，土地增值税等各类稅种。众所周知，相关政府行政收费及税务缴费占据总房地产开发成本比例较高且不透明的，虽有统一的全国标准，但通常涉及各类衍生公关费用，数额难以具体计算。但业内专家估算，相关行政收费与收费可高达总房地产开发成本的百分之十五以上。

2房地产成本开发控制存在的问题

2.1缺乏科学房地产成本控制的方法

房地产成本控制方法科学与否直接制约了房地产开发企业经营成功与否，倘若房地产开发公司忽视房地产市场开发的一般规律，盲目投资，或者投资数额过大，无视当地房地产商品消费者的实际消费能力，不顾其实际需求，必将饱尝经营失败的苦果。全方面成本控制制度是房地产开发成本控制的核心，它贯穿房地产开发设计到实际施工的整个过程。随着现代经济的生产精细化和分工的科学化，只有将房地产生产的各个环节要素紧密结合才能实现房地产开发成本的最小化和企业盈利的最大化。

2.2错误的房地产开发成本控制认识

财务部门提供的财务报告，是以往房地产企业决策和监督部门制定相关决策和审计的重要依据。但是由于财务报告的相对滞后，从而导致企业做出错误判断，增加投资成本，加大企业运营风险。因而确立正确的房地产开发控制认识是科学进行的房地产开发成本控制的前提。有关财务报告应考虑市场变化，并制定相关预判草案。

2.3缺乏成熟的成本控制制度的施行

众所周知，国内房地产企业很多都是家族企业，尚未建立实质的现代企业制度。暴利行业依靠的是垄断地位、任人唯亲，赏罚不均甚至在一些大型房地产开发企业也并不鲜见。很多企业的运行模式仍然简单出放，这严重损害了企业应有的健康机体。建立股份与决策，权利与责任分离的现代企业制度是势在必行的趋势。成熟的成本控制制度应是建立正确科学的现代企业制度和涵盖各要素全面的成本控制制度。

3房地产成本控制要点

3.1决策成本的把控

房地产开发项目的规模、定位、类型和所在地区均属于企业成本管理工作的内容，如果其中一项管理决策出现方向性错误，必然会出现增大成本费用的投入，不利于企业经济效益的提升。因此，要从成本管理的角度出发，制定各项发展决策，提前进行实地考察和研究，按照预测方案落实成本管理工作。

3.2土地成本的把控

房地产开发企业的关键成本就是土地资本，所以土地成本是成本管理工作的重中之重，做好土地成本把控工作是提高成本管理效率的核心所在。近年来，土地价格呈现出不断上升的趋势，企业在采购土地资源的过程中，要加强同地方政府机构的沟通，享受相应的优惠政策，减少土地成本的管控风险，科学的规划土地管理工作，使土地资源的价值得到充分的发挥。

3.3设计成本的把控

房地产开发设计成本也是企业成本把控的一项关键内容，一定要保证设计规划的可行性和科学性，优先选取资质较深的房地产设计机构，综合性的调控和管理各种成本要素，不断对设计方案进行优化和改进，缩短开发工期，减少成本费用。

3.4施工成本的把控

房地产开发企业的施工成本在整体成本管理工作占有极大的比重，因为施工环节和步骤比较繁琐，增大了成本的管理难度。房地产开发企业应按照合同的规定，在施工期限内，对施工管理工作进行全面的协调把控，跟踪不同施工阶段的成本投入，提升施工队伍的专业技能，改善施工质量，节约施工成本。

4房地产开发企业成本控制对策

4.1构建一套健全的成本管理体制

房地产开发企业成本管理工作的有效开展取决于成本管理体制的完善程度，为了推进全面成本管理的实施，应结合企业的发展现状和经营特点，运用先进的信息化技术，制定一套同企业发展相适应的现代化成本管理体制。在体制构建的过程中，应使成本管理与企业现行的各项管理体系进行有机的整合，将成本管理深入渗透到整个经营管理过程中，设置专项的成本管理机构，进行实时性的监督和管控，细化成本管理内容，真正发挥成本管控工作的作用。

4.2树立正确的成本管理理念

良好的成本管理意识是开展成本管理工作的关键所在，房地产开发企业应注重对内部员工专业素质的培养，加大宣传和推广力度，将成本管理理念植入到每位员工心中。同时企业还需要设置针对性的成本管控激励机制，使成本管理工作成效与员工的工资绩效联系起来，深入挖掘员工的潜力，激发员工的主观能动性，增强凝聚力，培养具有责任心和专业成本管理技能的管理团队，为成本管理工作的开展提供一支充足的人力资源。

4.3实施信息化成本管理

处在当前信息化社会中，传统的成本管理模式已经无法满足企业的发展需求，这就迫切的需要转变成本管理模式，借助信息网络技术，构建信息化成本管理系统，利用多种管理软件，提升成本管理水平。房地产开发企业打造信息化成本管理系统时，要将成本的预算、分析、控制和计划等内容均纳入到管理范畴中，预先估计开发建设的成本投入，落实预算、造价工作，保证成本管理决策制定的科学性和合理性，从而避免资源的浪费，减少成本支出。房地产开发信息化成本管理系统不仅要注重对各项费用的支出方向的管理，将费用严格控制在预算范围内，还要同开发建设合同保持统一，针对其中存在的问题进行及时的处理，为房地产开发企业成本管理工作的顺利开展奠定坚实的基础。

5结语

总之，房地产开发企业成本管理是一项艰巨而复杂的任务，需要企业内部全体员工的共同努力，在保障建设质量的基础上，遵循开发建设的工期，统筹规划造价管理，实施全面成本管理，达到经济效益的最大化。

参考文献：

[1]王其霞．浅析房地产企业的成本控制[J]．商业经济，2010（19）

[2]余源鹏．房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务[M]．北京：机械工业出版社，2011