房地产造价管理的可视化探究

房地产造价管理的可视化探究

李文广

李文广

滨州医学院烟台附属医院基建处

【摘要】本文主要针对进度款、签证、材料认价对房地产造价进行管理。采用节点支付进度款，使得造价人员将更多精力用于成本的预测及造价控制方面；通过限额签证，使得签证可控；将材料认价管理放到招投标环节中，进行事前控制，避免施工单位故意拖延或不签认，实现成本预测及进度款管理的可视化。

【关键词】房地产；造价管理；可视化

引言

当前房价的确超出了极大部分居民的购买能力，因此降低房价，让老百姓买得起房，对安定社会具有积极意义。作为房地产开发商来说，努力降低建造成本，不但可以提高利润率，而且可以实施低成本战略赢得市场，从而提升竞争力。因此，本文以房地产造价管理为研究对象，对房地产造价管理的可视化进行研究。

1房地产造价的影响因素

控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面有的放矢，才能够真正控制有效。一是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。二是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40％，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。三是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响。

2房地产造价管理中存在的问题

房地产项目工程中含有多个阶段，其中又有多个环节，所以在把控房地产造价的管理上，个别简单环节完全可以依靠简单的人力达到目的，而作为贯穿整个房地产项目中的三项，即进度款的支付、材料认价以及工程签证，这三者在房地产项目工程中历时长、涉及广并且存在有较大的工作难度，所以，试从这三者出发，完成对房地产造价的可视化管理。

2.1进度款

月进度款作为保证项目工程运行的资金要素，对月进度款的预测是房地产企业所必须要做的，以日常预算过程为例，首先由项目施工单位提交本月的具体进度表，经过工程部对照实际内容审核施工单位提交的月进度表，然后递交于房地产企业相关的财务人员进行预算书的编制，最后完成进度款的审批表。但是在具体的实施过程中，由于施工在工程的完结上，并不是一板一眼的遵循预算书来走，总归会出现施工方完成节点与预算书不同的状况，此时预算人员就不能再依靠原先的预算书，而是要重新对项目工程量进行计算，可是在房地产项目工程建设阶段中不止包含有一个施工方，而是多个施工方的共同协作，每个施工方负责的内容也不尽相同，如此造成企业对项目工程的预算存在大量的重复计算，浪费了预算人员大量的时间和精力。此外，由于施工方与项目所属企业的交流上的问题，房地产企业财务部不能根据每月具体的施工量做出预判，导致在资金的准备上不能合理按期到位，甚至会对工程造成拖延，而且不能对资金做出合理预判，非常不利于房地产企业对于自身现金流的合理配置，拖延到企业另外的工程。

2.2工程签证

房地产项目工程的建设需要各种各样的签证，才能够保证项目的合理进行，在日常的房地产项目工程中，经常会出现各种需要变更签证的需要，例如，因为设计图纸不够完善、客户群意见的反馈、项目市场的变更、现场施工情况的改变等。签证的变更程序一般来说，首先由施工单位提出需要签证表单，再经由工程部与预算部进行核实认可，在完成各部门的签字认证后，归档结算汇总。但是在工程签证的流程中，经常会造成施工现场存在过多的不合理签证，这些签证都是需要资金来完成办理的，而不合理签证只有在工程完成后才能确知，这样给房地产企业造成了一系列的资源浪费，企业更不能准确的完成企业的造价预判，更达不到对造价管理的控制。

2.3材料认价

材料认价流程一般为施工单位提出材料认价单，工程部确认品牌规格型号、物资部进行市场询价，预算部确认价格，相关部门审核签认。看上去很完善的流程为什么有麻烦？房地产项目一般有多家施工单位在现场进行相似项目施工，为尽可能少地承担了价格波动风险，施工单位并不是将合同中所有可能用到的材料价格一次性进行认价，而是随着施工过程逐步提出。当进行到该项工序，才对将要发生的材料提出材料认价单。而每家施工单位进场的时间不同，使用材料的时间也不同，市场价格又不断变化，所以每家提出材料单的单价不同，认价也不同。这对物资部的询价，预算部的核价都带来了大量重复劳动。

3房地产造价管理的可视化研究

在房地产项目的造价管理上，其根本是为了对整个房地产项目的造价进行控制，将成本控制在最小，完成达到质量指标，客户反馈好的目的。对于整个房地产项目的成本控制中最为有效的措施就是合理的成本预测和有效的成本控制。从这两个方面出发，做好房地产项目的造价管理。

3.1成本预测

成本预测应包括项目成本测算及现金流预测，重点在现金流预测，所以不应简单地按图纸算出工程预算就算是成本预测了，那样的预测只能给决策人员提供一个项目投资比采用指标概算更准确的决策支持，不能让管理人员对成本控制有实际指导意义。现金流预测结果准确与否，决定企业决策层能否制定出更合理的资金使用计划。一方面是做好施工图预算，即项目成本测算，翔实的预测成本数据能对现金流计划提供有力的支持；另一方面是制度的变革，当然还需要各部门配合。制度变革体现在进度款支付方式的改变，传统的进度款支付方式一般是如上文所描述的按月进度进行支付，现要改成按工程节点进行进度款支付。按节点支付工程款，要求预算人员的成本测算按节点进行计算，只要施工单位完成到该节点，由工程部验收签认后，真接按节点的工程预算额约定比例支付，工程完工后再结算。设定节点原则，一是时间要求：原则是不能太长，施工单位太久拿不到工程款，会影响实施效果；也不能太短，这样工程款支付过于频繁，对房地产公司也不利，一般应设置成接近于月进度款支付时间点，这样开发商及施工方都能接受；二是内容要求：节点设置要求应清晰明了，便于确认。

3.2成本控制

成本控制以施工过程中的成本控制为主，它关乎着整个房地产项目的最重要的资源投入，所以这阶段的成本控制也是企业最需要重视的。那么在这个阶段的成本控制中主要包括两方面，一是对于工程签证的管理，二是对材料认价的管理。目前的房地产工程签证上，形式主义要大于实际意义，房地产企业预算部对于施工中需不需要签证以及变更签证与否，都只是作为记录的意义而存在，其审核主要交由工程部来做决定，这样就造成了工程签证变为形式，它所造成的成本上升全然不关造价管理人员的事。所以在工程签证的管理上，应该建立起责任制，与造价管理人员挂钩，为造价管理中的工程签证成本做出纳入变量的计划，在工程签证成本超过这一计划时，就需要上报领导层做出决策。这样就可以有效的控制工程签证所造成的成本上升。最后是关于材料认价的管理，将施工时期的材料认价纳入招投标中，在施工前就完成对于材料认价的管理，使房地产企业自身尽可能少的承担市场材料价格变动带来的风险。通过将资金支付计划置于时标网络图上，决策者就可以清晰的看到整个房地产的项目资金的使用情况，进而达到可视化造价管理。

结语

综上所述，工程造价管理贯穿整个房地产项目的始末，其起着关键性主导作用，为项目的销售定价及利润奠定着基础。因此，必须深刻把握房地产项目的造价管理可视化，控制企业投入成本。

参考文献

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