对当前土地交易问题的制度浅析仝彤

对当前土地交易问题的制度浅析仝彤

仝彤

山东省郓城县国土资源局山东菏泽274700

摘要：土地交易是以土地作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换等的一系列活动。土地交易制度是政府一级垄断市场制度，政府将土地收购储备，整体规划，宏观上对土地进行优化配置，对于要开发的地区，政府将土地投入市场，由企业开发。政府回收土地再将土地推向市场的过程是一个存在巨大差价的过程，低价从农民手中收购土地然后高价抛入市场，很大程度上增加了政府的财政收入，但由于制度的不完善，却损害了农民的切身利益，带来一系列社会问题。

关键词：土地交易；制度问题；分析

1土地交易现状

1.1交易形式

关于交易的方式，《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）以及《城市房地产管理法》规定了协议、招标、拍卖三种出让方式。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称《规定》）中确定了招标、拍卖、挂牌三种出让方式。因此，我国土地交易的法定方式应当有协议、招标、拍卖、挂牌四种。但协议出让方式是严格控制使用的，只限于划拨土地使用权以及特殊用途等用地情形，不属于土地市场化的交易方式，土地交易市场化方式应当为招标、拍卖、挂牌三种。挂牌出让方式因只在《规定》中被确立其地位，实践中有人提出质疑，认为挂牌不能视为一种出让方式，且具有暗箱操作之嫌。

1.2实行交易许可制度

土地市场中出让的标的物为“有一定使用年限的国有土地用权”，一级土地交易市场由国家高度垄断，二级、三级土地交易市场为开放、竞争的市场。涉及原划拨土地或改变原土地使用条件的交易，经土地行政主管部门审核、县级以上人民政府批准后，才可入市交易。涉及集体建设用地的交易，要首先取得原集体经济组织的同意，再经土地行政主管部门批准才可依法流转。

1.3土地交易的种类

根据《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》的要求，原划拨土地使用权的交易、出让土地使用权的首次交易、法律允许的集体建设用地的流转等三大类土地交易必须公开交易。此外，依据《担保法》《民事诉讼法》《破产法》等法律规定，因《土地抵押权实现法》《民事诉讼法》《破产法》等法律规定，因土地抵押权实现用权的转让和出让、土地使用权的转让、租赁、抵押、作价出资、交换、赠与等交易活动也应当纳入有形市场。

1.4土地市场交易规则和程序

为规范土地交易行为，为土地使用权交易创造良好的市场环境，《规定》确定了各种交易方式的交易规则。在《土地管理法》及其实施条例以及《暂行条例》《规定》等法律法规中，规定了交易程序的流程。

2当前土地交易制度中存在的主要问题

2.1缺乏完善的土地产权制度

首先，土地产权主体不清晰，致使地方政府与中央在土地审批以及土地收益方面存在博弈，而在相互博弈的过程中，地方政府通常处于不利地位；其次，在土地登记制度方面，缺少规范化的登录管理制度。从现行的发展状态来看，由于土地权属变更信息与使用申请登记办证的情况密切相关，在期间出现变更事实，但没有进行登记变更的情况下，土地管理部门则没有相关变更信息，致使土地权属登记工作发展滞后；再次，对于土地权利的界定与划分缺少细化。一般来看，土地产权结构可以分为三部分：土地所有权、土地使用权以及土地他项权利，但是对于权力的相关界定不明确，使得土地所有者不能对土地收益进行有效控制。

2.2缺少健全的土地价格约束机制

政府垄断、隐性土地交易以及基准价格不合理等方面致使现行的土地价格不能真实地反映土地价格。政府垄断主要体现在部分官员的人为干预造成土地价格不合理，比如在土地出让、土地招投标过程中，政府官员的人为控价出现了寻租行为，从而影响了土地价格；隐性土地交易对于土地价格的影响主要表现在征地过程中农用地征收价格低导致私下土地交易等非法行为大量出现。此外，在国企改革过程中，为了吸纳资金，企业私下进行原划拨的土地交易，也导致土地价格的变化；现行的基准价格不能真实地反映土地真实价格。受众多因素的影响，土地管理机制的不健全等都使得基准价格不能与真实价格相吻合，这在很大程度上导致了土地在交易过程中出现问题。

2.3土地征用制度与交易制度不合理

从整体上看，中国现有的土地征用与交易制度存在很多不合理的现象，在一定程度上影响了土地的利用效率和配置水平。例如，当前土地征用权利滥用的现象比较普遍，在一定程度上损害了农民和集体的利益，经常出现低价征收、高价出让的情况。此外，因为征地补偿与交易标准不统一的问题，也在一定程度上引发了一些社会问题，因为土地征用与交易制度上的缺陷，容易带来政府与企业之间的相互勾结和权利寻租等问题，弱势群体的利益反而很难得到保证，增加了社会的不和谐因素。

3完善当前土地交易制度中存在的问题的策略

3.1完善相关法律法规

法律是行事的准则，法律的目的就是要使处处有法可依，有法可查，只有完善的法律才能有一个成熟的社会环境，而在于土地交易方面法律的不完善，已经给社会的发展带来巨大的负担。要在《土地管理法》的基础上制定更全面的法律，完善细节，明却划分土地的归属权与使用权问题，对土地进行明确的划分，方便管理。明确土地交易程序，一切按部就班进行，加强监管，防止权利的滥用。完善土地交易制度，不仅对土地交易而且对于社会的安定和谐与经济的发展都有决定性的作用。

3.2适当将土地主权归还农民

美国的模式值得借鉴，一方面，土地的主权属于农民，农民可以对于自己的土地自行交易，实行完全主权，价格以市场经济调节所定，这就使得农民在社会经济层次有了巨大的改变，农民资产将有很大程度上的提高，生活水平提高，消费水平也随之提高，可以极大地促进社会经济繁荣，增加GDP，减少农村人口的流出。另一方面，农民与企业进行土地交易，而不是政府垄断，土地价格也会有所降低，间接地造成房价的降低，缓解经济压力。

中国不是美国的高度市场经济，随之而来的是对土地储备政策的冲击，针对这种情况，政府可以只允许农民对政府同意交易的土地进行交易，城市土地的分配依然在政府的控制中，政府放弃土地差价，而只充当一个监督者。政府却又面临财政收入不足的问题，因为农民手中有地就有了资产，通过增加土地交易税收和减少农民扶持的办法增加政府财政收入，可缓解政府的资金压力。

3.3增加补偿金额，降低土地价格

土地的补偿是一个需要严格标准与灵活性的工作，现如今补偿过少需要亟待解决，补偿合理才能保证社会安定。土地价格直接挂钩房价，控制房价求其本就是降低土地成本价格，这就需要政府更高的价格收购土地，更低的价格流入市场。较之经济危机的严重后果，财政的收入略微降低则可忽略不计。可借鉴西方国家补偿机制，加大补偿范围，比如征地搬迁，除补偿土地建筑以及作物之外对搬迁所产生的费用也会作出补偿，对于农作物耕地征用，除补偿耕地与作物之外，对于周边耕地的影响也要做出补偿，真正实现灵活人性化补偿。此外，还有一些比较灵活性的补偿措施，成立补偿家庭研究小组，对每一个占地家庭进行占地后生活影响做出等级认定，然后分等级进行补偿，这主要针对部分农民收入来源仅限于土地，土地被占用后，岗位又无法安排，生活将受到重大冲击，所以政府要采取更高层次的补偿措施。只有切身从人民的利益出发才会促进社会的和谐稳定的发展，从能营造出一个良好的经济环境。

结语

综上所述，土地交易是一项全面而系统的工程，在最初实行公开的土地交易方式时，交易流程的设置存在一定的问题，因此要积极吸取成功的经验教训，使土地公开交易方式尽快成为主要的交易形式，确保土地交易市场的稳步运行。

参考文献

[1]彭淑媛.规范土地交易行为，完善土地交易市场.财税与会计，2015（5）：49-50.