土地储备制度对房地产市场的影响

土地储备制度对房地产市场的影响

罗秀花

济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南251400

摘要：城市土地的储备制度在调控国有土地中发挥着重要作用。土地储备制度是通过一级市场供应开放给社会，在盘活了土地存量资产的同时，通过合理的使用土地和合理分配土地收益，提高了政府对土地宏观的调控，可以说在某种程度上加速了社会的发展和体制完善。然而在政府的土地储备调控力度不断加强下，对房地产市场造成了非常大的影响。本文就如何完善土地储备制度的建议和土地储备制度对于房地产市场的影响来进行探讨。

关键词：土地储备制度；房地产市场；影响

引言：近十年来我国房地产行业高速发展，同时也对社会和谐发展和人民生活质量的提高有很大贡献。根据2017年1-9月份的国家统计局的数据表明：全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。土地储备制度在满足市场环境对资源的合理配置要求下，又维护了国家土地所有权的完整性，促进市场经济体系的良性发展。土地储备制度是土地资源配置方式的一种，土地资源的配置方式对社会经济各个环节都起着至关重要的影响，土地储备制度在本质上改变了房地产开发供地方式和供地渠道，进而对房地产开发程序的重大调整。土地储备制度给我国房地产市场带来的影响非常深刻。

1、土地储备制度对房地产市场的影响

1.1有利于加强政府对土地一级市场的垄断

土地储备制度的政策实施，按照法律法规规定，只有储备机构才有收、购、征、换、转等方式将土地集中的权力，然后储备或者进行开发后进入储备库，可以让政府垄断土地流转的一级市场，再按土地供应计划从储备机构手中进行出租土地或出让土地。城市土地储备制度的运作将在很大程度上减少一级市场交易的个人因素，在确保经营性用地可以正确的通过拍卖、招标、挂牌的方式来进行出让或出租，对市场交易的公正和公平得到保障。城市土地储备制度的建立，可以让政府手中掌握一定的土地储备，又可以让政府统一规范一级市场，在土地资源的源头上来对房地产开发项目进行宏观调控。通过政府对房地产市场的土地资源调控，政府对土地供应总量的控制也能起到主导作用。

1.2有利于培育和规范房地产市场

在之前，土地投机现象很普遍，当时的市场并不规范，土地资源大家都看到有利可图，炒地、圈地的现象经常发生。所有的土地增值收益都进入了开发商的口袋中，政府也对房地产开发失控，造成房价上涨市场通货膨胀。土地储备制度的政策建立后，政府规范了市场秩序，由政府土地部门对经营性土地进行统一的拍卖、招标、挂牌出让，以政府来配置土地资源的市场交易方式，建立一个大家公平竞争的环境。可以有效的阻止一批土地投机炒作的人群，同时也可以规范市场行为，把开发商带入合理的市场规则下，这也是我国加入WTO和国际接轨的客观要求。

1.3土地储备制度转变供应方式，使得土地价值最大化

土地的出让和收购，是土地储备制度的城市土地供应模式最显著的特点，同时也体现了政府在土地供应过程中的主导地位。政府通过土地一级市场以拍卖、招标、挂牌等方式供应土地市场，具体以土地的收购、储备、交易机制来进行，使得开发经营性用地的获取途径变得统一，政府宏观的调控地价的涨幅。其中有两个原因：1.政府可以利用市场价值杠杆来调控经济市场，通过市场自然竞争法则，土地由价高者得，这样可以开发商对土地利用最大化、土地价值最大化、土地价格最大化的现象，从而激活土地市场经济；2.通过政府主导的土地一级交易市场，可以有效的抑制权钱交易的腐败现象，通过公开公平公正的拍卖来带动土地经济价值。

1.4有利于改善土地市场环境，保证房地产市场健康发展

在我国房地产企业的入门要求并不是太高，所以导致房地产企业众多，而且综合实力和综合素质都不是很高，资质较高的房企也是寥寥无几，在国际市场中竞争力较低。政府通过土地储备制度的相关规定来执行经营性土地一定要以拍卖、招标的形式来进行，这将导致房地产企业的重新洗牌，有实力的企业会异军突起，一些综合素质和实力比较弱的，将逼迫这些房企遵守规则，提升自身竞争力，优化企业内容结果，这样企业才能在经济市场存活下去。另一方面，在土地储备制度政策实施之后，还能强化行政部门的部门职责，无时无刻都在提醒、监督土地使用是否合法，同时，由于政府统一土地一级市场，能够统一对外提供准确的土地信息，使得房地产企业对于土地开发项目有更多的计划，房地产市场也可以健康发展。

2、有关土地储备制度对策建议

2.1建立健全相关配套的法律法规

政府通过建立健全的法律法规，就可以通过司法途径的途径来解决一些问题，例如旧城区改造、原建成区的隐形土地市场、公益型用地的收购与管理等等；在严格执法的同时也要加强管理的力度，才能使得土地储备工作顺利开展。依法建立监督制度，对土地储备机构的工作进行有效的监督，保障了土地储备工作的信息公开，保障储备目标的实现，在土地储备、收购、开发和出让环节中的相关信息，土地储备机构要做到信息公开，让社会各界共同监督和投诉建议。

2.2建立土地储备监督机制，同时强化政府的监控职能

土地储备制度的政策是政府来制定的，而在具体落实政策的时候又变身为监督者和指挥者。这种情况就有可能会导致政府受土地储备制度政策的约束力很小，政府在某些时候为了实现某些目标，就有可能会忽视了其他目标，这样就会造成社会经济的不健康发展。对此，一定要建立行之有效的监督制度，加强政府对土地储备管理的监督职能，严格落实房价与地价的衔接管理，让房地产市场定价符合社会经济行为。

2.3加大土地供应结构的调整力度

目前在住房市场的土地供应结构上分别为：高档商品住宅用地供应的别墅、高档公寓；以普通商品住宅用地供应的普通商品住宅房；以经济适用房用地供应的经济适用房。现阶段我国大部分城市已出现土地与房价大幅上涨的情况，这个时候政府的土地储备机构就要根据市场情况进行分析，根据实际的社会经济发展情况和土地投放的总量，来适当的对不同用途的土地投放，避免土地市场的供需失衡。就目前我国房地产现状来说，一方面对于高档商品房的审批要严格把控，以高税收、高地价的方式来进行有效地限制其发展；另一方面，对普通商品房用地的审批要放宽条件，坚决落实廉租房和经济适用房的政策，以满足广大的平民百姓的住房需求。

2.4建立多元化的土地储备资金支持体系

我国的土地储备资金应该要建立多元化的支撑体系，例如财政拨款、保险基金、发行债券、收益提成等。而现在大部分的地方政府土地储备资金的来源还是依靠商业银行贷款、土地出让金以及政府的初期启动资金，单单是商业银行贷款就占了70%～80%。如果再发生宏观调控政策趋紧，将直接导致房地产价格大幅下降，从而引发金融风险。

2.5改进评价指标，提高政府相关人员素质

政府通过对土地储备制度的正确分析，制定相对应的考核指标来对政府人员进行考核，对于这些考核指标一定要能够反映土地储备制度的落实情况，在基本工作完成的情况下通过激励的方式鼓励政府人员主动维护、落实土地储备政策；土地资源是我国的重要资源之一，政府人员的素质将对土地储备落实起到非常重要的影响，所以要对政府人员进行相关培训，提高政府人员的素质，让政府人员能够在短时间内了解到土地储备的知识；还要不断的灌输其思想意识和责任意识，保障土地储备工作的正常开展。

结语：

在国家政策的调控下，房地产开发企业应该要紧抓房地产发展的机遇来做土地储备，为企业自身的潜在发展机会提供有力的后盾。具体如下：政府进行机构改革，将利用城市土地与直接管理的相关部门进行合并，成立土地与房产管理委员会。委员会下有分设城市规划部门、土地储备部门、房产管理部门、土地管理部门等若干部门。新成立的组织体系可以有效的提升土地储备机构的地位，这样可以充分发挥其功能作用，也有利于其它部门之间的合作。

参考文献：

[1]郝圆，赵敏娟.我国土地储备制度对房价影响机制的探讨[J].价格理论与实践，2009（6）

[2]马莉萍，浅谈土地储备制度对房地产市场的影响[J]，科学与财富，2011（4）

[3]杨松柏，论城市土地储备制度对房地产市场的影响[J]，才智，2011（32）