房地产企业项目管理的成本控制实践探讨

房地产企业项目管理的成本控制实践探讨

鹿洪珠

广东美的置业有限公司佛山顺德528311

【摘要】成本控制在房地产企业管理中是一项比较重要的管理内容，房地产行业所涉及到的时间持续期长、影响范围广、配合部门多的特殊性，决定了成本控制的难度。成本控制强调实际执行过程中的动态纠偏，因此，本文主要结合实例对房地产公司成本控制的施工阶段针对性提出了相应的解决措施，以供参考。

【关键词】项目管理；成本控制；措施

1引言：

工程建设成本主要发生在施工阶段，开发项目由于施工过程周期长，材料价格波动大，现场变更及处理方法等各种因素都会影响工程造价。对施工阶段进行有效成本控制，既降低建设单位的投入成本，增加项目利润，又可以促使施工单位规范施工行为，有效的造价控制可以很好地调节建设方及施工方的行为和利益。

2加强房地产企业成本控制的重要性

2.1随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。

2.2近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。

3结合实例谈加强成本控制的具体措施

综上所述，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高成本管理意识入手，在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。

3.1加强建设单位对造价控制的管理

（1）及时组织合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对合同主要条款的理解和认识，建设单位工程部、成控部会同监理单位向施工单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目及注意事项等。

（2）加强合同履约跟踪及监督管理。为了及时掌握合约履行情况，造价人员应随时深入现场了解工程进展情况，配合项目部加强现场监督及跟踪管理加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位，严格按照设计图纸施工，及时发现问题，并做好现场记录及相关证据资料的收集，以便进行成本核减工作。对施工过程中的造价支出做好分析与预测，经常或定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的分析报告。如某一工程项目中对公寓楼屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条壁厚设计为5mm。工程完工后，通过跟踪检查，发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为3mm。结算时，按收集到的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减，核减量约4t，减少成本支出3.4万元。

（3）从影响工程造价的角度配合图纸会审积极配合设计部、项目部进行图纸会审，从影响工程造价的角度提前发现施工图纸中不合理、不符合验收规范的地方，避免因二次变更给公司造成不必要的损失。如某一工程项目中地下车库防火卷帘门，原设计图纸为单轨钢制防火卷帘门，由于施工前没有严格按照防火验收规范进行审图.其中1#、2#车库均按原图安装完毕，而3#车库也已加工一部分。直至临近验收时，才发现它不符合防火规范，于是对其进行二次变更，改为无机复合双轨防火卷帘门，由此造成建安成本增加近30万元，其教训不可谓不深刻。

（4）切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点，也是造价控制的重要部分。据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此合理确定设备、材料价格是控制工程造价的前提。为正确控制设备、材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格认证制度。

3.2控制施工单位不规范行为

（1）审查施工组织设计，配合项目部对施工组织进行优化施工组织方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，对项目造价也会有所影响，施工单位为了追求利润最大化，所报施工组织设计往往会存在浪费人力、物力、工期等问题。造价人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相应经济评价和支持。如在公司某工程土石方及挡土墙工程中，由造价人员配合工程技术人员针对现场实际情况，结合土石方数量大的特点，对施工方案进行优化，提出了一套可指导现场施工的方案措施。如规定土方外运运距包干价为15元/ms；石方爆破后35的石材用于砌筑挡土墙，既节约石方购买又避免石方外运。土方运距包干，与土方按实际运距15kni计价相比，节约单方造价11.2元/m3，节约总造价97万元。石方工程用爆破方式比用风稿凿打节约造价约16.4万元。35的石材利用率节约外运及购买约21万元。此三项共节约造价约134.4万元。

（2）洽商变更成本控制，项目建设过程中，工程变更难以避免。因此对工程变更的管理非常重要，首先工程技术人员和造价人员应密切配合提高工程变更的预见性，严格控制洽商变更的发生；其次在变更时充分利用设计、监理单位的技术资源，对于大的设计变更，事先做好详细的技术经济分析，就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施重大变更。要尽可能减少设计变更，认真对待必须发生的设计变更，及时分析费用变化情况，并配合设计部门进行变更方案优化工作。如某一项目公寓楼自行车库为园林景观合同外项目，自行车库两侧阳光板分格设计高度为1150mm，而阳光板成品板规格为6000mm*2100mm*10mm。若按该设计方案进行施工，按高度1150mm横向裁割一半后，将会使另一半950mm造成浪费，其材料损耗率高达45.23，即阳光板材料成本增加45.23。通过经济技术分析，同设计部门进行多次沟通，将自行车库两侧阳光板分格设计高度改为1050mm。在不明显降低设计效果和保证施工质量的前提下，大大降低了材料成本，节约成本约15万元。

（3）现场签证的成本控制，在施工过程中现场签证是一项经常性的工作，许多项目由于现场签证不严肃，施工单位多报重报工程量，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的结算价上升幅度可达5左右甚至更高，为防止现场签证失控，必须严格现场签证管理制度，应采取如下措施：①制定严格的工程量三方签证制度和程序。要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、甲方现场工程师三方共同签字方为有效。②签证内容必须与实际相符。要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育.培养他们实事求是的工作作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。③签证的范围应正确，现场工程技术人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。如某一工程项目绿化要求较高，工期又紧，在夏天种植苗木时，部分水源需要使用洒水车供水灌溉，施工单位报价为150元/车，原因是洒水车只能较远路程运到施工现场，且现场工程师已默认此单价。造价人员通过多方了解到项目附近有一个市政绿化灌溉取水点，距离项目地只有几公里，并询价项目球场的洒水车用水为他们供应，单价为35元/车，此次成功询价共节约造价6万元，并为后期项目绿化供水签证节约成本提供依据。

4总结

成本控制做得是否有成效，直接关系到房地产企业的经济命脉。本文通过工作中的实际案例，用实际数据对房地产项目施工阶段的成本控制进行论述，将对房地产开发项目成本控制具有一定的现实意义。

参考文献：

[1]全国建筑业企业项目经理培训教材编写委员会.施工项目成本管理[M].修订版.北京：中国建筑工业出版社，2004.

[2]宋丹.浅谈如何提升房地产成本的控制与管理[J].中国商界(下半月).2010(10).