关于加强房地产企业成本控制与管理浅谈

关于加强房地产企业成本控制与管理浅谈

张园

广东美的置业有限公司佛山顺德528311

【摘要】房地产企业项目的成本控制，能确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一。文章笔者结合自己多年的实践经验针对房地产成本控制的现状，提出了加强成本控制与管理的有效措施，以供参考。

【关键词】房地产；成本控制；投资收益

1加强房地产成本控制管理的意义

由于国家提出了房产税的改革的措施，且在全国大部分的一二线城市出台了“限购令”，加上房地产行业的激烈竞争，房地产的销售价格下跌。要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手，合理的降低成本，提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。

2房地产企业造价成本控制与管理的现状问题

2.1房地产项目开发缺乏与市场匹配的动态控制措施

目前，我国很多房地产企业在进行项目开发成本控制管理过程中，主要采取会计成本核算控制方式，也就是知识对已经发生过的成本进行归纳统计和计算分析，是一种典型的事后控制、静态控制。缺乏与市场相匹配的事前和事中控制管理制度措施，从而造成在实际项目开发成本控制管理过程中，不能及时收集、传递、整理、分析、以及储存相关市场信息，无法通过相关市场信息为项目开发成本管理提供正确的控制策略，难以采取有效的技术措施降低项目开发过程中的成本，降低了项目开发的社会经济效益。

2.2仅着眼于施工阶段，忽略前后期的成本管理

很多房地产开发商普遍都单纯重视施工阶段的成本管理，而忽视了在项目决策阶段、设计阶段以及验收阶段的造价管理控制。这导致整个房地产开发过程中的造价没有统一性，也没有参考性，不利于成本的控制。没有了前期的正确分析作导航，项目的建设就会毫无目标地施工而误入歧途。

2.3部分房地产企业的管理者的素质不高。

在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。

3加强房地产成本控制与管理的措施

3.1建立完善的目标成本体系

目标成本管理是将目标成本按照规范的成本结构层层分解，将预算计划落实到实际执行的项目上，把目标变成可执行的行动计划，并通过执行结果与目标的对比，找出差距，分析原因，制定有效的改进措施。建立完善的目标成本体系，要做到以下几点：1）制定相对准确的项目目标成本，全面客观的反映项目各项成本信息；2）规范成本管理流程，明确各个阶段对目标成本的细化修订办法；3）充分积累前期项目的有效数据，实现成本信息的参考与共享；4）在制订目标成本时，要按细项列出清单并划分责任部门并落实到自然人，目标成本分解后还需要建立明确的管理标准，严加考核。

3.2明确职责，优化效率

科学成本管理部门的职责要有一个准确的定位：1）首先要做的就是管理，既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的树立，树立成本控制人人有责，在不同节点的控制上需要企业的各层面的人员参与，每个人都要参与活动和考核，需要对不合理、不规范的流程进行重新设计、加强绩效考核，从而使项目的成本管控顺利实现；2）做好配合，因为成本的控制是通过工程的载体来实现的，而工程的实施过程就涉及到与其相关的部门，这就是相互间的配合问题，通过有效配合，将项目进度管理和成本管理、资金管理有机结合，实现效益最大化；3）要做好监控，要让成本时刻在控制范围内，做好风险预警提示。制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

3.3实施全过程的项目成本控制。

全过程项目成本控制，主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。

（1）加强决策阶段的成本管理

决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。

（2）加强设计阶段的成本管理

设计环节是控制投资的一个最要环节，重点就是降低建筑安装成本，除了要实行设计招标、限额设计外，成本管理人员更应加强对工程了解、跟踪监控，加强与其他部门的沟通，提高设计阶段的成本管理。如在某项目中，结构设计师居然不明确某当地的墙体材料，设计的墙体材料为多孔砖，在图纸会审时,结构工程师要求本工程必须用多孔砖，原因是设计荷载是按多孔砖考虑的。而在某市没有生产厂家，运输成本为0.2元/块，方案很不经济，并且供货很难满足正常的施工需要。经多方沟通，最终同意采用普通粘土砖降低造价8万元。

（3）加强招投标阶段的成本管理

加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。在招投标环节需要做好以下几方面的事情：1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察；2）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。

如在某一项目中，对地弹门及大玻璃窗制作安装工程进行了招标。由于前期准备工作做的很充分，对地弹门主材（10厚钢化玻璃、地弹簧、拉手、玻璃门夹）进行了市场综合调查。在调查中发现地弹门五金价格差距很大，其中：地弹簧的价格范围在60-800元/个之间，拉手的价格范围在40-160元/套之间。为了确保各投标单位报价的可比性，在招标时我方根据产品的性能，指定了合理的配置和价位。由于各施工单位报价的标准一致，竞争很激烈，最终中标价格比前期预测价格低很多，大玻窗为130元/平方米（前期已经招标的合同价为200元/平方米），地弹门为260元/平方米，确保了公司制定的中高档配置、中低价位目标的实现，节约成本约3万元。

（4）加强施工阶段的成本管理

在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理地节省施工成本。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后花钱,在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。开发企业应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。

4总结

由于成本控制的不确定因素很多，且不同项目的实际情况不同、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本控制是不可能的，也是不现实的。如何开展有效的成本控制，这对任何一个公司都是一个很重要的课题。只要不断的从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理最终完成成本控制目标也并非难事。

参考文献：

[1]金波.房地产项目的成本控制分析［J］.山西高等学校社会科学学报，2010；

[2]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考.建筑管理现代化,2009；