综合体工程开发及施工管理

综合体工程开发及施工管理

林尤兼

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摘要：近年来，随着我国经济的不断发展和社会建设步伐的不断加快，我国建筑建设发展的形式日益多样化，且随着社会发展要求和人民群众期盼的日益提高，对于建筑产品的质量、功用和管理提出了更高的要求。为了更好的实现这些需要，确保建筑工程功用和价值的最大化，综合体工程的开发与施工管理具有重要的意义。文章结合项目实例进行了相关的分析，探讨了综合体工程开发和施工管理的具体途径，以期促进其健康发展。

关键词：综合体工程；工程开发；施工管理

前言：随着我国生产、制造、物流区域化、集成化，城镇结合一体化，工程建设呈低密度、大体量开发，涉及专业多，跨行业领域大，不仅要求掌握各专业技术标准、地域工程做法，还应掌握建筑产品功能使用与行业发展，以下浅谈某市某综合体开发建设项目。

1项目概况

项目总体规划约1千亩，业态涉及酒店、办公大楼、交易大厅、专业市场、电商仓储等，项目涉及园区内市政配套、玻璃幕墙、铝板幕墙、市政道路及管网、建筑及装饰、钢结构等专业工程。项目共分二期，一期完成总体市政配套与综合体工程共10万平米，二期为电商仓储、厂房等工程。项目总工期18个月，一期14个月，二期4个月。园区所处位置接市政配套齐全，污水达到三级排放标准后排入市政管网，雨水沿市政道路就近排出场区。场地平整结合地势，设计比周边道路标高略高，为场地内雨水、污水排放提供设计基础条件，项目主排水管网设置路中心位置，排水支管与其他管网均设置在绿化带中，项目总用电为6000KVA，结合地理位置采用双电源供电设计，结构为钢框结构，基础为旋挖灌注桩与独立基础。

2综合体工程开发与施工管理策略

2.1综合体工程的总体部署

工程施工按照“先围护、后开挖”、“先主体、后附属”“先地下、后地上”的原则进行安排，项目建设酒店、办公大楼、交易大厅同步开工，专业市场按户型流水施工，保障现场文明施工与雨季对工期影响，项目基础施工期间同时完成主排水管，并在主干路下施做临时道路，预留主干路面层待路面施工时施做。根据场地布置与塔吊吊运半径设置材料堆放场与加工间，避免材料进场二次倒运。

2.2编制经济可行的施工方案

施工前，施工企业要结合施工图纸及现场实际情况、自身的机械设备、施工经验、管理水平和技术规范验收标准，编制一套切实经济可行的施工方案。该施工方案是工程实施的行动纲领。

2.3综合体工程的安全管理

针对场地内工作面多，施工区域较大，安全隐患分布较散，项目分区域设置安全管理员，针对本区域安全隐患与重大危险源采取预警、采用措施降低发生概率与危害程度。建立健全安全保证体系，召开安全生产会议，研究项目安全生产工作，发现问题，及时处理解决。逐级签订安全包保合同，明确职责范围与安全目标，制定有针对性的安全措施，达到全员参加，全面管理。

2.4综合体工程的进度控制

进度控制，项目采用Project工程项目管理计算机软件，结合单体整体开发与流水施工，编制切实可行的网络计划，对总计划按“年、月、旬、周、日”进行分解。施工过程中，根据完成情况，调整与优化网络计划。以关键工序为纲，点面结合，不断优化网络，以各关键工期为突破口，确保总工期的实现。严格执行工地例会制度。工地每天跟踪各作业班组工作会上完成情况，总结当日计划完成情况及确定第二天施工计划，重大问题及时反馈，拟定调整方案[1]。每周由项目经理部组织召开周例会，落实每周的计划完成情况及下达第二周的工作计划，重大问题及时报公司组织协调。由于项目多为平行施工，因办公大楼外立面为幕墙，室内精装面积大，被定为本项目进度控制关键单位工程，考虑园区市政与外立面同步施工，本项目两层以上单体外架全部在一层顶外挑设置。项目编制项目开发建设一二级计划，落实完成时间和责任，报产业职能部门审核、备案，并负责督促、指导并审查项目实施计划（项目三级计划），报产业集团开发管理部、投资管理部等备案。

2.5综合体工程的质量控制

以国家的工程质量评定标准为依据，以过程检查为控制手段，严控不合格品的发生，监督检查时发现不合格品（项）应立即作出标识和记录，跟踪直至达到合格为止，。对进场的原材料、成品、半成品严格按外观、功能性检测严把材料进场关。项目建立样品室封样制度与样品段标杆制度，过程质量如有偏离，及时调整，返工整改。

2.6综合体工程的成本控制

结合项目定位与当地工程材质与做法，进行优化与代换，根据现场地形地貌设计房屋结构与形态[2]。平场阶段，除考虑土方平衡与外运成本，还应细化结构平场标高，保障平场质量，减少结构施工过程中土方二次倒运。控制结构含钢率与模板摊销量浪费，结合施工步序拟定材料周转计划。严格执行现场签证、材料代换、设计变更管理制度。跟踪成本目标，按月、季度调整。

2.7综合体工程的合同与信息管理

合同管理管理范畴延伸至合同签订前，招标采购每一个细节管理，组织高素质团队与严谨可追溯管理流程，做到每标可控，为合同管理阶段提供良好条件。建立合同管理信息系统，确保合同信息的有序与准确。建设目标信息管理是合同管理的基础，也是项目管理的最基本依据，完整、准确的信息管理是确保项目目标实现与项目的顺利进行[3]。项目负责组织协调项目公司按计划推进项目实施，根据项目实际实施情况进行月度报表的填报和对各项偏差处理措施的制定。对项目计划文件的调整申请进行编制，相关证明材料收集和申报。项目设置OA与档案管理员，交档资料提前介入控制，按月检查，OA与外来文件统一编号管理，流程最终归档OA管理员，做到信息可检索，信息集成化。

2.8严格实行全过程投资控制制度，有效地控制工程造价

通过对项目施工过程中的监理，使发生的费用趋于合理，造价控制在可控范围内，真正做到用最小的投入取得最大的产出。综合体工程所用的材料费用约占工程造价的60%～70%，因此在安装工程项目造价管理中，设备、材料价格准确审核的结果直接影响到工程造价。作为建设单位，我们要求造价咨询单位在施工前，对工程所需材料不仅要进行国内或国外货源产地的调查研究，广泛收集价格信息，结合设备材料性能特点，尽量寻找性价比最佳结合点[4]。要事先的规划，必须进行多方案比较，因为设计同目前项目功能定位需要是一个逐步完善的过程，并不是一开始就能确定下来，所以多方案比较是衡量其实用性、先进性和经济性的重要手段。首先确定主要设备材料的档次品牌，就可以在工程初始阶段设定工程的目标成本，如果造价高就可以用国内优质品牌代替进口品牌，特别是用在消防等不常使用的系统中降低使用材料品牌的档次，尽量使用国产优质品牌，达到降低工程造价的目标。

结束语

建设工程有着不可恢复性，建设完成投入使用后再改造，对安全、质量、成本都造成浪费，所以在规划设计阶段，对产品使用功能要做到充分了解，避免后期改造过多。综合体特点为传统商业、商住、工业相结合，功能区域也涉及到生产、办公、生活，除综合传统建筑施工特点外，还应精细规划每一生产、生活区域，熟悉其特点，反复论证，为其提供便利，为建设工程增值。

参考文献：

[1]施剑方.城市综合体开发项目风险管理研究[J].城市建设理论研究：电子版，2016（10）.

[2]徐苑.基于博弈论的大型城市综合体开发项目施工质量控制[J].建筑工程技术与设计，2017（4）.

[3]张雅玲.城市综合体开发项目成本管理研究[J].建设监理，2016（2）：58-59.

[4]范腾飞.城市综合体项目开发管理研究——以杭州万象城为例[D].广西大学，2014.