关于房地产开发项目风险管理的研究

关于房地产开发项目风险管理的研究

王田贝

杭州绿城亚运村开发有限公司浙江杭州311200

摘要：在房地产行业发展的过程中，其很容易受到国家环境以及政策的影响，而产生风险问题。同时由于大部分开发项目的规模比较大，投资周期比较长，所以风险因素也会相对出现增多。在这种情况下，房地产行业的企业管理者在开展相关工作的过程中，就必须要对风险形成高度重视，并需要对此进行妥善分析，设定合理的管理对策，以此降低项目开发的风险。基于此，本文将对房地产开发项目的常见风险类型以及风险形成原因进行分析，并讨论一些合理的风险管理对策。

关键词：房地产开发；项目风险；风险管理；管理对策

前言：近年来，随着社会的不断发展，以及国家经济形势的不断好转，大众对于房地产行业的关注也在不断提升。但随着社会市场以及社会环境的复杂性变化，导致房地产行业在发展的过程中形成了较多的风险。比如经济环境的变动，经营管理的调整，都会对项目收益形成较大的阻碍以及影响，因此在日常发展过程中对风险进行合理的预判以及分析，并对其进行有效调整，成为相关行业人员应重点关注的一项任务。

一、房地产开发项目中常见的风险类型

第一，资金风险。在开展房地产项目开发任务的过程中，足够的资金是一个必备的条件。倘若企业没有足够的资金进行支撑，那么即便项目只是出现了一些小型问题，也会由于相互较强的关联，导致整个项目出现风险；第二，管理风险。在房地产开发的过程中，工作人员需要进行管理的环节比较多。并且由于市场环境的多边形，导致一项管理任务的前后因素会产生不对称的情况，最终导致人员无法进行统一管理，形成项目风险。

二、房地产开发项目中风险的形成原因

首先，国家政策是导致房地产项目开发风险形成的关键原因之一。近年来，随着我国国民经济水平的不断提升，房地产行业也逐渐成为大众最为关注的一个行业。但是相比于其他国民行业来说，房地产行业与国家政策之间会形成较为紧密的联系。为了保证国家经济的稳定发展，就需要对法律法规进行合理的调整，比如对土地的使用权利进行改革，对土地的使用价格以及利率进行调整，而这些因素也都会对房地产项目的开发形成一定的影响，甚至会直接影响到企业内部的经济效益，造成难以补救的经济损失。此外，在我国当前的社会环境中，国家以及政府开始对土地的建设以及土地的使用进行了有效的规划以及整改，在这一情况的影响下，房地产项目自然会形成较大的发展风险。

其次，经济形势的变化也是导致房地产项目开发会形成发展风险的一个因素。由于房地产项目规模较大，发展周期较长，所以其中会硬性变动的不稳定性因素比较多。此外，由于建筑市场环境的变动较大，导致项目在开发前以及开发中所形成的因素环境会出现较大的调整，所以会导致企业产生项目风险。

三、房地产开发项目风险管理具体对策

（一）树立正确的风险管理意识

总体来说，由于房地产行业的规模比较大，行业内部的影响因素较多，并且会受到国家政策的影响，所以在开展相关工作的过程中，企业的管理者必须要形成正确的风险意识，并能够对风险管理工作形成高度的关注，落实防范任务，在进行项目开发之前对可能会产生的一些风险以及问题进行合理的预测，并构建完整的应对方案，以此有效的将风险控制在可控范围内；其次，在日常工作中，企业管理者还应该加强风险管理的宣传力度，引导各个部门的工作人员进行风险学习，促使工作人员能够形成较强的风险意识以及较为完善的风险管理体系，推动企业内部风险管理氛围的形成。同时，在此过程中需要注意的是，所谓促使工作人员形成风险意识，并不只是单指工作人员能够背诵出风险管理的相关条例，而是需要将其落实到整体的工作中，意识到风险所能够形成的危害以及原因，并能够对其进行科学的处理；最后，在进行企业风险管理工作的过程中，相关的工作人员还应该能够站在客观的角度上，对宣传的机制进行合理的调整，适当的列举一些常见的风险类型，风险特征以及风险的表现形式，使得工作人员在工作中能够及时的意识到风险问题的存在，对其进行合理的应急处理，避免不必要的经济损失。

（二）构建完善的资金保障机制

在房地产项目开发的过程中，足够的资金支撑是保证项目稳定推动的一个必然条件。因此，在开展日常经营活动的过程中，企业的管理人员必须要适当的拓展融资的方式，通过多样化的手段，强化企业的融资渠道，比如合作投资、众筹、企业融款等等，以此强化企业的资金支持能力，从而降低项目开发的风险。同时，在此环节中需要注意的是，在与其他企业进行沟通的过程中，企业自身一定要坚持“利益与风险共同承担”的原则，提升自身的信誉程度，使得越来越多的企业能够关注到自身与自己进行合作。

其次，在日常经营的过程中，企业内部的财务部门应做好财务管理的相关工作，对企业的财务问题进行合理的预测以及判断，并对所形成的风险进行合理的优化，强化资金结构降低项目风险。

再者，在日常工作的过程中，房地产开发企业的工作人员应该树立正确的企业文化以及企业理念，强化自身的市场形象以及市场定位，为自身的融资工作开展形成较强的基础保障，并有效的拓展自身的市场份额。

此外，随着社会的不断发展以及经济市场环境的不断变化，房地产企业在发展过程中还应该注重对自身的销售形式以及宣传形式进行创新调整，注重推广企业的知名度，并加强应收账款的管理力度。

最后，针对于人力资源的相关问题来说，企业应该调整人员的招聘条件，尽量组建能力较强的工作队伍，保障人员能够具备高素质高能力以及高水平，以此降低企业风险的产生。

（三）强化项目的风险管理强度

首先，在开展房地产项目开发风险管理工作的过程中，企业的管理者应该结合实际的企业发展情况，构建完整的管理机制。同时，在此阶段，针对于机制制定，管理者还应该组建一支素质较高的风险管理队伍，要求其中的风险管理人员对整体的工作进行关注，保证风险管理工作以及项目开发工作能够稳定的发展，并能够为企业的人才培养提供合理的支持；其次，在工作的过程中，企业管理者为风险管理设定一个专门的部门，并完善其中的内部协调机构，保障管理人员之间能够为风险管理工作提供有效的帮助，并能够对项目开发过程中所形成的风险形成有效管理；最后，在日常工作的过程中，企业需要定期对内部的风险管理人才进行培养以及考核，保证人员的复合型发展，有效落实风险管理的相关工作；此外，在日常工作中，房地产企业还应该注重对信息化技术以及信息化理念进行一定的了解，将其纳入风险管理的工作体系中，推动企业与行业的共同发展。

结束语

综上所述，作为一个具备较高风险的行业来说，在开展房地产开发项目的过程中，对风险进行合理的预控以及管理，是相关工作人员应该重点关注的一项任务。总体来说，在房地产开发中，工作人员不仅要在投标决策、拍卖土地、施工建筑以及竣工销售等阶段对风险进行控制，同时也要有针对性的就常见的风险进行分析，并为其设定合理的应对策略。此外，在日常工作中，企业的高层管理者还应注重树立正确的风险管理意识，结合实际的行业情况构建完整的资金保障制度，以此对项目开发的风险进行有效控制，拓展企业的经济效益。

参考文献：

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[3].周永攀，张强.房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].建筑工程技术与设计，2017，（20）.