如何做到集体土地上房产不动产登记的“四统一”

如何做到集体土地上房产不动产登记的“四统一”

俞卫国

湖州市不动产登记服务中心浙江湖州313000

摘要：随着社会经济的不断发展，城乡一体化经济也在不断加深，农村的各项体制改革政策也在不断深入，我国现有的法律关于农村集体土地登记制度也有相关规定，但是实际登记流程容易在司法实务中出现问题，地域的不同出现了不同的问题，导致土地上房产不动产登记功能缺失，如果问题任其发展没有及时解决，就会动摇我国国民经济的根基，给土地交易安全带来严重威胁，所以做到集体土地上房产不动产登记的“四统一”至关重要。

关键词：集体土地；四统一；不动产登记

农村经济的发展是我国经济发展的基石，掌握着经济的命脉。想要形成一个健全的自然资产产权制度和用途管理制度，就需要对集体土地上的房产进行统一的登记确权，确认不同地域的产权关系，形成一个统一的标准，增强不动产的服务力度和监管力度。通过调查其程序出现的漏洞，明确不动产登记的紧迫性和必要性，全面实现不动产登记簿、登记机构、登记机构和信息平台的“四统一”，为集体土地房产不动产制度的各项统一奠定基础。

1.我国目前农村集体土地登记制度的现状及存在的问题

在推动经济转型省级和新型城镇化“双轮驱动”下，我国的现有的土地登记制度已经形成基本的雏形，但是因为长期以来对土地确权的忽视，村镇居民的常住人口对土地登记的认知度仍然较为片面。土地权益人的权利没有得到法律的全面保护，现有的土地信息系统存在诸多弊端，所以我国土地登记在实际操作过程中与立法层面均存在一定的问题。

1.1农村土地登记采取统一的登记模式不利于对权利的保护

一般而言，在对不动产的确权中都习惯采取统一的登记模式，例如：登记即生效模式在德国广泛应用，对抗模式在法国广泛应用。现阶段，我国对对抗模式的应用是因为我国农村的发展进程和历史进程共同决定的，但是随着全球经济一体化的加深，我国农村的发展也脱离了原有的轨迹，不动产变更较为频繁。但是农村人口向城市迈进的速度较快，导致流动人口数量增多。传统“办事找熟人”的固态模式被打破。我们要重视农村的发展，所以采取对抗主义模式会限制农村未来的经济发展，权益人的利益也会被损坏[1]。

1.2土地登记申请中现有的自我举证制度会损坏权利保护

土地拥有人在进行确权的过程中，不仅要提交证明权属归属的文件，还需要提供土地面积等相关图纸。但是在操作过程中丈量土地需要具有一定的技术支持所以在《土地登记法》中第9条填写了相关补充，土地的实际面积可通过委托技术单位进行测量而获得[2]。在进行确权的过程中如果材料不充足，必须时还需要去现场进行确认。

1.3没有统一的土地登记部门

因为我国的土地登记工作进行时间较晚，关于土地登记的法律成型也较晚，所以在改革开放之前很长一段时间土地财产都没有得到法律的保护。甚至在财产保护法中不动产制度还曾经被删除。现阶段，多个部门负责土地登记管理权利，其他的土地权利登记也相继出现，但是陈旧的管理机制并没有被废除。

1.4土地登记机构的赔偿制度不完善

确认权利和公示功能是土地登记的重要权利，正确的登记内容与权利人的利益密不可分，也制约着土地交易正常的秩序和安全，一旦土地登记出现疏漏，就会给确权人带来不可估量的经济损失，所以建立完善的赔偿制度是十分必要的[3]。

2.思考集体土地使用权登记问题

2.1以统一土地的登记机关、登记效力和登记标准去完善法律法规

土地登记机关没有形成统一的相关程序与法律条款的影响密不可分，想要形成的统一的土地登记机关，必须有相关的法律规定对完善和统一相关法律问题，以法律为手段规范成统一的登记机关、土地登记类型、土地登记效力和土地使用权的外延和内涵[4]。

2.2规范农村地籍调查程序

部分地区对调查农村地籍已经具有一定的实践经验，所以要吸取其中的不足，以完善和总结的基础上制定规范的农村地籍调查程序，在进行农村土地确权和地籍测量的过程中有明确的技术参考指标，在农村地籍调查的过程中要区分出城市用地和农村用地的根本区别。

欠发达地区和发达低于用地用途和经济发展水平都具有一定差异，在精准度方面也有一定的不同。所以在根据不同地域建立的不同的调查制度，并形成不同的技术路线和调查方法。农村居民生活用地和非农建设用地利用类型是不同的，所以农村地籍的有效调查对提升土地登记的工作效率意义重大。

2.3提升土地登记人员的综合素质水平

土地登记的效率和质量与土地登记人员的综合素质密切相关，现有的土地登记人员大部分都由乡村干部转变而来，这些工作人员学历普遍不高，没有受到专业的培训，本身的知识技能都是以平时土地登记经验作为积累。甚至一些区域土地登记人员都不具备基本的土地测量能力。通过招聘综合素质水平较高的登记人员，一方面为现有的土地登记部门注入新鲜的活力，另一方面也能提升现有的队伍人员的业务能力。

3.《不动产登记暂行条例》是不动产登记“四统一”的法律保障

不动产登记相关程序的统一是不动产工作的前提，统一的登记部门是工作运行的关键，登记簿册是工作实施的基础，建设的目标是统一信息平台。

《不动产登记暂行条例》对“四个统一”进行明确规定，也为不动产登记工作提供了法律保障，对不动产的统一规定制度也提出了对应的规范要求。明确了权利人的基本利益，为不动产安全交易奠定了基础。

4.结语

现阶段，我国农村经济发展迅猛，国家也推出了对应的政策去提升农村的经济水平，土地的农民生活问题的基本保障，只有良好的规范土地才能保证广大农明群众的根本利益，只有解决在土地登记中遇到的问题，才能强化土地信息经济化管理，保障我国农民的基本权益，党中央、国务院做出的重要战略部署是不动产统一登记，完善各个阶段的登记、测量、信息平台程序对推进“四统一”工作意义重大。

参考文献：

[1]王伟伟.德国不动产登记制度的启示[J]/.国土之源，2014（2）：15-19.

[2]常星，常宪亚：《不动产登记与物权法以登记为中心》[M]，北京：中国社会科学出版社，2017年.

[3]常鹏翱：《不动产登记法的立法定位与展望》[J]，《中国法学》2010年第3期.

[4]王懿男，白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台[J].中国土地科学，2014（5）：12-15.