浅谈回迁安置房的建筑设计

浅谈回迁安置房的建筑设计

司大伟

北京鑫海厦建筑设计有限公司北京海淀100190

摘要：在户型设计时，把握适用性、得房率高的原则，让居民得到切身实惠。每种套型的位置、朝向、分布做到均匀，避免人为造成不公平不合理的现象。将厨房做为家庭劳务的核心，设置洗衣阳台；将动态的起居空间和静谧的居住空间用服务区分开，使得居住环境质量得以提高；为了让原来住单家独户的居民住得惯有电梯的高层住宅楼，户型尽量采用大面宽，让阳光充足的照进室内；合理组织空间关系，以达到平面的最佳利用，避免交通面积浪费。

本项目建筑立面采用现代设计手法，将灰色与红棕色引入住宅，将建筑立面整体分割为上下两段式，色彩区域构成大块面，对比十分醒目；阳台和凸窗在立面上形成凹凸的立体美感，阳台和凸窗的白色线脚在建筑的整体色彩区域中穿插，曲折萦回，给建筑添加一份灵动，避免了建筑体块过大而感觉呆板。

关键词：回迁安置房、建筑设计、创新性、探讨

伴随着21世纪的到来，我国科技不断地进步、贸易不断地发展、信息不断地共享、思维不断地开放，各种新兴事物不断地进入到社会的各个领域当中，人们的生活发生了巨大的变化，人们原有的生活空间、生活方式、生活环境渐渐地不能满足人们的需求。这样城市化进程开始了，并且在不断的加速，城市的规模在扩大、城乡向着一体化发展、居民逐步向社区聚集、大量的居住社区开始建设，在这城市化进程中除了有很多商品房在建设之外，还有不少回迁安置房也在建设。

回迁安置房是在旧城改造、农村宅基地整治中政府对拆迁居民采取实物补贴的一种政策性产物，由于这种产物具有非商品房这一特殊性，并且开发建设的进程和节奏比较快；这使得设计者在回迁安置房的设计方面，没有给予足够的重视，没有花费足够的时间和精力进行项目的详细研究。这样回迁安置用房往往会存在：设计不周全、空间形式化、配套不齐全、交通不合理等一系列待解决的问题。

对北京周边待拆迁的居民区进行实地调研考察，发现其普遍存在以下情况：房屋缺乏统一规划，当地居民都强烈希望改善居住环境。回迁安置房将打破居民现有的不良环境，按照现代化规范及标准，结合郊区农民的居住特色打造全新的居住环境。

2.回迁安置房的定义

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房是政策下的一种特殊产物，为了满足城乡一体化发展格局的需求，部分农民腾让出土地，实现了“乡下人”到“城里人”的过渡，使农民过上了城市居民的生活。回迁安置房的建设对居民住宅的改造更新产生了积极的影响，也使农村居民点由分散走向集中，大大节约了土地资源，提高了土地使用效率，实现了土地的合理利用。

因为回迁安置房的安置对象是特定的，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。作为我国目前城市进程中重要的一环，回迁安置房规划设计的好坏，将直接关系到我国今后城市化发展的进程和质量。

3.回迁安置房的特点

3.1回迁安置房的特征

户型等自然情况的不确定性。

房屋建成后要经过摇号选择户型。面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气；回迁安置的时间较长，俗话说“计划赶不上变化”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

回迁安置房不会建在小区内的中心位置，有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户，这对住户的出行、购物等都带来了不便。

3.2回迁安置房与商品的不同点

3.2.1政策性很强

回迁安置房项目对人均面积及套数要求很严：一般住户能得到多少建筑面积的房屋是根据户口本上人口数量的多少来确定的，不像商品房那样可以根据自己的经济能力随意购买，存在一定的约束性；套数也有一定的要求，为了在一个项目把百姓的居住问题解决，通常会要求一个最少套数，有一定的强制性。

3.2.2均好性一致

由于回迁安置房与市场销售的商品房有本质的区别，因此回迁安置房要求在建筑设计时尽量做到均好性一致，不能出现同类户型在朝向及分布上有大的区别，即户型的优缺点应比较均衡，不能出现优缺点分别集中的情况，否则会降低居民对户型的接受度，不利于项目的顺利进行。

3.2.3经济的物业

回迁安置房的居民受经济条件以及往常生活习惯的影响，物业这个概念对他们来说会比较突然和心里抵触，自然对物业收费就比较敏感。因此在建筑设计中应充分考虑后期居住的成本，选用物美价廉的产品以及后期维修经济的设备，从源头上降低物业支出，便于物业管理。

4.设计时存在的问题及解决方法

现结合自己实际工作中海淀区树村回迁安置房这一项目，主要从总图、户型、立面等方面进行回迁安置房建筑设计的探讨。

本项目位于北京市海淀区北五环以外的树村地区，用地北侧是中央党校回迁安置房项目，东侧是北大生物城，西侧和南侧均为城市绿地、郊野公园；用地周边环境良好，交通便利，很适宜人们居住。

本项目建设用地：7.57公顷，总建筑面积：30.74万平方米，地上建筑面积：15.14万平方米，地下建筑面积：15.60万平方米，规划总套数：1760户，容积率2.0，建筑高度：30米，停车位：1810辆，绿地率：30%。

4.1总图的设计

4.1.1建筑规划

通常回迁安置房从总图上看，建筑排布显得呆板、没有规律；为了满足技术经济指标生拉硬拽，缺乏规划理念和思路；没有站在回迁居民的立场，没有设身处地的感受回迁居民的生活习惯，就去处理问题。

本项目在总图规划设计时，从整体性、功能性出发将建筑、道路、景观设计成完整的一体；合理组织空间关系使居住、出行、停车、休闲、绿化等功能各自独立、互不干扰、方便管理；考虑回迁居民的生活习惯和方式，充分利用城市绿化带和自然景观，形成了景观优美、自然和谐的现代化居住环境。

用地含多种建筑类型：15幢住宅楼，其中4幢含底商和小区配套设施，1幢托老所，1幢幼儿园，地下汽车库。

因为小区将来的住户是回迁居民，居民住惯了坐北朝南的房子，为了顺应居民的生活习惯，住宅楼主要设计为南北朝向的板楼；地块基本成矩形，所以住宅楼平行于用地南北边界排布，让住宅楼较为规整的布置在地块当中；同时楼栋之间前后左右做不用程度的错动，避免了建筑布局过于呆板，同时利于楼间的良好通风；在用地东西沿街面上适当增加东西向住宅，既丰富了沿街立面的美观性，又满足了容积率的要求。

含底商和小区配套设施的住宅楼布置在了用地的北侧沿街面。中央党校回迁安置房项目与本项目一街（马连洼南路）之隔，这条街是两个小区人流主要的集中地，把含有底商和小区配套设施的4幢住宅楼布置在此沿街面，方便居民对底商和配套设施最大程度的利用。

幼儿园布置在了用地的东南角，幼儿园南侧是城市绿地，这个位置是用地景观最好、采光最足、人流最少的位置，为孩子营造了宁静安全的生活歇息环境。

托老所布置在了用地的西北角，临近小区出入口，方便亲人来探望；托老所以北侧一栋住宅楼将喧闹的街道与其隔开，老人生活环境很安宁；托老所采光充裕，西侧是郊野公园，景观视野极佳。

整个建筑规划从居民的实际生活习惯出发，布局很合理，如图1所示。

4.1.2交通流线

依据最新的北京市海淀区规划通则查询，本项目停车指标需达到1户1辆，这条规定是2015年6月新出的；在之前设计时还没出这条要求，但是考虑到本项目的回迁性质，居民会拿到一部分拆迁款，随之改善生活条件，届时每户一辆车将成必然；若停车位建少了、使用紧张，将造成地面拥堵、车辆乱停、交通混乱，所以在设计当时已经按1户1辆充分考虑了停车位。

4.1.3景观绿化

景观绿化设计时，考虑到回迁居民以往茶余饭后会聚集在一起聊天娱乐，搬迁以前很多亲戚家族是近距离居住，回迁后必然会导致大家庭拆分，为了尽可能还原居民以往的生活状态，在6#7#9#10#住宅楼围合的小区中心设置大的集中绿地，在其他的住宅楼间设置小的景观绿地。这样公共绿地能方便小区居民在此欢度时光，也使拆分后离得较远不便串门的亲戚有了一个唠家常的环境，同时也可促使陌生居民之间进行交流、增加居民之间的亲切感。

本项目用地竖向高差较小、地势平坦，为了增加景观的立体感觉，以常绿树为主基调，穿插四季花卉，力求树木高低错落有致、疏密有序，形成优良的植物总体和局部效果。

住宅周围的花木搭配应以简洁明快为主，设计精品景观，渗透到每家每户，如图1所示。

图1总平面图

4.2户型的设计

4.2.1户型设计经常出现的问题

首先，项目的性质是回迁安置房，要在用地上解决很多居民的居住需求，这使得在套型分配上比较棘手：小户型多了，总户数比较多，套数问题容易解决，但是身处小户型会感觉生活空间太小，居民的回迁生活质量得不到保证；大户型多了，生活空间虽然舒适了，但是套数必然减少，不能解决全部居民的居住问题。

其次，回迁居民很容易将安置房与周边的商品房进行比较，如果居民不认可设计成果，会引起据居民的不满心理，所以设计时要把握一定的原则，尽量提高回迁安置房的质量。

另外，回迁安置房非商品房，且开发建设的进程和节奏比较快，这使得部分甲方及设计师没有给予足够的重视，设计时户型内部空间不经过仔细推敲、不利于家具布置等问题。

4.2.2户型设计问题的解决方法

设计时根据地上总建筑面积以及套数要求，结合甲方对居民的初步调查意见，我们提出了户型的设计方案；甲方据此方案再次向居民调查，征求反馈意见，经过甲方与居民的多次沟通，居民逐渐对设计难点有了一定认识并给予了理解；户型方案经几次调整后，最终达到了居民满意的效果。

4.3立面的设计

回迁安置房除了从批文上可以知道其性质，往往还可以从外观上判断出来，原因就是回迁安置房建筑外立面设计粗糙、千篇一律、缺乏特点、给人简陋的感觉。

本项目建筑立面采用现代设计手法，将灰色与红棕色引入住宅，将建筑立面整体分割为上下两段式，色彩区域构成大块面，对比十分醒目；阳台和凸窗在立面上形成凹凸的立体美感，阳台和凸窗的白色线脚在建筑的整体色彩区域中穿插，曲折萦回，给建筑添加一份灵动，避免了建筑体块过大而感觉呆板。

建筑的立面材料的选用：建筑上段的红棕色部分采用了与保温材料结合一体的小块仿饰面砖，下段灰色部分采用了与保温材料结合一体的大块仿饰面砖，阳台和凸窗的白色线脚全部采用先贴保温材料后抹灰刷涂料的做法。

5.结论

建筑设计是一个复杂的领域，设计时许多问题会综合到一起，比如甲方的要求、政府的要求、规范条文的要求，我们不可能将所有问题都完全解决，但是我们必须耐心地寻找解决所有问题的一个最佳平衡点；我们当代建筑设计师必须踏实地反复总结设计经验，提高自身技术经验以应对不同的项目。

建筑师的自身素质和职业精神也必须不断修炼的和保持，同样的设计条件，在持有不同的态度去设计时，会出现好坏不同的设计结果。作为一个合格的设计师，我们必须时刻保持积极的态度、不怕反复修改的精神去做设计，这样才会有好的作品呈现。

海淀区树村回迁安置房，从理念及原则上对回迁安置房重新认识和重视，设计同时结合创新性、合理性，不断推敲、反复修改，最终设计成果得到了居民和甲方的一致认可，我们设计人员感到十分欣慰和自豪。

我国城市化建设还将继续不断的加速扩大，对于回迁安置房未解决的设计问题还有很多，希望我们建筑设计师不断进步、共同努力，呈现出更多更好的作品！

参考文献

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[2]李立恒，政策性回迁房项目设计方法研究.城乡规划，2010.

[3]姚海容，农民动迁安置房规划设计策略.上海现代规划院专辑，2011，第28卷9期.

[4]邝洋，竺重辉，赵衡宇，浅谈城市高层农转居公寓的建设特点.华中建筑，2009，27:101-103