房地产住宅项目设计管理要点卓俊亨

房地产住宅项目设计管理要点卓俊亨

卓俊亨

广州城建开发南沙房地产有限公司广东省广州市

摘要：因房地产住宅项目设计相较其他项目设计，是非常复杂的工程，不仅牵扯的工序及工作内容比较多，也在整体的项目当中占据着主要位置。在目前的房地产住宅项目设计管理中，还有部分提升的空间与问题。如果在管理方面能够有效的提高，会相应减少资源的浪费，同时加快项目完工的时间，节约资金的损失，降低项目成本。所以，应当怎样改善企业房地产住宅项目设计管理，则成为现下主要考虑的问题。本文就房地产住宅项目设计管理要点展开分析，并提出解决的建议，希望能够为改善房地产住宅项目设计管理提供些许帮助。

关键词：房地产业；住宅项目；设计管理；要点

随着社会的不断发展，房地产项目也在逐渐增加。同时房地产行业之间的竞争也愈演愈烈。如果房地产企业想在愈演愈烈的环境竞争中存活和扩大，则一定要保证房地产项目的质量，从而增加项目的效益。而管理方面的问题，不论在任何一个行业当中都是至关重要的。如果采取完善、有效且合理的管理方式，则对于任何企业的发展都会有着决定性的作用。因此，房地产住宅项目设计管理对于整个房地产项目也同等重要。此处的管理，主要是围绕管理的设计要求及方案，来对日常的设计管理、其中的主要环节、报批过程、整合设计等进行合理的完善。旨在能够有效的提高设计管理水平，为项目的有序前进、保证工程的质量和工期时间的缩短，提供合理的建议。

1房地产住宅项目设计工作概述

房地产住宅项目设计的主要工作是把建筑的构思和要求等转变成实际的设计方案，它是灵感思维和现实运作的结合体。在不影响设计师设计思路的前提下，把客户要求合理的设计理念和设计需求尽可能的融合在一起，充分满足业主的要求，体现出“以客户为中心”的设计理念。但是，着不意味着是把内部的“设计部门”取而代之，本质上，仍然要强调能够设计出有设计想法和确切要求的设计方案，这是是确保项目质量的主要环节。

1.1设计要求与方案

对于房地产住宅项目设计的预备时期，首先要对选址进行深入规划，同时要对用地的地区、目前情况及市场价格进行深切的了解，并把其中的利弊分析透彻。另外也要对地区内的其他楼盘和居民需求，及时展开调查，并结合“大数据”对未来变动进行预测，例如市政规划信息、房地产业政策走向、投资热点等。只有掌握足够的信息，才能为设计计划书提供更好的想法与建议；在设计计划书工作中，要确保设计计划书的内容全面、完善，包括公司决策人员的计划方向与要求、推广部门对于建筑的合理定义、现场调查组收集的客户建议和需求、当地的机关部门建议和预估成本部门的意见等。结合以上几点内容综合来考虑，设计出最后的设计计划书。

在房地产住宅项目设计计划书制作出来后，则正式进入房地产住宅项目设计方案的初级阶段。设计师在设计方案和制图时，需要把设计计划书内的主要要求重点考虑。如果预备时期的设计计划书与实际设计的进度与内容有矛盾，应当尽快与上级领导进行汇报与协商，尽量避免设计时间延后，影响后期工作进度。当房地产住宅项目的初级设计方案和具体的图纸规划完毕后，要及时结合相关部门进行讨论与查核，最后有公司决策人进行审核，同意后方可开展后期工作。

1.2采用适合的设计人员

一个好的房地产住宅项目，不仅要有好的管理团队，也应当要选择适合项目的设计人员——从“设计”的逻辑关系上说，一个具体的房地产住宅项目设计方案，首先必须是个体提出的“最优方案”，其次才是团体决定的“最后方案”——所以当开始着手设计工作前，不应局限于设计人员的范围，可先了解并询问一些较为有知名度的设计公司，并认真考虑设计公司对于设计方案的意见，再根据合理的意见修改设计方案的不足之处，把设计方案规划到最好。在房地产住宅项目设计的实际工作期间，正确采用适合的设计人员既能够设计出合适的方案，也可在后期的施工过程中，及时结合实际状况，快速的把设计方案调整为最佳状态。

2房地产住宅项目设计管理要点

房地产住宅项目设计管理要点如图1所示，分别为日常设计管理要点、关键环节管理要点、批报过程管理要点、整合设计管理要点。

图1房地产住宅项目设计管理架构图

2.1日常设计管理要点

从管理学角度说，“日常”是一个积累性动作，由此所形成的“日常设计”并不发挥决定性作用，但却是重要的素材积累。因此，在日常的设计工作中，设计的主管部门需要增加对设计师工作的监督与指点，将具体工作分散到每一个环节中去，例如可考虑每天例会的形式，要求设计师及时汇报设计方案的现状、进展与问题，并在例会上及时展开讨论，及时解决问题；同时，如果存在非常难以解决的问题，主管人员可同设计师一起参与设计方面的工作，并且要及时向上级领导汇报工作进展，征求公司领导与相关技术人才的的合理建议，由此也便于设计工作的正常进展。

2.2关键环节管理要点

对于房地产住宅项目设计来说，关键环节的合理把控，将直接决定后期房地产住宅项目的施工成本、整体进度和最终质量，因此也需要在管理工作水平上有所重视；而想要对房地产住宅项目设计的关键环节合理把控，则应当把设计计划书作为一个基本点。在房地产住宅项目设计的工作进行中，把设计计划书的每一项主要内容与相关部门进行探讨与沟通。并且相关部门也应该严格履行部门职责，对整个设计工作加以监督与核查，同时遇到问题也能第一时间了解并解决。也能够更好的提升工作效率，节约设计时间。

2.3批报过程管理要点

房地产住宅项目设计方案的审核，是需要当地机关部门的同意，与此才能合理、合法进行后续的工作。所以应当事前与管理部门及时做好沟通，以免出现资金与时间冲突等问题而影响审核的通过时间。审核工作是关乎下一步工作的开展关键节点，故而公司的设计人员要与主管人员团结一致，并随着现实发生的相关问题对设计方案合理的进行调整与完善。

2.4整合设计管理要点

关于整合设计管理，是房地产住宅项目设计方案管理的最终环节。因为波及到较多的主要设计关键点，所以在设计过程中出现的任何问题和每一版的修订方案都需要建立完整的记录，并把最终的设计方案进行整合，以便资源管理和日后查阅。同时确保相关政府、公司、部门手中的最终设计方案一致。

3结束语

综上所述，根据我国目前的经济发展情况而言，房地产住宅项目亦是提高国家经济发展的主要项目之一。所以在房地产住宅项目建立的工作中，项目设计管理工作对房地产开发的各个方面和房地产工作的进展会有很大的影响。故而应当不断加强房地产住宅项目设计的管理要点，并且能够把房地产有关的项目进行有效的完善，以此也可推动项目设计的发展。只有将管理的制度层层落实到位，加强设计方案的管理工作，才可对资源产生有效的整合管理，为建筑行业后期的建设提供有效的保障。把设计的质量做到最好，同时促进国家建筑企业的稳固发展。

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