房地产开发项目的成本控制研究

房地产开发项目的成本控制研究

蔡海杰

关键词：房地产；开发项目；成本控制

1导言

全国各地大小房地产企业不断涌现，伴随着政府持续对房地产的宏观调控，房地产行业已然走过一本万利的黄金时代。在这样竞争激烈的环境中，房地产要想立于不败之地，取得良好的收益，获得持久性发展，必须将成本集成控制作为首要任务，提高企业的项目管理水平。

2房地产开发项目的成本控制概述

2.1项目成本控制的意义

房地产开发项目获取的利润是销售收入与成本费用的差额，而一个项目的开发建设从土地获取直至交付使用，一般都需2-5年，所以当企业不能完全通过市场手段以销售收入来实现经济效益的时候，资金用量大、使用周期长的特点就使得精细化成本控制成为了企业实现经济效益的最有效选择。

2.2项目成本控制的思路

房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发建设的全过程，必须对项目全过程管理进行精细研究，在项目全过程健全成本管理组织、建立成本控制目标、强控成本费用支出。

2.2.1健全成本控制小组

公司层面予以充足重视，主要负责人牵头定期以项目为单元实施全面分析、评估、控制。

2.2.2建立成本控制目标

企业应针对不同的开发产品序列建立相应的成本控制规划体系并将目标分解，具体控制指标应适时动态调整。

2.2.3抓好事前成本控制

应充分重视事前控制，比如注重设计管理、及早招标准备、规范样板规范等。

2.2.4规范事中成本控制

应规范过程成本控制，严格控制工程、营销、管理及财务费用开支等。

3房地产开发项目成本控制现状分析

3.1企业管理者缺乏成本控制意识

房地产业在选拔管理者时一般是按照施工经验，这样就会造成一个普遍现状即房地产业管理者年纪普遍偏大。他们接受新事物的能力比较差，对新的成本控制技术不够了解。而且企业不注重对企业管理者的培训，即使培训，效果也不是很现住，不太能把理论用于实践。而且一些管理者不太愿意去接触新的成本控制方法，甚至认为以前的成本控制方法能用，现在依旧能用。熟不知，随着世界的变化，新事物的发展，产业为适应时代的潮流，不被挤下去，也需要引入新的技术。

3.2工期延迟

由于前期需要投标，而公司为了能够得到该标，该项目的正常工期被压缩。还有一些项目会位于环境重点保护区，前期审核流程会较为繁琐，时间耗费较长，从而导致开工时间延迟。而公司为了在既定日期之前完成该项目工程，便会加快进度，增加劳动力，机器设备，降低了对项目工程质量的要求。这样反而导致了项目不合格，致使一些项目工程需要维修甚至返工，从而大大加长了项目工期。

3.3成本超过预算

公司管理层对成本控制意识较差。公司仅仅对该工程可能会花费的材料、物力等做了大约的预算，并没有估测施工过程中可能出现的额外开销。比如一些项目前期设计的缺陷，致使一部分项目需要返工，维修而增加成本费用没有考虑在内。另外，为了在既定日期之前完成项目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一个主要原因。

3.4质量、成本、进度缺少集成控制

一个房地产项目一般由质量、成本、进度三个关键要素组成，房地产业管理者把他们拆分开来单独的分配给各个部门执行，每个部门在制定计划、分配任务、解决问题时只会考虑自己的部门所负责的部分。当项目进度比预期慢时，企业只会考虑要追赶进度，并采取相应的措施，比如加派人手，增加机器，采取新工艺，这样势必就会造成成本的增多，并且工程的也会有所降低。当成本超过既定预算是，企业则会为减少成本而做处相应的举措，比如降低材料使用标准，减少劳动力，这样工程的质量则会达不到既定要求，还有可能造成因质量不合格而造成的返工、重工，这样不只使工期大大增加，还造成了成本的加大。

4我国房地产开发项目的成本控制优化措施建议

4.1优化成本控制相关制度，发挥制度的体系化引导和规范作用

房地产企业应该积极建立和完善自身的成本控制相关制度，以期能够使得企业在项目开发过程中的成本控制工作有制可依。对于项目开发而言，一方面是企业要根据自身的具体情况，针对独特的发展阶段和过程进行有针对性的设计和布置；另一方面，房地产企业应该将项目开发的成本发生进行有效的分类，针对这些分类，进行有效的针对性制度设计，力求制度的覆盖全面化和全局化。这里所说的全面化和全局化，就是要将成本控制的制度落实到工程的全过程，相关的各部门及相关的责任人，以发挥落实制度体系化的引导和规范作用。

4.2优化房地产企业人才机构，完善成本控制人才队伍建设

人才是管理工作的基础，只有具有较为高水平的人才队伍，才能做好相应的管理工作。对于房地产企业的项目开发来说，其成本管理也需要基于较为完善的人才队伍以及较高水平的人才素质，才能更好的发挥其成本管理控制的功能和作用。对于人才队伍的建设和水平的提升，我们建议从两个方面着手，一方面是要做好相应的人才引进工作，优化人才配比结构，以求在短时期内迅速提升项目开发的成本控制能力，在最短的时间内降低成本风险，提升成本管理效益；另一方面随着整个国家发展进入了新时代，经济建设进入了新常态，过去发展主要依靠人口红利，今后发展主要依靠人才红利，因此企业还必须要做好自身的人才培养工作，做好长期性的人才基础工作，才能在新常态下求得生存发展的可能。

4.3丰富成本控制方法，加强方法灵活运用和创新

在方法层面，我们建议房地产企业在项目开发中的成本管理应该逐步尝试一些具有一定创新性和灵活性的方法，可能会具有更好的效果和效率，而不是一味的单纯以计算指标、对比指标为主要手段进行成本控制。当然我们不建议盲目追求所谓的方法创新，创新一定要基于自身的切实基本状况和基本需求，盲目创新带来的风险控制失效往往会产生不可估量的后果。

4.4加强成本控制的执行监督和评价激励

最后，我们建议企业在做好制度设计、人才优化和方法创新的基础上，积极做好执行落实工作，实施责任制度，强化执行效果。同时，要加强对于执行过程和结果的有效监督和评价工作，奖惩分明，充分调动成本控制工作的积极性。在这里我想特别强调一下建立成本控制的激励机制的重要性，也就是建立项目效益的科学合理分配机制问题。如何将项目效益与各级经营者和职工的利益挂钩，建立真正的利益命运共同体，以解决成本控制的原动力问题。

5结束语

综上所述，房地产开发项目成本控制必须在项目开发建设的全过程组织、管理、经济及技术等各项措施上予以高度重视，然而因不同的企业制度、文化以及项目特点，企业必须根据自身特点并结合实际适当侧重运用。

参考文献

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[2]赵斐.关于房地产开发项目前期成本控制研究[J].中国房地产业，2016（12）.

[3]郜俊霞.房地产开发项目成本管理研究[J].水能经济，2015（6）.