刍议房产测量的重要性与技术

刍议房产测量的重要性与技术

董健

乐安县国土资源局规划测绘队344300

摘要：房产测量技术具有很强的法律性，即进行房产产权登记和产权转移的重要依据，也是处理房产产权纠纷的重要法律凭证。房产测量是一个较强的系统工程需要各方面进行更为细致的工作，加强房产测量技术尤为重要。本文主要针对我国房产测量技术进行分析和讨论，提出一些可供参考的意见与措施。。

关键词：房产测量；数字化测绘；GPS技术

1房产测量工作的重要性

房产测量是一项政策性很强的法定测量工作，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义，测量方案是否合理、测量数据是否准确可靠、测量人员专业水平都直接影响工程的进程及质量。首先，房产测量为房产产权人提供法律保护依据。为了保护房屋所有权，政府依据法律、法规和行政规章对房屋所有权的归属进行审查与确权，房产测量数据经行政管理部门登记确认，具备一定的法律效力，当处理房产使用权和所有权时发生纠纷，可以作为重要的法律凭证。所以房产测量的结果直接关系到购房人的切身利益，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，实施宪法和法律有关规定的过程，以事实为依据，以法律为准绳，进行的房产测绘得出的房产图及房产数据具有合法性。其次，房产测绘有利于社会服务和城市的规划建设。房地产是城市建设发展的重要元素之一，而城市规划建设的水平直接反映该城市的人民物质文化生活水平和精神文明程度。在绘制房地产分幅图的基础上，进行精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，能够整体、直观的体现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息，为城市的整体布局建设、住房制度改革、老城区改造提供依据。可见，房产测量是城市土地资源开发利用以及城市规划、建设管理重要的基础资料。此外，房产测量更是检测房产开发商诚信程度的重要方式。房地产市场的迅速发展和不断规范，使市场对房产测量精度和要求也随之提高，测量单位所要承担的责任也越来越大。科学的测量数据，为判断房屋买卖过程中是否存在缩水现象的最好证据。目前，我国商品房房价偏高，一些房产开发商禁不住利益的诱惑，开始在房屋买卖的面积上做文章，企图实现自身利益的最大化。因此，严格管理房产测量工作，保护房屋权利人的切身利益，从而保护房地产市场的正常秩序。

2房产测量技术

房产测量是涉及人民群众权益的重要技术，一定要加大对其的重视。不能有任何的漏洞，不能让非法人员有机可乘。这门技术要房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。不断的去提高，在实践中发现不足，使其逐渐变得更加严密。增强工作人员的整体素质，技术方面要去不断学习和提高。房产测量技术经过了多年来的发展和改进，当前我国常见的房产测量技术主要有以下几种：

2.1数字化测绘技术

数字化测绘技术就是利用一定的方法采集相关的数据信息，并通过计算机进行相关的数据处理，经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测绘技术目前在我国房产地形测量以及地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测绘具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点，已经成为我国房产测量技术发展的主要发展方向之一。

2.2坐标解析法

房屋销售面积的计算较为复杂，一般房产的面积都会很大，难以测量，所以使用坐标解析法，能够准确的进行测量，得到确切数据，还要运用坐标解析法的相关计算公式，这是主要环节，坐标解析法在房产测量中起着重要作用。

a.房屋边长丈量较差之限差。

房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，相关的规定中也包括了部分超长或者无法测量边长的具体情况，所以，测量房屋边界点的方法能够体现出优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。

b.坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。

相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定，也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋，因此，测量其界址点的方法体现出了优越性，只要满足精度的要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。

2.3GPS技术

房产测量是房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障。

GPS技术发展是相当的迅速，在运用中得到了明显的效果。这项技术能使各方面测量的达到非常准确，为测绘奠定了稳定的基础。目前我国常用的GPS测量作业模式都可用于房产测量，大致可以分为以下几种：

a.经典静态相对定位。

通常需要将两台或者两台以上的接收机分别安装在一条或者多条基线的两端，以此保证在任何一个观测点都能够同时观测到至少4颗卫星。所有的观测基线之间形成一个封闭式的图形网络，有利于提高测量的精度。同时，为了进一步提高测量的可靠性，可以对平差技术进行充分的利用。这种测量方法一般适用于建立首级法国产平面控制网。

b.准动态定位。

这种观测方式适用于开阔地区的房产平面控制网加密和碎部测量等。是在观测区选一个基准点，安置接收机连续跟踪所有卫星，对所测卫星保持跟踪的情况下，依次进行观测，测得基线中误差约为1～2cm。在实际的房产测量过程中，要求接收机不能对跟踪的卫星失去锁定，否则应在失去锁定的流动点上把观测时间延长一至两分钟。

c.GPS-RTK实时动态测量。

RTK技术是GPS测量技术中一种常见的技术，即为实施动态差分法，在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，同时也提高了测量的精度。RTK技术的实现途径主要分为两种，其中一种是利用无线电技术接受单基站光波改正数的普RTK技术；另外一种是通过因特网数据来获取虚拟参考站技术播发改正数的RTK技术。通过RTK技术的应用，不仅提高房产的测量效率和测量精度，与此同时，RTK采集的数据全部是数字化，经过软件的处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。

3结束语

我国房产测绘工作的起步时间比较晚，发展时间比较短，应该积极的借鉴国外发达国家的先进测绘技术和理念，不断地完善和创新我国测绘技术，才能够保障广大消费者的利益，促进我国社会的可持续性发展。

参考文献：

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[3]郭贵海，杨久东，钱自红.房产测量若干问题的解决方案[J].地理空间信息，2006（4）.