房地产项目成本控制管理

房地产项目成本控制管理

唐泽荣

关键词：地产项目；施工管理；成本控制

引言：

在房地产市场激烈竞争中，暴利时代已经过去，如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。涉及房地产开发成本的包括土地费用、前期工程费用、市政公共设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、其他费用及税金；由此可见，想获取最大的经济效益，就必须优化成本控制模式，在土地的获取、融资方式、项目定位、管理手段等几个方面做好全面的、科学的分析，在成本控制上做到“心中有数”。本文主要从工程建设成本控制方面进行论述，在相同的开发环境与条件等硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中立于不败之地，所以说成本在企业发展中起决定性作用。那么，如何控制好工程的质量与进度，而且合理降低项目成本呢？最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心。

一、房地产项目管理中成本控制

房地产项目成本管理不是某个人或某个部门的事，而是所有参与者都要成本控制意识，参与其中，成本管控才能发挥最佳效果，所以提高成本管理效果必须加强企业内部成本管理体系的建设。

1.1建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一支具有强大执行力的成本领导小组，由企业领导或负责人担任组长，成本总监或成本部负责人担任副组长，各部门负责人和优秀的技术管理干部为组员，组长或副组长经常组织成本培训、内部和外部交流，找出企业成本管理的薄弱环节，开展针对性的专业培训，强化员工成本意识，提高小组内部的整体素质和管理水平，总结成本经验、大胆创新，成为一支强有力的、有专业的成本管理团队。

1.2健全成本管理制度、制定管理目标

有一支专业领导团队还没达到优化项目管理的成本要求，没有一套健全的成本管理制度辅助进行管控和落实，成本控制将成为口号或摆设。借鉴标杆企业制度可以节省许多人力物力，但不能生搬硬套，每个企业均有自己的文化和特点，必须健立一套适合自已的成本控制管理制度、不断完善，加强成本认识、落实成本责任、使成本管理工作更具科学性、更规范化。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，就应根据投资定位、历史项目数据、市场因素等条件预设一个成控目标和目标收益，并将目标成本分解成合约规划和责任成本，有条件的情况下把目标成本尽可能分解详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数；将分解后的成本预算系统化并编制成册，落实到各个开发环节、业务流程和各个部门上，以目标成本指导设计、招标采购和施工工作。

1.3强化企业内部的成本控制管理

推行全面、全员的责任成本管理，将责任成本落实到各个部门、每个员工身上。比如实行成本控制管理的奖惩机制，对各个部门每个员工分别进行考核，建立企业收益与员工利益成正比的分配制度，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成是靠对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、加强对工程项目的投资与控制

成本管理的重点是管理前置，实现土地价值最大化，应从策划定位、规划设计时开始进行成本比对。同时根据市场调研推导确立建造标准，实现成本适配。工程投资控制的关键环节是设计阶段，设计确定工程造价，预算、结算只能确定量和价，减小计价失误，不能改变投资造价；竞争性招标采购只是降低设备材料成本价，同时受工程量影响，也就是受设计制约；所以房地产企业的投资控制以设计阶段控制为重点，也是最直接有效的管理方式。

2.1房地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，全程多方案比选和优化，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性；多方案比选和优化，也是成本优化的过程，同时避免因工程设计原因增加无效成本，从而造成直接经济损失。

2.2关于确定项目品质与产品定位的匹配性，可开展价值工程的应用。运用价值工程，既可提高工程的功能、档次、又可降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程功能和档次不变的情况下降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程造价不变的情况下提高工程的功能和档次；运用价值工程，可在工程功能和档次略有下降的情况下使工程造价大幅度降低；运用价值工程，可在工程造价略有上升的情况下使工程功能和档次大幅度提高。使设计的产品做到功能、档次与价值相统一，在满足市场需求的功能和档次要求的前提下，降低成本或增加使用价值、增加经济效益，避免因过高配置或过低配置造成无效成本。

2.3工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计的关键是相关资料数据的收集和积累，随着历史资料和经验的积累，可控的指标越来越细，如每平方用钢量、砼含量、砼标号、窗积比、墙积比等等，限额设计的条件关系到工程项目设计的优劣，将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。对于一个建设项目的投资与效益，房地产企业应当心中有数，并不是成本越低越好，关键是尽可能合理适配。

2.4对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，从类似工程项目上吸取教训，制定和预设成本风控措施。各专业间图纸的矛盾提前向设计单位提出修改，以免实施后出现返工修改现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。

三、降低房地产项目管理成本

3.1全员成本管理：成本管理是一个全体员工参与的全过程管理，若想提高房地产项目管理中的成本控制手段，首先全体员工先树立成本意识，参与成本控制，这种全员控制模式并不是某个人或者某个部门的责任，由于房地产项目成本涉及购买土地、前期策划、施工设计、招投标、施工、销售、管理等各项工作，所以要达到成本控制目标，必须调动全体员工的积极性，通过建立成本管理制度，明确经济责任制，确立各项目标成本并制定奖罚措施，明确各项费用开支标准等节约成本举措，使成本控制工作成为全体员工的工作职责，并自觉执行，将被动控制变为主动控制。全面控制并不单纯是指成本的管理与控制，更包含了项目管理的各方面都围绕成本管理来开展工作。全过程控制是贯穿于整个项目周期中，从勘察设计开始到竣工决算，都需要加强成本控制的意识。

3.2提高成本管理水平：无论是某一个企业或某一个项目，其成本水平都受制于市场环境，地域影响，各职能部门专业管理能力和相互间的协同力，项目总的操盘能力，企业文化等。成本控制不仅靠成本管理人员努力和简单提倡提高全员成本意识，还必须整体提高项目整体管理水平；借助新计价软件及BIM技术的应用、成本操作管理系统等，使成本管理人员解放出来，将重心放在如何利用大数据，引领和协同各职能部门，优化成本管理措施，如何将防范无效成本和降低成本风险值降至最低，如何提高成本管理水平方面。成本管理工作不仅仅建立一个控制目标成本，还须成本管理人员要有一定的专业知识和经验，能预判可能出现的问题，尽可能将成本问题前置，同时在开发过程中不断采集实际值与目标值进行比较，实施动态监控和必要时采取纠偏措施。只有把握市场动态、政策导向、融资成本等对项目收益进行全面分析，才能确定项目开发建设急缓，充分利用资金，降低开发费用。

3.3规范化、标准化：

管理规范化、标准化：管理体系定型，基础制度完善，业务流程和专业管理指引或手册清晰，操作系统IT化，开展创新机制；优点可减少时空差距带来的影响，减少手工上的重复工作量，提高管理水平，节省时间，降低人工成本。产品标准化：必须推进产品标准化建设，包括设计部品部件的标准化，标准化的设计带给战略采购更多的成本空间，开展创新机制；优点和效果显著，可缩短设计周期乃至整个生产周期，减小设计变更，提高工程进度和质量，减少出错率，降低采购成本，人均开发面积提高等等。

3.4成本管理操作IT化：房地产企业除了建立一套成本管理体制外，还应配有一套成本管理操作系统软件；以软件作为控制和管理工具，通过调研、经验数据库、产品定位、建造标准、方案、数据测算等设立科学的目标成本、并将目标成本分解成合约规划和责任成本、落实到各个责任人部门和责任人，并指导设计、招标采购工作、并建立动态成本管理模型进行监控、竣工结算后编写成本后评估，建立成本信息库，整个过程均在成本管理系统软件上操作，形成一个闭合的良性循环。成本管理系统实时为决策层和成本管理人员提供直观的目标数据，方便决策层和成本管理人员进行预判，及时调整任务目标或管理措施，确保建设项目按计划达到预期的控制目标，同时减少管理人员统计数据和业务流程上的工作量，既减少失误又提高效率。

3.5设计阶段：房地产项目设计的质量与水平，对控制成本具有决定性作用，对工程造价影响达75%以上，因此在从项目设计阶段，就应加强成本意识，特别是产品定位和规划设计阶段，可达到事半功倍的效果。选择竞选方案或者工程设计招标的形式来获得合理设计方案并选择优秀的工程设计单位，通过先进技术的应用，合理降低工程成本，保证投资回报效益。对于房地产项目的设计，应采取多种方案成本与收益对比的方式，从中选择既能满足项目需要，又利于工程造价经济化的方案，这也对后期的施工、投入使用成本等起到基础性作用。首先，确定合理的容积率，尽量利用原有地形地貌；其次对项目设计方案进行评审和优化，重点对造价影响比较大的基础形式，平面布置，结构、外立面选型等进行比选和优化，尽量不用或少用为追求视觉效果，设计出新颖、奇特、夸张的建筑，这些建筑由于轮廓复杂，对结构安全产生较大影响，且无形中增加了建筑外立面的面积，不利于工程结构、外立面和成本的控制。通过对设计方案的多次比选与论证，在满足房地产项目的结构功能、抗震要求、节能技术等基础上，还应对可节省工程成本的新技术、新工艺、新方法、新材料方面有所重视，这些都与成本控制有密不可分的关系。材料方面尽量就近取材，可减少运输成本和时间成本。

施工图方面实施限额设计，建立一套完整的设计规范或技术要求，严格按各项指标进行控制，建设单位设计管理能力薄弱时，聘请有专业技术力量的设计咨询进行监督，完善设计合同管理，增加设计考核和激励条款，增强事前控制的力度；建立设计奖罚制度，无论任何一方提出降低成本的合理化建议，一经采用，均给予适当的奖励，激励各方人员主动参予成本控制。

3.6技术应用：技术手段是实现房地产项目投资的必然保障。根据大量施工经验表明，在工程施工过程中，材料费所占比例居高，而直接费用对间接费用的高低产生重大影响。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高，并加大对新技术、新材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本，目前已有部分房地产企业内外墙砌筑采用预制件吊装方式，既提高了工程施工进度，减少人力施工，又确保工程质量；另外也有公司采用铝模，前提是公司产品标准化，增大铝模的周转次数。

其次，对项目成本开发要有具体的组织、方法，针对每个项目特点及外部因素，制定不同的成本目标和落实措施，将被动控制变为主动控制，从而实现良好的经济效益。

四、结束语

工程造价的控制与管理是一个动态的过程，也是全员、全面协同管理的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。

参考文献

[1]陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2014.05

[2]陈焕武，刘伟.价值工程在房地产项目管理中的应用[J]2015.08

[3]张小君，陈小庆.试析房地产项目管理的优化[J]..2015.09