中国城市化进程中住房市场发展研究

中国城市化进程中住房市场发展研究

张炜

关键词：城市化进程；住房市场；发展

一、城市化进程中住房市场的发展现状

1、房地产市场预期回归理性

随着近年来国家陆续出台多项房地产长期调控政策，全国多次调控措施，“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”多措并举，调控频次、调控力度刷新历史纪录。同时，整个房地产市场延续调控基调，因城施策，因地制宜，着重建立“租购并举”“房住不炒”长效机制。房地产市场平稳健康发展的长效机制正在逐步建立起来，整个房地产市场预期回归理性，房地产企业发展进入“白银”时代。

2、行业集中度进一步增强，并购整合趋势明显

从2018年房地产企业年报显示的销售成绩看，行业集中度进一步加剧，呈现强者恒强的趋势。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。与此对应的则是中小房企举步维艰，在“因城施策”等政策背景下，中小房企的成长空间及市场份额进一步被挤压，从2018年全国500强房企销售数据看，销售额小且呈现负增长的企业有近10%。

3、纷纷多元化转型发展，呈现去“地产化”潮流

随着房地产行业增速放缓，面对激烈的市场竞争，国内大型房企积极开展多元化布局，且为配合其多元化战略布局的脚步，更是掀起了一股去“地产化”的潮流。从投资额度来看，2018年房企多元化投资已接近千亿，与2014年相比翻了7倍。国内大型一线大型房企纷纷向机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游等文化与科技产业转型，并作为未来业绩的重要增长点——万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局。

4、响应国家“一带一路”战略，纷纷面向全球化发展

随着国家“一带一路”战略的推进和实施，为顺应全球化时代的发展要求，国内大型房企在完成全国布局之后，早在几年前就已经开始布局海外项目。数据显示，2014—2017年四年，中国房企在境外的房地产投资总额超过6050亿。其中2017年，中资企业全年境外投资地产的累积金额达到2700亿，同比上涨10%。但2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元，同比骤降63%，但这并不会影响国内房企向全球化发展布局的大趋势。

二、城市化进程下住房市场的发展对策

要深层次解决楼市治本问题，必须总结过去的得失，推进“双轨统筹”的楼市制度框架，配之以土地、投融资、税费等方面的制度变革，共同攻坚克难。此前，中央已经强调房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题，而且要落实到解决基础性制度建设的问题上。这其实就是治本的思路。

1、住房制度。经过多年发展，保障房从曾经十多种形式的经济适用房，收缩成现在明确的两种：一个是公租房，即把“廉租公租”概念打通，统称为公租房；另一个是越来越受重视的共有产权房，虽有产权，但不是完全的，而是政府和住房主体共同持有，不能随行就市交易，也不能把卖房收入全部归购房者。在保障轨以外，是平常所说的商品房轨道。合理、可持续的保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架，既可使社会中低收入阶层和收入“夹心层”稳妥得到“住有所居”的托底，又能使中高收入家庭在商品房的市场轨道上解决住房问题，对房地产市场健康发展会产生长效支撑作用。

2、治本还需推进相关税费制度改革，特别是在住房保有环节的房产税制度改革上要攻坚克难。房产税制度是以经济杠杆改变楼市供需双方的预期和行为，通过抑制炒房行为，减少住房空置率，使房地产市场交易价格趋于平稳，市场健康度得以提高。除了能对楼市价格“压舱促稳”，房产税还会促使地方政府加快职能转变，推动地方税体系完善，优化收入分配、财产配置等再分配调节作用。根据全国两会上相关部门表态，房地产税改革“立法先行”工作有望年内启动。在经过立法程序由全国人大审议通过后，此税将授权地方政府根据辖区情况区别对待，分步实施。同时，与住房有关的土地开发、商品房交易环节税费，也应一并考虑整合优化，尽可能降低纳税人负担。

3、土地制度、投融资制度等都是与楼市“治本”相关的基础性制度。土地开发、利用方面的“地票”，土地收储、农村建设用地流转等改革，投融资方面的PPP、政策性融资等创新，都应积极推进，以利于合力打造我国房地产领域健康发展、楼市标本兼治的“长效机制”。有分析称，今年有望成为房地产市场长效机制建设取得突破性进展的关键年。目前看，在坚持“房住不炒”定位下，管理部门对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度已经作出相关部署。

三、未来我国住房市场的发展展望

1、从政策方面来看，以稳为主，"一城一策"将加大区域分化。在整体经济大环境未发生大变化的情况下，预计2019年房地产调控政策上仍是以严格为主，依旧发挥长效机制作用。但各地具体实施细则将不再是一刀切，因地制宜、因城施策会得到更多的推广和应用，一线城市与二线城市存在的具体问题不同，相应的解决方案和措施也将有所差异，对于刚需的保障措施将会加速落实，完成房屋回归居住属性，既要从外部净化市场也要从内部优化结构提供更多行之有效的保障措施。

2、从房屋交易情况来看，新房的交易仍将占据市场中的较大份额。限购限售存在因城市不同而出现调整的可能，二手房交易在驱除投机行为的前提下将会得到回升。预计2019年整体交易量会出现低幅回升，城市保障性住房也将更多投入市场中，缓解交易市场中的供需压力，既要保障住有所居，又要提防投机炒房、破坏市场秩序。对于房价走势，2019年稳字当头，在正常通货膨胀的情况下，房价会有所回升。政策提供更多资源供给，避免供需过分紧张带来的房价暴涨；足量刚需支撑市场需求也不会出现供需失调带来的房价暴跌。

3、从房贷利率走势来看，2019年利率出现回调的可能性增大。2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，有利于信贷规模扩大。从风险角度来看，个人住房贷款也是相对风险较小的资产，银行相对更有意愿去加大这方面的信贷规模。但由于央行的流动性是意在输血给民营企业、小微企业，并未放开对房地产的金融监管，因此银行对房地产的倾斜度也是有限的。受购房市场环境净化以及资金流动性的利好，刚需群体利益需要得到保障。但是一线城市与二线城市仍存在差异，一般一线城市较二线城市利率更低，主要受城市经济情况、银行数量、体量以及业务量影响。不过，从目前来看，即使在一线城市，利率短期内也将无法回落至优惠折扣水平。

结束语

总而言之，在我国社会经济发展过程中，住房市场是一项最为基础的支柱型产业，其能否健康发展，对国民经济发展起着非常重大的影响。想要实现房地产经济的可持续发展，我们就必须对房地产经济可持续发展现状进行详细分析与研究，针对目前所存在的各种问题，制定相应的解决对策，从而真正实现房地产经济可持续发展，同时还可以在一定程度上促进我国社会经济的快速发展和和谐社会的建设。

参考文献

[1]赵明亮.开放经济条件下中国房地产市场脆弱性研究[D].湘潭大学，2018.

[2]李晓刚.我国房地产经济安全与政府控管研究[J].中国市场，2019（13）：260-262.