试论城市综合体项目工程管理

试论城市综合体项目工程管理

朱学积

茂名建筑集团第三有限公司

摘要：综合体建筑有机结合了多种不同功能，几乎囊括了与人类日常生活相关的所有关联因素，它包括最基本的衣食住行，还包括商业、办公、居住、旅店，甚至包括展览、会议、文娱、餐饮等。可以看出，任何一个城市综合体的设计都具有较强的综合性和融合性，它不是对单体建筑在体积上简单放大，而是在城市空间里，将人类社会生活高度融合。城市综合体将持续影响着人民的生活，客观而言，城市综合体不仅是城市发展的客观需求，更是反映城市发展状况的一面镜子。

关键词：城市综合体；项目管理

引言：“城市综合体”是以建筑群为基础，融合商务办公、商业零售、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体），它们相互依存，相互收益。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。

1、城市综合体的特点

城市综合体是在城市的发展中孕育而生的一种城市建设，有“城中之城”的称号，实际上是集商业、办公、住宅、旅游、娱乐、交通等功能于一体的城市空间。城市综合体具有24小时的繁荣的特点，各个部分相互补充，尤其是商务和居住得到了很好的发挥，给人们的生活学习工作都带来了不可磨灭的作用。城市综合体其以多元结构，多功能商务空间，彼此功能互为补充，资源共享，达成和谐互动的国际化商务大家气象，进一步强化城市CBD概念，构建城市高端商务价值体系，成为城市中心区的地标建筑。

城市综合体具有以下特点：（1）城市综合开发利用率提高。与传统的地产模式相比，城市综合体的发展最终是集多种功能于一体的建筑，使城市各个项目之间形成配合，从而打破了城市发展空间不足的现象。（2）缓解城市交通压力。城市人几乎每天上班都得跋涉很长的路才能到达上班的地方，由于出行的人多，必然会给交通造成压力。城市综合体的出现，缩短了人们上班的时间，让人们衣食住行都可以在一定的范围内得到解决，从而缓解了交通压力。

2、当下中国城市综合体之困局

2.1缺乏系统长远规划

由于之前地方政府对于城市综合体的青睐，出台一系列扶持、激励政策，导致各地出现综合体建设高潮。但是这种建设高潮并未辅以系统的长远规划布局，造成短时期内各个综合体纷纷上马，使得市场供需关系失衡。

2.2产品同质化

之前城市综合体Hopsca的形态为业态组合标准规范，导致大多数综合体项目业态组合千人一面，没有形成鲜明的差异化和特色。

2.3资金回收模式单一

大多数城市综合体的资金回收手段主要是通过销售可售物业和质押持有物业相结合的模式回笼资金。这种运营模式在竞争相对平和的市场环境下尚能顺利实现。一旦出现市场竞争激烈，销售压力加剧，资金面收缩的情况，则资金压力立即凸显。

一方面是城市综合体未来的发展存在隐忧，另一方面却是众多发展商趋之若鹜，纷纷进军综合体。究其原因，有两个很重要的因素：一是当前单一地产产品的利润空间被日益压缩，综合体形态有利于提升项目整体利润空间；二是尽管城市综合体存在竞争压力，但是也要客观认识到，城市综合体的业态在世界范围内还是处于房地产开发各业态的尖端产品，其先进性尚未被取代。

综合所述，城市综合体的生命周期还有一定的发展阶段，关键是要进行创新，以适应新的市场环境。个人认为城市综合体的创新首先是要从战略上进行二次定位。

3、改善城市综合体工程项目管理的控制措施

由于我国的国情和社保制度的不健全，政府不可能对产生安全质量问题的企业实行关闭处理。而只能让建筑中的各方主体遵守《建筑法》、《法律》等行政法规的规定，所以，建筑企业在施工中必须要不断的完善管理体制。确定建设安全质量生产的第一责任人。实行建设工程安全押金或者风险保证金制度。待工程安全竣工之后再返还。成立建设行政主管部门指导下的社会化、专业化和服务型的监督机构。综合治理建设活动中的违法、违规行为，而对于文明施工和质量施工的单位给予一定的奖励。

3.2质量控制

3.2.1组织措施

（1）建立高效的质量管理组织机构。结合项目特点项目管理组织机构设置分企业保障及业主管理层、总承包管理层、专业施工层三个层次，以此框架为模型建立质量管理组织机构，成立以公司科技部及业主单位质检部、总承包质检部、施工层专业质检员三个层次的质量管理组织机构，按照对人员、资历、业绩的要求设置关键管理岗位，并配备相关项目质量管理人员，使得总包质量管理与总包实施项目由主管部门负责管理，项目公共部门负责配合，共同做好质量管理和服务。

（2）明确质量管理目标，确保落实到岗、责任到人。①按照合同制定的建设项目总体质量目标制定建设项目各单体质量控制总目标；以各单体质量控制总目标为依据制定阶段性质量控制目标（年度、季度、月、周四级）；以阶段性质量控制目标为依据制定各阶段内工序质量控制目标。②项目质量管理目标明确后结合项目部质量管理组织机构设置情况落实各管理目标到具体各管理岗位，根据敢为设置情况落实责任到人。

（3）制定切合实际的质量管理制度。

①质量销项制度。结合项目管理特点，项目日常管理实行质量销项管理制度，具体为：由项目质量总监及各栋号专职质检员组织周检，将巡检过程中发现的质量问题制定成质量销项清单，由各栋号管理人员结合销项清单进行整改销项，整改完成一项，销除一项，直到清单清零。业主单位及监理单位巡检过程中发现的问题一并列入清单。

②质量管理岗位责任制。结合本项目工期紧的特点，项目质量管理试行专人监督、全员参与的质量管控模式，同时根据岗位设置情况制定质量管理责任制，落实质量管理责任到岗、到人。

③样板引路制度。在现场制定区域制定工法展示样板，将具体工法操作要点挂牌标识，并组织各相关单位验收合格后作为引路样板，每道工序展开前先结合工法样板情况进行样板交底，向一线作业人员讲明工序操作要点。现场大面积展开施工前，操作人员先行结合工法样板情况进行施工样板施工，施工样板验收完成后再行大面积展开施工。工序样板及施工样板交底、验收过程中应将作业人员出现的质量问题作为过程中重点控制项目。

（4）按照事前、事中、事后不同阶段制定不同的质量管理措施。在正式施工前进行质量控制的同时把做好施工准备工作贯穿于施工的全过程；过程中把全面控制施工的质量并把控制的中心放在工序质量上；在建设项目完成施工过程形成对完成的分项、分部工程，单位工程进行质量评定、组织竣工验收，按规定的质量评定标准和方法对产品的通电、准备、试水竣工验收资料、组织自检和初步验收等在内的质量控制。

3.2.2技术措施

（1）图纸审核。正式图纸发放后，技术管理部组织项目相关人员进行图纸审核结合设计单位交底内容，明确设计意图，优化方案、细化具体施工节点，确保施工图纸可直接用于现场施工且现场操作性强。

（2）编制有针对性的施工组织设计，采用新工艺、新技术，针对特殊工序要编制有针对性的作业指导书。每个工种、每道工序施工前要组织进行各级技术交底，包括项目工程师对工长的技术交底，工长对班组的技术交底，班组长对作业班级的技术交底。各级交底以书面进行。因技术交底不清而影响正常施工，要追究有关部门和人员责任。

（3）专项施工方案审批制度。分部分项工程开工前，由相关专业施工部门组织编制该分部分项工程的专项施工方案，各专业技术负责人进行复核。方案编制完成后由项目技术负责人组织有关人员评审，特殊工程施工方案必须经本工程专家顾问团评审并征求监理单位意见，经修改后报监理、业主审批。

（4）质量销项清单与整改方案同步。质量销项清单制定完成后，其后紧跟明确对应问题的质量整改方案。

（5）合理组织工序穿插，最大限度确保工序间歇。本工程工期紧张，各工序衔接不当极易造成工程工序间歇期不够造成后期质量隐患，施工过程中尤其是装饰装修过程中将每标准层所有工序进行罗列，结合工序施工及间歇所用时间合理穿插、甩项后完善等措施确保工序间歇及养护要求。

3.3统筹协调

在城市综合体的施工管理过程中采用不同的协调方法合理解决项目施工过程中产生的结构矛盾、行为冲突、目标冲突、环境矛盾，与本项目其他承包单位协调和合作，提供所有需要的有关资料、设备和人员以确保于分工交界点上能与其他承包单位满意地配合，并确保其负责的工作是按正确的程序施工。在施工进行中的各个阶段，与结构专业及其他有关的承包单位讨论、协调和落实各分工交界点。保持项目施工过程的有机统一，确保项目施工管理目标的最终实现。

4、结语

伴随着我国建筑市场的不断发展，企业间的竞争力不断加大。特别是城市综合体的发展，责任重大、任务艰巨，更需要在发展和建设中加以重视，走一条生产服务型的城市综合体道路，加强施工管理，认真落实各项制度，积极总结和借鉴国外优秀的施工管理经验，灵活的运用到城市综合体管理的各个层面。只有这样，才能建造出质量好、安全系数高的城市综合体。

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