加强房地产全过程成本控制的探讨

加强房地产全过程成本控制的探讨

杜腾飞1侯超2

关键词：房地产；全成本；目标；成功

一、成本控制的重要性

在房地产企业项目开展过程中可能需要大量资金的投入，主要包括土地方面的费用、建设费用以及人工费用等，所以房地产开发企业的成本控制工作在整体上呈现出了一定的复杂性，要求企业在发展过程中一定要加强相应的控制力度。房地产开发企业要想提高整体的管理水平，应该提高成本控制工作水平，加强对成本方面的控制工作，从而可以为企业财政体系的完善性提供良好的保障，使企业在项目中可以获得更多的经济效益，促进房地产开发企业可以在未来实现更加快速的发展。

二、施工前的成本控制

1.项目决策时期

在房地产开发前期，要根据自身条件，做好前期调研工作，摸清市场情况。投资决策应该做好对拟开发项目的全面技术经济论证，对不同的投资方案进行比较和判断，并作出选择。在决策阶段，一般进行可行性研究和价格估算。可行性研究可以自行进行，也可以委托社会化、专业化的咨询公司。在这个过程中，可能涉及到的成本因素包括咨询公司费用及公司自行调研的比较，投资成本概预算费用及公司管理相关费用。

2.设计环节的造价控制

建筑项目工程的造价控制不能简单的理解为毫无原则目的的降低造价，设计环节的造价控制是一个复杂繁琐的过程，要具体结合建筑项目的实际情况和管理技术，认真分析施工的设计方案，不断进行调整，严格把控建筑工程管理中的设计环节的造价控制。优秀的设计方案，一方面，应该先保证技术上的先进。根据建筑项目的需求，通过设计投标的办法选择各方面都比较优秀突出的设计单位，设计出优秀方案；另一方面，在建筑项目的规划设计过程中，合理把控设计环节投资的限制额度，设计人员要与经济分析师进行合理的交流，既要保证建筑项目的技术水平，也要使建筑项目的经济成本达标。

3.招投标环节的造价控制

招投标环节的造价控制是一个精细中求精细的过程。它要求工作人员在构思招标方案时，不仅要详细掌握建筑项目每个环节的经济指标，还要根据不同建筑项目的特点对招标的方案进行分析总结。当然，在这个过程中必须要保密招标的方案不能泄露。这里还需要强调两点，一是无论是招标还是投标都要建立详实的工量清单以备参考，这种工量清单不能只是纸上谈兵，也要具体结合建筑施工过程中出现的情况，创建结构清晰，没有显著纰漏。二是施工的单位也要加强对投标书的分析，制定出切实可行的实施分析报告。

三、施工中的成本控制

1.准确对待设计变更

在工程进行过程中设计变更通常状况下是会产生的。设计变更的合理管理是对整个工程成本控制有非常大意义的。项目施工阶段发生的设计变更分为3大类：由房地产公司提出的变更，像深化装修设计、调整室内水电布置、调整室内局部户型改变等；因为设计本身的缺陷导致需要完善与优化等引起的设计变更；施工中遇到不能解决的问题导致的设计变更。要控制设计变更，第一要强调不允许通过设计变更擅自提升设计规范。第二，设计变更要准确对待，所要增加的造价在进行前要及时计算出，通过审批后才实施；对于有疑问或者成本偏高的工程实施多方案比选，而不是只讲求快要求精。科学地对待设计变更可以推动项目管理的精细化，确保项目的成功进行，假如处理不当，不但会发生纠纷还也许会延误工期给双方都导致损失。

2.增强现场工程量签证的监督与管理

工作现场签证是因为施工现场的条件导致的、合同范围以外的工作内容，它是施工过程中一项经常性的工作，通常状况下，因为签证所导致的成本能达15%―25%的增加幅度，因此要严格管理现场签证，要做到：首先，严格实施四方会签制度。全部的签证要通过施工单位、监理单位、设计单位、房地产公司四方一起签字才有效。其次，签证要量化。签证单上的工程量、单位一定要清晰，施工单位的签证一定要提出主张，是不是有诉求。再次，签证内容要符合实际。要增强现场管理工程师的经济观念，充分注重节约成本的必要性。最后，签证的范围要准确，千万不要重复签证。现场管理工程师要了解招标文件，签原始记录以前多与预结算工程师多沟通，不要盲目签证。

四、竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

结束语

综上所诉，全成本控制已经是房地产公司必须学会转型的一个重要方向，今天的房地产公司不仅要学会“开源”，打造精品，将产品销售好，更要学会“节流”，从源头开始控制成本，并在产品生产过程中的各个环节进行控制，做到全成本的精细化管理与控制。产品的销售情况如何，不是房地产公司通过努力做好就可以实现，很多时候和消费者有很大的关系，可能房地产公司把产品做的很完美，但是消费者却不动情，这是实情。然而控制好自己的成本，将全成本的意识布置到公司各个业务部门，加强内部监管，提高成本管理人员自身专业素质水平，将全成本管理制落地生花，节约公司的成本，并最终创造更高的经济效益

参考文献：

[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界（学术版），2018，（6）.

[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产，2016，（3）：12.

[3]郭晓明.房地产项目中的成本控制策略分析[J].劳动保障世界，2017，（24）.