关于旧住房成套改造设计的研究

关于旧住房成套改造设计的研究

陈莉芳

上海申联建筑设计有限公司

摘要：实现旧住房成套改造，有助于城市居民整体居住水平的提升。在分析旧住房成套改造内涵和设计要求的基础上，本文结合案例对旧住房成套改造设计实践进行了探讨，为关注这一话题的人们提供参考。

关键词：旧住房；成套改造设计；抽户改造

引言：在城市建设发展中，还要实现“拆、改、留、修”并举，确保城市面貌得到逐步改善。而旧房改造应以成套改造为主，需要加强改造设计，完成民心工程的建设，是事关长远、十分重要的惠民举措，继而加快改善基本居民的居住条件，更好满足人民群众对美好生活的向往（使居民居住环境得到有效改善）。

1旧住房成套改造内涵与设计要求

1.1旧住房成套改造内涵

随着时间变迁，上世纪的中期的房屋已经进入老龄化，居住在旧住房内的居民迫切期望环境的改善，同时呼声也越来越高。旧住房成套改造是针对城市规划中需要保留的老旧住宅区域，按实际条件通过适当增加建筑面积，达到住房成套独用，完善居住功能。通过改建、扩建等改造行为完成住房结构加固，实现建筑平面布局调整，对建筑使用功能进行完善[1]。旧住房通常存在房屋本体厨卫合用加上年久失修、配套设施欠缺、管网老化等问题，在给居民生活带来困扰的同时，也阻碍了现代化城市的建设发展。针对规模庞大的旧住房，如果进行整体拆迁重建将产生较高成本及新安置地。故要结合旧住房实际和居民群众所需，因地制宜，并且需要较长时间。实现旧住房成套改造，能够实现老旧住宅区的整体更新改造，使居民生活质量得到提升的同时，内外兼修，优化周围环境。从改造性质上来看，旧住房成套改造属于房屋修缮行为的一种，需要在对房屋原始建造情况和现状进行调查后完成规划设计，在广泛听取居民和专家意见的基础上提出科学的改造方案[2]。

1.2旧住房成套改造设计要求

旧住房的成套需要以结构不降低原有承重为前提，并且做到尽量独立成套，完成屋面、房屋硬件、外立面等部分的更新改造。实现旧住房成套改造设计，还应遵循相应的原则。提升规划水平和改造品质，让老百姓有实实在在的获得感。首先，需要遵循实用性原则，在对现有资源进行充分利用的基础上，因地制宜的进行房屋平面和空间布局调整，从以人为本较低对居民各方面意见进行听取，实现居民利益最大化，从而使居民居住条件得到有效改善[3]。其次，需要遵循接近性原则，针对同一住宅区各户居民，还应提供基本接近的增量面积，针对房型类似小区需要提出类似改造方案，以便通过保证居民受益均衡性减少矛盾的产生。此外，需要遵循可行性原则，从资金是否充足、房屋原始结构允许等角度展开分析，确定提出的设计方案能够得到有效落实，保证原住房得到切实改善。

2旧住房成套改造设计实践分析

2.1项目概况

泗塘一村北块旧住房成套改造项目位于上海宝山区泗塘一村革新路以北，需要改造的旧住房建设于上世纪60年代，房屋主体采用砖混结构和橫墙称重体系，1-5层承重墙厚240mm，主要采用880mm×380mm×240mm粉煤灰中型实心砌块+混合砂浆砌筑，局部位置采用烧结砖夹杂砌筑，内隔墙采用半砖墙。楼盖为预制板，厨卫采用预制槽形板，楼梯采用钢筋混凝土预制楼梯。房屋无构造柱，屋顶采用240mm×200mm钢筋混凝土圈梁。房屋均为成套住宅，每单元有独立厨卫，屋顶有水箱。按照上海地区旧区改造政策，项目规划用地为居住用地，面积11346㎡，改造后总面积19290㎡，容积率1.7，建筑密度32.35%，耐火等级为二级，抗震设防烈度为7度，屋面防水等级达II级。

2.2总体设计

在项目总体设计上，结合房屋原始建造情况和现状调查结果可知，部分旧住房部分单元厨房间属于通道穿过型，拥有较多合用户，难以分隔独用。遵循以留为主原则，考虑到资金条件，在房屋环境条件无法拓宽的情况下，需要抽户改造方式完成改造设计，即对部分居民进行动迁，以便使户数得到减少，然后利用被抽掉的住户房间进行独用厨卫间的设计，供未动迁居民使用[4]。作为旧住房成套改造设计基础，平面布局还要得到合理设计，才能使居民利益得到保证。采取局部住户抽户改造设计方案，能够使居民居住条件得到全面改善，需保证抽户房间和厨房上下水管道上下对齐。另外在规划设计中，还要按照消防、环保等相关技术标准实现改造设计，使改造项目范围、内容、相关技术指标等得以明确。按照项目设计宗旨，需要对区域环境进行提升，推动建筑设计可持续发展，所以需要对原有道路进行局部拓宽，确保道路畅通，并完成路灯等小区设施安装和更新，局部完成小苗木绿化，通过建筑扩建使消防间距控制和日照间距要求得到满足。

图1建筑平面图

2.3建筑结构设计

实际在建筑结构设计时，还要遵循《房屋修缮工程技术规程》（DG/TJ08-207-2008）、《建筑设计防火规范》（GB/50016-2014）等设计规范。从建筑单体改造角度来看，保持原来建筑前后楼间距的同时需要，局部扩建并完成建筑内外加固、美化修整，实现生态、舒适和带有地方特点的住宅小区打造，所以需要采用涂料墙面和玻璃完成外立面改造，颜色以明亮色系为主。针对屋面，原建筑平屋面和屋面保温，顶层需要实现平改坡设计及屋面防水设计，原屋面清理原防水层后进行2mm厚聚氨酯防水涂膜涂刷，建筑外围加固至屋面层后进行平改坡设计，然后进行沥青瓦屋面施工，这样能有效的改善顶层住宅屋面的保温隔热问题。门窗采用高透光隔热断桥铝合金中料玻璃窗，具有能够达到节能标准的气密性和水密性。针对建筑墙面，需要铲除原涂料层，针对局部开裂空鼓墙面采用混合砂浆粉刷。在整体墙面修整方面，需要完成一层5mm厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布铺设，实现弹性腻子二度抹平，然后实现外墙涂料一底二度施工。

从防水上几个部分考虑几个因素：1既有建筑的陈旧，屋面局部有渗漏现象，特别是东西山墙。2原贴临外墙的厨房部位，其外侧的渗漏、空鼓。3改建部位：原北侧卧室改造为厨卫用房，此处房屋功能的改变。4扩建部分：新增厨卫用房的防水。在实施项目中需考虑对各个部位进行防水措施。

自然排烟问题配合厨房排烟井道问题：现状住宅为一梯八户的单元，因为走道狭长的历史遗留原因，在本次改造的过程中，考虑在现有厨房局部开洞，设置排烟井道，并且需进行洞口加固，将厨房的油烟直接通过井道直接排出屋面。

无障碍问题：上海已步入老龄化的城市，作为修缮项目，既有建筑改造设计中考虑在公共部位设置无障碍设施，单元入口设置无障碍坡道及扶手，方便老人走及轮椅推行。

总体上对住宅区道路加罩铺设沥青混凝土，建筑四周原明沟已经破损，将其改造为600mm宽散水坡，原屋面雨水管有堵塞及破损现象，现采用UPVC塑料雨水管排水，完成所有靠外厨卫立管外排更换。针对无外墙厨卫，需要实现立管原位更换。

实际在建筑结构设计上，需要完成结构加固设计。考虑到工程原本建筑结构设计标准较低，还要结合现行规范进行建筑砌体结构加固处理，针对混凝土构件钢筋锈胀、预制板霉变、墙体空鼓等问题进行统一修缮处理，使房屋耐久性得到提高。针对墙体承载力不足的问题，还要利用钢筋混凝土板墙、砂浆面层等进行加固。为使房屋主体构造得到加固，需要采用长承重窗间墙，并针对外围山墙完成圈梁、构造柱的设计，使房屋整体性得到提高。新老建筑的衔接，针对新扩建部分，还应采用砌体结构，新砌体墙采用轻钢龙骨隔断等轻质隔墙。加固后，主体结构能够达到30年的设计使用年限。

2.4给排水及消防设计

建筑完成室外给排水系统、消防系统和雨水系统设计，采用市政给水管网供水，一、二层直接由市政供水，三层及以上利用屋顶水箱供水，原屋面水箱拆除。排水采用雨污分流、污废合流制，生活污水经格栅井和监测井后统一排入市政污水系统，设计单独底层卫生间排水管建筑设专用雨水立管、雨水斗，实现屋面雨水汇流，统一间接排入建筑四周明沟或散水，连接雨水斗立管不小于DN100，经雨水收水口和雨水管收集就近排入道路雨水干管。采用DN50专用冷凝水立管进行空调冷凝水汇流，间接从四周散水排出。原混凝土水箱拆除改建为不锈钢成品水箱。重新设置屋面排水组织并新设若干溢流口，总排水能力为10年重现期雨水量。在建筑消防设计上，需要按二级耐火等级设计，小区内车道宽最小5m，建筑材料满足相应防火标准，各楼梯间完成2具手提式磷酸铵盐干粉灭火器设置。

2.5电气设计

直接从市政电网引入两路10kV高压电源。公共部位：按照每幢建筑的不同特点、每个单元的改扩建后的总户数，在建筑一层走道统一设置配电柜，同时公共走道设置感应照明。户内部分：在改建后的厨房及卫生间，根据平面功能重新布置电源插座及照明。室外部分：建筑屋面敷设避雷带，强弱电共用联合接地装置。建筑照明设计满足因国家标准。

2.6节能环保设计

在节能设计上，需注重建筑外墙体及屋面保温，对既有建筑进行平改坡工程、对局部改扩建部分窗更换，采用密封效果好的铝合金窗。小区绿化面积达3403㎡，绿化率为30%。建筑供水利用市政管网压力，卫生器具用水效率均不低于2级，选用陶瓷芯等密封性好、出水率低的节水水嘴和低阻力、低水耗的给水排水系统器材及设备。管网设计采用优质管材、配件及附件，保证连接方式可靠，以免管网漏损。用水均采用计量收费，市政进水联接管设集中计量水表，每户均分别设计量水表。针对水池、水箱溢流水位，设报警装置，以免因进水管阀故障出现长时间溢流排水问题。建筑用户变电所紧靠负荷中心，采用节能型变压器。针对功率因数低的用电设备，需设计就地无功功率自动补偿装置，使导线截面得到减小，促使电压质量得到提高。照明采用三基色高光效节能T8或T5直管荧光灯，功率因数大于0.9，自带电容补偿。针对大开间空间，采用分区控制开关，靠窗灯具实现独立控制，疏散指示灯采用低功耗光源。

结论：综上所述，实现旧住房成套改造设计，需要结合改造要求、旧住房实际情况和资金条件等提出科学的设计方案。在实践工作中，需要做好建筑总体设计、结构设计，并完成给排水、电气等方面的设计，使建筑整体得到改善。

参考文献：

[1]王东寰，范长江.对城市更新旧住房成套改造的思考——以上海市武宁路74弄城市更新项目为例[J].上海房地，2018（07）：27-29.

[2]朱杰，蔡乐刚.上海旧住房修缮改造工程类型调研与分析[J].住宅科技，2017，37（02）：32-35.

[3]潘菁超.分析锚杆静压桩在旧住房成套综合改造工程中的应用[J].中外建筑，2016（11）：122-124.

[4]李华星.上海地区旧住房成套改造研究[J].住宅科技，2016，36（04）：50-52.