房地产项目工程施工管理探析

房地产项目工程施工管理探析

胡运方

天元建设集团有限公司山东临沂276034

摘要：房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本。

关键词：房地产；工程管理；现状；对策

近年来，国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控，今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整，提高企业的资源利用能力和项目管理水平，使其适应行业的飞速发展，将是企业面临的一个重大问题。本文结合笔者多年经验对房地产项目工程管理进行探析。

一、项目工程管理含义

项目管理是在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。

项目工程管理指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望。项目管理是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动的整体。

二、房地产项目工程管理的现状

1、房地产管理的现状

随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，新材料，新技术不断被应用，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高等现状。

2、房地产利益的现状

由于土地资源的稀缺和一些私人资金的大肆投入，造成房地产商品的短缺和价格的快速增长，使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，形成市场的强势主体和利益核心。因而，房地产垄断了市场，造成了房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。

3、房地产项目质量现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。

三.房地产项目工程管理不足与改进对策

1、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。

工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功了一大半！

2、加强工作的计划性。

在项目开工前项目的工期标准编制切实可行的含设计、施工、设施设备、验收、备案、交付使用全过程的控制计划。对关键线路上的工序节点要早计划、早安排。提前解决项目中设计及营销专业的待定问题，否则将又会产生两头紧中间松的工程现象，从而造成工程赶工、返工等不稳定的工程建设周期，导致工程后期遗留问题多、细部节点处理粗糙。而且极易降低客户的满意度，进而对公司品牌造成不良影响。

3、安排落实好管理框架。

首先，根据每个人的专业和特长安排到不同的岗位和不同的项目，做到人尽其才，让每个人充分体现到在管理团队存在的价值，每个阶段都有新的收获，都有成就感。其次、完善项目负责制与专业负责制相结合的双重管理模式，鼓励年轻同志在项目负责人和专业负责人的指导下放手干。第三、要求团队成员每天都要坚持写施工日志，每个星期都要汇报工作计划和完成情况以及需要部门协调解决的问题，增强专业之间、同事之间相互协作的团队意识，第四、保持严谨的工作作风，明确每个人的责任和权利，奖罚分明，多指导少代办，培养员工独立解决问题的能力，每个人把自己负责的工作都保质保量的完成了

4、加强管理团队的学习。

在工程项目不多的情况下对公司已竣工的工程分项目分专业由专业负责人牵头结合现场实例进行总结，把工程中暴露出的问题摆出来，分析原因，分清责任，研究对策如何改进，结合工程实际，对员工进行针对性的教育，特别是培养新员工对工程部优良传统的传承和创新。促使其快速成长；工程售后服务中变被动为主动，由项目负责人牵头联合物业公司主动的定期对已交房进行住户回访，通过回访和物业反馈来了解工程施工管理的薄弱环节，同时把容易出现问题的节点作为工程管理控制的重点；学习工作职责和流程，做到让每位员工都能熟悉工作职责，掌握办事流程，尤其是对新毕业的大学生在公司指引人的指导下能够尽快的融入到工作实践中。

5、严把质量管理

工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。

6、明确进度控制的目标

进度、投资、质量是工程项目的三大目标，它们之间有着相互依赖和相互制约的关系。进行进度控制应当在考虑三大目标对立统一的基础上，明确进度控制目标，包括总目标和各阶段、各部分的分目标。监理工程师应根据业主的委托要求科学、合理地确定进度控制目标。

7、变更与签证管理

变更管理是工程监理工作中的一项重要内容，变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整，是合同双方利益的焦点。因此，合理确定并及时处理好项目变更，既可以减少不必要的纠纷，保证合同的顺利实施，又有利于对工程造价的控制。

为了提高工程的经济效益，必须从提高素质，健全制度，重视合同，坚持原则等几方面进行努力，来切实做好工程签证这项工作。为了提高工程签证的质量，承担工程签证管理职能的人员应当具备相当的素质要求；建立完善的管理制度，明确规范施工、监理、建设单位的职责，明确规定各职能部门、各相关人员的职责，严把设计变更和现场的人员应当具备下列素质要求：签证关。

8、工程部还需加强与直属领导的纵向沟通，加强与企业内其他部门的横向联系。及时向直属领导反映部门的情况和工程管理状况，提出分析意见，以保证与公司的决策同步，避免脱节现象发生。及时与其他部门进行沟通和配合，不推诿，不扯皮，做好工程管理的每一个细节。

四、结束语

面对新形势，房地产开发企业如何搞好工程项目管理，是企业生存的根本，也是提升核心竞争力的关键。需要我们每一位工程管理人员在今后的工作中不断总结经验教训，提高自身管理水平，树立打造高品质工程的意识，真正做好房地产工程管理工作。

参考文献：

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