基于交易费用理论的房价控制机制研究

基于交易费用理论的房价控制机制研究

潘建铮（福州市土地房屋开发总公司，福建福州350005）

作者简介：潘建铮，福州市土地房屋开发总公司。

摘要：当今社会，即使是受到金融风暴的冲击，房价过高仍然是普通民众对房地产市场的普遍认识。如何科学有效的对房价进行控制，实现资源的优化配置一直是房地产理论研究与实践的焦点。本文引入交易费用理论作为一种分析房价控制机制的范式，分析影响房地产交易费用的因素，进而探索房价的控制机制，以期实现房产资源优化配置的目的。

关键词：交易费用理论；房价控制；分析范式

交易费用理论是新制度经济学的前提，换言之，交易费用为零的情况下，我们的研究就回到了新古典经济学的范畴，正是在交易费用存在的情况下，制度的重要性方显示出来。在新制度经济学家看来，交易费用是解释经济绩效的关键。由于房地产市场的自身特性，并不能简单的套用完全竞争模型来研究其价格机制，而必须从现实世界入手，考虑交易费用问题，从而从交易费用入手研究房价的控制机制。

1作为一种分析范式的交易费用理论

把交易费用理论作为一个当前中国房地产市场价格机制的分析范式，交易费用理论必须凸显出它与众不同的理论魅力和实证需求。产权经济学家赋“交易”予“稀缺性”含义，认为交易对象为某种稀缺性资源，为了实现这种稀缺资源的配置，人们在生产过程之外所耗费的时间与精力、契约固定成本和公关交易费用等等。张五常认为，交易费用范式有三个基本的经济问题：第一是约束条件下极大化的假定；第二是向下倾斜的需求曲线（由于不比区分消费和投资活动），这也包括边际生产率递减；第三是机会成本，即成本是所放弃的价值最高的选择。

而交易费用的存在至少有三个可预知的效应：第一，它们会减少交易量，因而会损害资产的经济专门化和资源的利用。过高的交易费用使许多潜在的交易难以转化为现实的交易，这会导致社会财富的净损失。第二，它们可能会影响资源利用的边际等式和使用的密集度。第三，它们会影响合约安排的选择。

2房地产市场的交易费用影响因素分析

房地产市场作为区域市场，具有不完全竞争性。按照主流经济学的概念界定，只有同时符合四个条件的市场才是完全竞争市场：价格既定、产品同质、要素自由，显然房地产市场并不具备完全竞争的性质，它作为一个复杂的市场，产品具备异质性、市场分散、市场组成复杂，而且价格通过议价形式形成。其参与者包括买卖双方、政府、监控评估等中介机构、建筑单位、施工单位、媒体等等，作为形成最后房地产交易的过程中的任何行动都是市场交易顺利进行的条件，活动产生的费用都是交易费用。那么，影响房地产市场交易费用的因素有：

2.1交易对象的稀缺性

如前文所述，产权经济学家赋“交易”予“稀缺性”含义，在房地产市场作为一种区域性市场，存在着这样一种的交易：即地产商的土地使用权与地方政府的GDP提高、效益增长之间的关系。而这里的交易对象就是土地的使用权，即来自政府的土地使用批条。土地作为一种资源来说，具备绝对的稀缺性，资源的有限性与人类需求的无限性之间的矛盾是经济学研究的永恒前提，然而这里土地的稀缺性所指的是对于土地的使用权，土地使用权对于地产商来说具备稀缺性。地产商从政府手中接过批条之前所产生的交易费用主要是申请批文成功所耗费的政府公关费用和信息费用，交易费用越高，房地产价格越高。

2.2供需双方的发展

房地产市场随着城市化水平的提高而进一步发展，为发挥城市的功能作用，房地产市场的合理科学发展受到关注。供给和需求一直是市场经济发展关注度最高的一对概念，而房地产的供方和需方的发展同样关系到房地产市场的发展。从供给方面上看，合作建房、合作拍房、自建和购买小产权房等形式兴起时间短，而且范围小。事实上，自上世纪八十年代住房改革以来，商品房来源一直比较单一，仅是拥有政府批准从事房地产经营的开发商。如前所述，房地产市场是不完全竞争市场，不仅表现在房地产市场的单一渠道竞争，还表现在开发商内部近似合谋的所谓竞争。这种不完全竞争使得供给方获得了超出完全竞争市场利润水平的经济利润。从需方上看，房地产的需求因为包括外来人口的增加、城市发展的规划和拆迁、人口自然增长、生活质量的提高、需求层次的提升和福利分房的撤销而进一步增长，另外国民经济的发展、货币政策的变迁、人民币的升值、区域发展的不平衡以及国内投资渠道的匮乏影响了房地产购买的资金来源和预算。

2.3规模经济效应

把投资者费用分为总成本TC、制造成本或购进成本TS、搜寻要素所有者成本F、与政府交易成本G、交通运输成本E、搜寻消费者和竞争者成本C，TR是F、G、E、C之和。按照经典经济学理论的假设，投资者以利润最大化为目标，并主要通过投入和产出差额最大化来度量。若π表示利润，P表示价格，Q表示产量，TC=TS+TR=TS+F+G+E+C，则有π=PQ-TC=PQ-(TS+F+G+E+C)。若市场处于完全竞争状态，则当利润最大化时存在：d(PQ)/dQ=d(TS+TR)/dQ=P-dTS/dQ-dF/dQ-dG/dQ-dE/dQ-dC/dQ=0得出：P=dTS/dQ+dF/dQ+dG/dQ+dE/dQ+dC/dQ由此得出价格的优势来源于规模经济。所谓规模经济降低交易成本的一个十分重要的渠道是扩大规模从而取得规模经济优势。企业集聚或者产业集聚可以获得规模经济优势，从而降低单位成本。

2.4信息不对称

房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,供给方通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著信息优势,而需求方则明显处于信息劣势。房地产作为不完全竞争市场，其价格的制定形式、商品的异质性、分散的市场和市场组成成份的复杂都导致房地产市场的供需双方信息的不对称。房地产市场的信息不对称表现在：产品质量的信息不对称、产品价格的信息不对称、产品权属信息不对称和时间序列信息不对称四个方面。房地产市场的信息不对称是地产商获得高于完全竞争利润水平的利润的原因之一，同时也是影响房地产市场绩效的因素之一。从商品市场角度上看，信息不对称给房地产商品市场的效率带来影响：第一是产生逆向选择，一种是不进行交易，使得资源无法实现配置，另一种是进行不恰当交易，从而损害了需方的利益，本质上也降低了市场效率；第二是引发道德风险，需求方不仅容易遭受到来自处于代理人地位的开发商的道德风险,还会遭受到销售商的道德风险，开发商为了降低成本增加效益往往凭借其信息优势在产品质量、商品房面积、物业管理等方面违背合同。销售代理商为了自己的业绩,通过向需求者传递错误信息等手段诱骗置业者以达到推销商品房的目的。道德风险不仅损害了需求方的利益，还降低了房地产市场的绩效，无法实现资源的有效配置。

3降低交易费用——房价控制机制的实证研究

在价格趋于回暖的房地产市场，房价过高一直是资源优化配置的门槛。究其原因是房地产作为一个区域性的市场是一个不完全竞争的市场，交易费用过高，降低房价的方法之一就是降低交易费用。

3.1制度的约束作用

交易费用对于制度经济学的重大贡献，正是交易费用突出了制度的重要性。交易费用理论认为，制度的功能是用来减少交易费用的，因此交易费用应该被看作是在经济制度内被决定的变量。鉴于房地产市场的多元参与，必须建立合理的控制交易费用的制度平台。从内容上看，房地产的交易费用涉及到包括合理的税费安排，项目审批中的交易费用，招投标的交易费用，工程造价管理中的交易费用，与宣传、媒体相关的费用。而实现降低交易费用的制度约束作用的措施是确立明确的产权制度和严格的司法制度。

3.2城市化水平的提高

房地产市场作为区域性市场，无法实现规模经济效应，从而体现价格的优势。既然规模经济有利于实现房价的总成本降低，总而影响房地产市场的交易费用，那么必须实现房地产市场的规模经济效应，而实现规模效应的途径正是提高城市化水平。房地产的交易费用与一个地方的城市化水平呈正向相关。具体来说，城市的建设体系一般经历这样的变迁，从农村社区到小城镇，小城镇到一般城市，一般城市再到大城市和特大城市。从实现规模经济从而降低单位成本的原理上看，城市的产生和城镇的体系的不断扩张正是有利于实现规模效应从而实现交易费用的降低。农村由于人口规模和人口密度较小，社会关系在特定地域内封闭成都较高，社会结构简单，导致投资主体交易费用相对高，投资竞争力不强。而反观城市，作为生产和消费的集聚中心，有着巨大的规模经济效益，并存在节省交易费用的功能，当相关的组织包括竞争者在城市空间聚集的时候可以为投资者降低诸多交易成本，消费者的集聚为投资者降低了搜寻消费者的费用和交通费用。当公司相关的组织在空间商聚集密度越大，其节省的交易费用越大，投资者的竞争力也越强。这导致投资者的城市扩张过程。这一过程境地了交通费用、信息搜集、传递费用等交易费用。

3.3信息化程度的博弈

既然房地产市场是一个信息不对称的卖方市场，那么提高信息化程度似乎是解决这一瓶颈的有效方法。然而，从历史发展的过程上看，信息革命增加了交易费用抑或是降低了交易费用？诚然，信息革命可以降低用于交换的交易费用，而在用于监督方面的交易费用却大大的增加了。其根源在于人的本性和技术的进步之间的博弈。一方面，由于计算机和网络的使用，专家咨询等业务能够避开税务当局的管制，人力资源愈发的具备流动性，税基只有非流动要素，例如非技术劳动力、土地和销售税等；另一方面，信息化程度的提高拓展了市场的范围，使得交易迅速增加而不用署名，由于人的有限理性及机会主义行为倾向，用于监督的交易费用将会大大增加。故此，信息革命带来的技术进步给交易费用的影响是双重的：一方面会降低交易费用，如用于衡量商品特性的成本下降等，使交易更为快捷，交易量扩大；另一方面，它可能使人的有限理性和机会主义行为倾向以更隐蔽、成本更低的方式实现，在这种情况下交易费用有可能增加。人的有限理性行为将有可能导致控制这种行为的制度产生，那么总的交易费用呈现增加的趋势，故此，从根本上讲，技术进步是总量交易费用增加的重要原因之一，用于监督的交易费用的增幅可能大于用于交换的与效率有关的交易费用的增幅。

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