房地产项目管理的风险控制

房地产项目管理的风险控制

吕巧萍

西安市房地产经营二公司陕西西安710082

摘要：随着社会经济的快速发展，我国城市化的进城越来越快，也促生了房地产行业的诞生，近年来房地产行业已经成为我国的主要的经济支柱产业，为我国经济增长带来了全新的发展空间，然而房地产行业中项目众多，各个省市地区均有待开发和正在开发的房地产项目，不仅如此，房地产项目具有风险性，多则上亿，少达百万，一旦出现难以控制和不可估测的风险，常常会使得房地产商血本无归。因此，文章结合对房地产项目管理的认识与了解，着重探究现阶段房地产项目管理中存在的问题，并针对性的提出了相关的风险控制措施，以此期望能够为房地产项目管理的有序发展奠定理论基础与保证。

关键词：房地产；项目管理；风险控制

引言

现阶段我国房地产业已经迈入了全新的发展阶段，尤其在社会经济的快速发展下，房地产业在发展进程中面临新的机遇与挑战。不仅受到外界因素的影响，且同样会受到业内风险因素的制约，尤其在整个房地产项目开发过程中风险因素颇多。为彻底解决这一问题，则需要加强对风险管理的认识，从根本上保证项目目标的实现，推动我国房地产业的有序发展与进步。

1现阶段房地产业项目管理存在的问题

1.1项目定位引发营销风险

从基本属性上将房地产市场进行划分，可以分为两大市场主力板块：刚需性板块与改善性住房板块。在近几年社会经济的快速发展下，我国城市化进程得到加快，越来越多的乡镇人员纷纷进入城市，这种情况下这部分人群需要解决刚需住房问题。从另外一个角度分析，对于城市居民而言，在城市已经拥有一套或者多套房产，投资房地产项目的原因是将现阶段的住房状况加以改善，且这一部分人员的经济承受能力比较强，对住房的要求比较高。房地产项目营销中主要面临的风险是辨识房地产项目定位缺失，尤其在实际的操作过程中，诸多房地产企业对楼盘的定位进行错误分析，仅以自身利益为主，没有从用户的实际情况出发，导致客户流失。

1.2项目投资支持能力存在风险

毋庸置疑，房地产项目自身的投资时间是比较长的，且投资量比较大。尤其在近几年，我国基础建设项目得到快速发展，城市地块呈现出不断上升的发展趋势。这种发展趋势下则会导致房地产项目在购买地皮以及后期建设、营销中均需要资金的支持。然而从另外一个角度分析，现阶段我国房地产的各项制度并不健全，尤其在资金流转层面上存在不规范现象，长此以往，在一定程度上加剧了房地产行业中，资金流转层面的项目风险。换而言之，如果资金链出现断裂，那么房地产行业便会出现烂尾楼的现象，进而引发一系列问题。因此，在当前我国经济快速发展的情况下，在房地产项目管理中做好风险管理与控制是十分重要的。

1.3施工风险

房地产项目的过程中包括施工过程，也就是工程建设时期，在这一阶段的风险就会被称为施工风险。造成施工风险的主要原因是房地产公司自身、项目承建公司、材料供应商等，这些原因共同作用之下会使原本设计计划的项目周期延长，无论是资金还是技术方面，都会导致项目延期，加之不可预测且不可抗的自然灾害存在发生可能，施工风险发生的几率仅次于投资风险。

1.4质量风险

通过长期的研究可以发现，房地产项目的质量风险是由三个方面共同作用与影响的：①该房地产项目参加人员整体素质，包括管理、施工、监督等各个部门的人员，如果参与人员的责任意识较低，将会极大程度上影响项目的最终质量；②材料设备的影响，众所周知，房地产项目全过程最需要的部分就是材料与设备，如果在项目开展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了质量不达标的材料，环境的变化极易导致各种质量问题的出现；③项目设计与工艺，如果项目的设计不符合地域标准或地质要求，或者项目施工的工艺不健全，不达标，同样会产生质量风险。

2针对风险的措施与对策

2.1制定专业的开发与营销团队

在我国房地产行业的不断发展下，大多数消费者对房地产行业所给出的产品，有着不同的要求。为进一步满足大多数消费者的需求，则需要配备专门的开发与营销团队。在这一发展现状下，团队的专业素质往往关系到整个风险防控的效率，需要加强建设与维护。在当前市场竞争的不断加剧下，在我国房地产项目中，人才十分重要。因此，在整个团队建设中，需要从内部与外部两个方面入手，将房地产项目建设中所存在的问题加以分析，探其原因，提出有效的解决措施。从外部角度分析，需要将房地产行业中具有潜力的人员进行挖掘，根据企业的实际情况制定有效的手段吸引人才；从内部角度分析，需要对有潜力的员工进行积极培养。通过培训与教育的方式，提高员工的能力，做好人才储备工作。

2.2要运用科学的管理办法

要运用科学的管理办法，因地制宜，不能套用其他的项目管理的程序，要抓住管理中薄弱的环节，把握其自身的特征，用正确的模式提升管理的水平、工作的效率以及降低所存在风险与隐患。同时要把高效的管理办法全面应用到项目的管理当中，要注重项目的数据资料的积累和完备，要在施工的项目中更加充分地发挥现代项目管理的方法以及作用。必须要积累全方位、多层次以及随时更新的资料库，必须要通过一定的公司或者社会机制以此来提升项目管理的人员的现代化的管理水平，我们要与时俱进，要做好专业的人才储备与培训以及开发等的工作，要更好地规划所遇到的问题以及风险，从而使得项目能安全、高效的运行。我们要通过具体的条款规范和约束合同方权利以及义务，要明确的规定合同方应因地制宜，要有针对性的完善法律法规制定规避风险的措施。

2.3在确保工程质量的前提下，要使得建设单位与企业进行公平交易以及和平等的竞争以此来提升投资的效益。项目风险管理结束后，我们有必要及时的总结经验，以此来形成项目风险管理的理论体系以及理论成果。要加强工程项目的风险管理，要对重大的项目进行科学的研究与分析，要避免企业在承担此项目的过程中为了中标而不顾实际的情况与条件，盲目的压低标底等的问题。要严格的遵守国家有关的法律法规，严格管理合同内容，依法确立合同，遵守合同的内容进行工程项目的管理与监督。加强对人力、物力等的管理。

2.4一些房地产开发商为了追求利益的最大化，无视法律法规，在房地产项目管理的领域产生了非常恶劣的影响。我国在房地产项目管理制度方面发展还不是很健全，缺乏完善的管理制度体系；从内部看，“行业垄断”现象广泛的存在、监管单位单一。要建立奖励与惩罚的制度，要增强以及完善现场的签证管理，只有这样，才会从根本上降低其成本，提升市场的竞争力以及经济效益与社会效益等。

所以，规范房地产行业的发展就要增强房地产行业的法律法规。目在开发前要做好充足的市场调研以及投资的决策分析，要把风险控制在预期的范围内，我们只有制定合理的政策与措施，做到各个方面利益的平衡以及协调，规范现有的房地产项目管理制度中涉及较少的领域，才能避免房地产项目管理中的存在各种风险。

结语

随着当前我国社会经济的不断发展，我国房地产行业已经成为了推动社会和谐发展的重要因素。但是，房地产项目建设管理中存在非常多的问题，严重制约了我国房地产企业的发展。因此，管理人员应该加强重视，采取合适的措施，为房地产项目管理风险防范奠定基础。

参考文献

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[2]张荣.房地产项目风险管理研究[J].建材与装饰，2016，24：152-153.

[3]詹超.房地产项目管理的风险控制[J].产业与科技论坛，2016，17：259-260.