论金沙萨居住区规划及户型设计

论金沙萨居住区规划及户型设计

巨德武

中交一公局中西非公司100024

摘要：近年来，金沙萨地区经济不断增长，消费能力不断提高，市场对高品质居住区的需求也愈发明显。由于社会外来人口众多，造成传统文化、意识形态差异明显，故对户型的需求也是不尽相同，如何设计更加实用的户型，便成为了在市场竞争中获得优势的重要因素，本文以金沙萨某房地产项目为例，浅谈修建性规划及住宅楼户型设计。

关键词：金沙萨、房地产、修建性规划、住宅楼户型设计。

1．金沙萨简述

金沙萨为非洲中部国家刚果（金）的首都，地区受到西方国家的长期殖民，自然环境恶劣、人口众多、生产力低下且公共基础设施落后，部落与民族之间信仰不同，等等因素导致部分社会不安政局不稳。

地区社会工作的外籍人口数量庞大且收入可观，但缺少安全感与归属感，且需要面对人身安全、子女教育、家庭医疗等一系列社会问题。当地金融机构提供房地产贷款年限为5年左右，但利率偏高，普通居民无力承担，当地有经济实力的居民，习惯于购买土地并自建别墅。故房地产市场面向人群主要为非洲工作外籍人口（企业人员、从商人员、使馆人员、政治官员）与小部分本土高收入人群。外籍人员工作流动性较强，租房资金主要来源于国家与企业，极少部分来源于个人。国家政局动荡与市场未来形式难以预测，外籍人员在某一固定区域的工作安排与计划会因此产生变动。

刚果（金）地区房地产市场租金高昂，三居室户型租赁价格约为2500＄/月，销售价格约为2000＄/㎡，虽然租赁价格较高，但由于社会及政治环境的影响，当地租赁市场优于销售市场，且销售市场没有购买期房的行为，只有在小区建设完全达到入住条件后才被当地市场认可。

2.修建性详细规划

本地房地产市场开发为分期投资开发，根据上期的市场情况决定下期的投资开发，每期的成功是品质与时间的积累。从居住区修建性详细规划角度分析，每期都应该是独立的生活区，而国外的独立生活区相比较国内理解范围范畴应有较大幅度缩小，延伸到规划即为组团。

在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式为称为组团式布局。组团设计原则：衔接意识形态，切入市场痛点，渗透传统文化，达到基本条件，符合基本规范，满足基本需求，控制投资成本，创建品质小区。

目前国内小区市政配套、基础设施相对趋于成熟，市场经济与法律体系日趋完善，社会发展程度高，两座住宅楼加之配套设施及物业，在国内会称之为简单组团。但在非洲社会环境下如此布局会给予住户以围合感、安全感差的印象，而且降低组团生活的氛围，故与之配套的服务设施在规划一期阶段不应考虑整个小区的服务设施，应在组团范围内考虑相应的服务设施。在满足整体规划前提下，着重深化组团规划性质，提高组团的配套设施及配套服务，进而提高市场竞争力，缩短投资回报周期。

3.户型设计

以上户型为某房地产项目三居室设计，建筑面积为172㎡，实用面积为160㎡。两个主卧带独立卫生间及独立阳台，次卧带有独立阳台及非独立卫生间，客厅带有独立卫生间（不含淋浴）及独立阳台，餐厅厨房空间融为一体，带有独立阳台及储藏室。

该户型设计优缺点明显：卧室、客厅均有独立或相对应卫生间，方便租房者使用，但同时过多的卫生间及狭长的走道也降低了房屋的实际面积使用率；其中一主卧木门与户门视线相通，影响了卧室的私密性，次卧没有阳台，影响了租户的方便使用；动、静分区没有良好的间隔，造成功能分区不明确；厨房未考虑佣人卫生间，存在主、佣卫生间使用干扰现象；厨房未进行完全封闭，餐厅与厨房未进行有效分隔等，不能很好满足客户需求。

刚果（金）为非洲法语区国家，居民的生活习惯、风俗文化、思维认知等受其影响较为深远。当地房地产市场由于受多因素的影响，租赁市场远优于销售市场，故户型设计的主要考虑因素为房屋出租性质、法语受众人群。

本地户型设计通常考虑原则：功能区分区，起居、餐饮、洗浴、就寝等应相互区分；公、私“分离”，户内户外需有分离（避免由外而内一览无余），户内公共区域与隐私区域需有分离；动、静“分离”，活动空间与休息空间严格区分避免交叉影响，娱乐功能房间要靠近户门，休息区房间在房屋深处；干、湿“分离”，卫生间、阳台、厨房需与客厅、餐厅、厨房保持一定分隔；主、次“分离”，主、次卧应有所区别，保持一定距离。以下进行户型设计空间分析：

1）门厅

进入户门之后，在进入其他空间（如卧室、客厅、厨房等）之前的区域统称为门厅。当地对于空间使用的私密性的要求较高，在公、私，动、静，干、湿分离关系之上更递进一层，对户内不同功能性质区域的空间加以间隔，在门厅设计体现为，在与各空间相交接处均设计有木门加以分隔。

门厅设计的开间尺寸不小于2.1m（轴线间距），面积不小于为8㎡。

2）客厅

客厅为房屋的主要互动区域。可将客厅与餐厅合并统一为大空间，既有效为餐厅与厨房做了分离，也增大了客厅的面积；由于房屋的性质侧重于出租，大空间的客厅有利于用作办公场所，也迎合了市场的需求。

客厅的阳台为住户的重要休闲区域，在条件允许情况下，可设计为三面开敞式（三面栏杆围挡，栏杆高60cm，底部墙体高30cm），可环顾阳台周边景色，给予住户更好视觉体验，更提高了阳台利用率，成为了户型的亮点。

房屋公共卫生间设置可靠近门厅，与厨房的墙体相邻，位于客厅外侧，面积约为3.5㎡（不含淋浴）为宜。

客厅与餐厅合并设计的开间尺寸不小于4.0m（轴线间距），面积不小于30㎡（不含阳台），阳台的开间不小于1.5m（轴线间距），门厅与客厅之间的木门可为1.2m宽双开门，户门至客厅门距离以小于2.4m为宜。

3）卧室

卧室为房屋的主要休息区域。三居室户型主卧可设置独立卫生间（含淋浴），两次卧可共用一卫生间（含淋浴）；两居室户型卧室可共用一卫生间（含淋浴）。

主卧的开间尺寸建议不小于3.6m（轴线间距），面积不小于17.2㎡（不含阳台），次卧的开间尺寸建议不小于3.3m（轴线间距），面积不小于14.8㎡（不含阳台）。

主、次卧均以设置阳台为宜，阳台的设计样式可同客厅阳台。由于卧室阳台为非重要休闲空间，同时为满足卧室阳台的设计样式，其进深方向尺寸可小于对应卧室的开间尺寸。若两卧室在同一方向，两阳台之间可设计空调板，空调板设计可同阳台设计。若两卧室不在同一方向，则单独进行设计考虑。

卧室（主、次）卫生间设计，应考虑干、湿分区，淋浴相比较浴缸实用性更高。卫生间设计以开间净尺寸不小于1.6m，面积不小于4.5㎡为宜。

4）厨房与储藏室

厨房设计为封闭式设计，在内设置储物间，在外厨房阳台设佣人卫生间。

厨房是家庭的重要操作空间，由于多数住户雇佣帮厨或保姆，面积以不小于12㎡为宜（不含阳台），储藏室面积约3㎡，佣人卫生间面积约2㎡（含淋浴）。厨房阳台的设计可根据需求进行单面栏杆设计，或应建筑外立面造型进行相应设计。

5）楼梯与电梯厅

在本项目高层建筑楼梯设计中采用了非防烟楼梯间设计，楼梯位于单元出入口一侧，电梯厅与楼梯互为对立面设计。

由于当地停电频率较高，住户对楼梯的使用较为频繁，故楼梯间需设计有良好通风及视野（窗户可采用0.9m高窗台）。电梯的设计尽可能避免占用客厅、卧室等主要休闲休息空间，造成空间为不规则形状，进而降低了空间使用率；一层电梯厅的设计需尽量宽敞明亮，与单元门直通，给予住户良好的使用体验。

结语

不同国家之间的人文思想、文化差异巨大，对住宅户型的需求也大相径庭，不断了解当地客户需求，不断完善户型设计，是房地产规划设计中的重要环节，本文以刚果（金）某房地产项目为例，通过走访市场各个居住区，并结合当地客户需求，论述了关于居住区修建性规划及户型的设计原则，设计细节，希望能给海外房地长开发的公司贡献一份微薄力量；

参考文献

1.《方案户型优化》彭波