关于房地产管理中多项目开发模式的探析

关于房地产管理中多项目开发模式的探析

丁汉章

宁波经济技术开发区大港开发有限公司浙江宁波315800

摘要：目前，在国际上主要有七种不同的项目开发管理模式，分别是DBB模式和EPC模式、CM模式、DM模式和PMC模式、PM模式以及BOT模式。但只有DBB模式、DB模式、PMC模式以及CM模式才适用于房地产项目开发管理。由于这四种不同模式各自的优、缺点存在很大差异，因此在实际项目开发管理中，应结合实际情况，通过对比择优选取。基于此，本文对我国房地产管理中多项目开发模式进行论述。

关键词：房地产管理；多项目开发；模式

前言：

在房地产开发项目中涉及供应商、开发商及承包商和监理工程师以及设计师等诸多主体。因此，大大增加了相互之间的协调难度，且我国房地产开发项目具有成本高、周期长、风险大等特点，故在多项目开发模式选择方面，应选择科学的项目管理方式，不仅能够提高房地产开发商的投资收益，且能促进项目管理目标顺利实现。

1.房地产管理中的多项目开发模式

目前，国际上经常采用传统项目管理模式、CM模式、设计——建造及设计——管理和BOT模式进行项目管理开发。而DBB（设计——招标——建造）模式、DB（设计——施工总承包）模式、PMC（管理承包）模式以及CM（风险型管理）模式才适用于房地产项目开发管理[1]。

1.1基于“设计一招标一建筑”的DBB管理模式

Design-Bid-Build模式属于传统房地产项目开发管理模式。房地产项目前期开发中的图纸及招标文件等相关设计、制定工作，需由业主咨询、委托设计单位完成。通过设计单位协助与竞争招标，选择具有相应资质及报价较低的项目承包商。在房地产项目实施阶段，工程监理会受房地产项目开发商的授权，对项目承包商（总、分承包商）的工程实施全过程进行管理和监督。因此，此种传统项目开发管理模式流程较为繁琐，其严格按照项目设计与招标、施工等顺序一一进行。具体管理流程如下：

1.2基于“风险型”的CM管理模式

这种模式又称之为快速轨道模式。其主要是在房地产项目开发早期，通过聘请实践经验丰富的CM经理，同房地产项目开发商、设计等对项目进行协同开发管理。在此过程中，CM经理的主要工作职能是为整个房地产项目开发设计提供建议决策，然后对房地产工程项目施工管理负责。当确定项目实施方案后，每实施部分设计项目，就对该项目进行招标。因此，整个房地产项目实施阶段按发包方式进行开发管理。在此过程中，CM公司需以项目总承包商的身份，与各供应商及分包商签订相关合同，且需在项目实施阶段，对项目供应商以及分包商等进行管理和协调[2]。具体管理流程如下：

1.3基于“设计——施工”的DB模式

DB模式又称EPC交钥匙工程模式。在对房地产项目进行开发管理时，首先，选定一个设计——建造总承包商，对该房地产项目进行实施管理。因此，按照此种项目开发管理模式的实际需求，在项目招标与合同签订过程中，主要以总价合同为核心。整个房地产项目的总

成本需由设计——建造总承包商负责。从该房地产项目的开发初始阶段，到项目完工，全套工程项目开发管理服务都由设计——建造总承包商提供。因此，此种开发管理模式在成本控制以及工程项目实施进度方面具有一定的优势[3]。

1.4基于“管理——承包”的PMC模式

基于“管理——承包”的PMC模式，对于我国房地产项目开发管理而言，是一种新型的事物。其主要通过房地产开发商委托一家具有实力且专业性较强的公司，对整个房地产项目开发过程进行承包管理。在此过程中，房地产开发商需与项目工程师以及测量师等人员进行合作，通过将工程项目划分为不同管理阶段，从而以项目监理的身份，对项目各分包商及总承包商等相关工作情况进行全面监督、管理，同时科学控制项目分包商及总承包商对工程项目的投资情况和任务完成进度情况、项目实施总体质量情况等。具体的开发管理实施详细流程图如下所示：

2.模式比较

上述四种多项目开发管理模式针对不同项目作用不同。因此，在实际项目开发、管理中，应选择最合适的项目开发管理模式进行项目管理开发。通过综合分析与考虑项目特点及合同管理方式，还有项目实际管理需求等因素，通过对比选择相应的管理模式。

一方面，就房地产项目的复杂程度和业主的具体项目实施战略这两大项目开发管理影响因素而言，项目的复杂程度会对项目开发管理模式的选

择产生制约作用。而房地产项目开发业主其管理能力和技术水平等，会对整个房地产项目开发管理战略制定与决策产生影响。一般开发商管理能力较强，其在房地产项目开发管理中，就更倾向于选择自主管理的模式进行项目管理，因此其只需选择工程监理构对项目进行监理。但是，开发商的综合管理技术水平等相对较低，其必然会依赖于咨询设计单位和工程监理完成项目的开发管理。因此，在不同的模式下，业主对房地产项目的职责及权力和风险分配也存在很大差异。如下表1为上述四种不同模式能够适应的项目复杂程度和具体战略实施要求：

另一方面，就房地产项目管理开发目标而言，不同业主可能会关注项目交付时间及工程项目实施进度、质量或投资、工程索赔、工程项目实施纠纷等不同因素。因此，在房地产管理中多项目开发模式的选择应结合如下表中的要求进行：

3.结语

综上而言，多项目开发管理中，不同模式各有利弊。因此，需结合业主实际需求，对上述几种不同开发管理模式科学选择。至于具体选择何种项目开发管理模式，要结合我国房地产项目自身的特点，通过优劣势比较，选择符合房地产项目开发商要求的一种或几种项目综合开发管理模式。

参考文献：

[1]刘涛.房地产管理中多项目开发模式研究[J].价值工程,2014,33（28）:169-170.

[2]杨晶.房地产管理中多项目开发模式初探[J].门窗,2016,9（10）:173.

[3]王琪.多项目开发模式下房地产资金管理模式探析[J].企业改革与管理,2016,24（14）:142.