房地产企业工程造价全过程管理与控制措施张华林

房地产企业工程造价全过程管理与控制措施张华林

张华林

广州利合房地产开发有限公司广东广州511441

摘要：房地产作为社会经济建设的重要组成部分，其项目成本综合管理模式的实施需要科学的规划和指导，才能从根本上提高房地产企业的竞争力。所谓综合项目成本管理模式，是指结合房地产企业的项目设计、项目投标、施工控制和项目竣工结算四个基本环节，对房地产项目成本进行综合控制，从而不断提高房地产企业的经济效益。本文简要阐述了房地产业综合管理模式在社会发展中的重要作用，并进一步提出了切实可行的房地产项目成本管理控制措施。

关键词：房地产企业；工程造价；全过程管理；控制措施

一、房地产工程全过程造价的相关概述

1、房地产工程造价的定义

对于房地产工程项目来说，其是建设工程项目中的一种，其与其它工程项目进行比较，其特点有两个方面：①挑战性；②复杂性。所谓房地产工程造价来说，就是在实施时，建设工程中的投资在固定资产方面的支出。其主要有六个方面的内容：①设备购置费用；②是安装工程费用；③工程建设其它费用；④是预备费；⑤是建设期贷款利息；⑥是调节税，具体见图1。

图1房地产工程造价的内容

2、房地产工程全过程造价控制

在房地产工程实施过程中，造价管理控制这一工作是非常关键的，对于房地产工程造价来说，其有四个阶段：①设计阶段；②招标阶段；③施工阶段；④竣工决算阶。其是把具有一定顺序的系统过程组建的。而全过程的造价控制就是对于房地产工程来说，它是工程企业将最大的利益进行获取，全面管理整个施工过程中的全部费用，将相应的控制措施进行使用，对工程设计方案进行优化，对施工计划进行改进，使人、财、物等资源的作用得以充分发挥。对于房地产工程的造价管理来说，其是比较平稳的，造价管理的全过程一定要进行策划，由于某一个过程产生问题，就会使整个工程的过程产生影响，不单单会影响到工程使用寿命，还会使工程造价事故产生。所以，工程项目管理企业一定要对造价的重要作用给予正确认识，使造价水平提升，从而使房地产工程的质量得到保证。

3、房地产工程全过程造价控制的特点

对于房地产工程来说，其全过程造价控制的特点主要有三个方面：

（1）微观性。对于房地产工程开发人员来说，要自工程的初始阶段开始，对整个工程项目实施有效的管控，这对于工程造价的整个过程控制是非常有利的。

（2）综合性。对于房地产工程来说，其全过程造价要对很多的要素给予重视，例如进度、质量以及工作量等，其不是单独存在的，其要和这些因素有机联系在一起。

（3）全面性。对于房地产工程来说，全过程造价管理要对项目的协调控制给予重视，不要对关键的工程造价的控制关注，而对其它的造价控制不重视。所以，对于房地产工程来说，要对其所有项目和工程费用等进行全面的管控。

二、房地产企业工程造价全过程管理与控制措施

1、项目设计环节的造价管控

房地产项目设计环节拟在施工前期的期限和范围内对其进行技术可行性分析和经济合理性设计等基本操作。现阶段，城市化进程不断加快，房地产行业正面临着错综复杂的施工环境，这给项目的设计阶段带来一定的技术难度。因此，房地产项目设计人员应该综合实地考察周围城市概况以及地理环境，才能从项目设计的根本上实现对房地产造价的控制。项目设计人员始终秉持节能环保和可持续发展等设计理念，采取最佳设计方案以达到控制工程造价的目的。除此之外，技术设计工作既要考虑到避免建筑滞后于房地产市场的快速需求，而且要将建造小区的建筑面积和居住面积密度、居住建筑净密度以及建筑毛密度作为测评指标。

2、工程招标环节的造价管控

房地产行业的招标环节是合理测评该项目工程预算的重要手段。房地产开发商通常也是通过公开的招标形式来选择材料供应商和施工单位，有利于管控工程项目的质量和工程造价。首先相关单位人员要编排好房地产工程项目的列表清单，并根据招标文件的要求和流程对整个工程项目进行预算工作，比如针对特定的设备使用以及原材料使用情况均被包括在招标文件中。招标工作结束后，通过招标合同的签订情况制定明确的工程造价管控有效条文，尽量避免工程工期启动后由于索赔等非自然因素对企业造成重大损失。

3、工程施工环节的造价管控

房地产企业施工环节建立在工程项目对实体建筑的形成阶段，通常会受到工程量大、建造周期长以及工程造价多方因素的影响，因此在施工过程中务必实现定额计划、技术管理以及质量控制等原则。第一，项目定额计划主要涉及三个方面：材料定额、劳动定额以及设备定额，通过对房地产施工项目的前期材料、劳动力配置以及机械设备的数量和质量等进行科学合理评测，在确保不超过定额标准的前提下将工程造价控制在预期范围内。第二，施工技术管理的工作要求是确保施工项目的质量和控制工程造价的重要途径。实则意义上是提高对施工原材料和机械设备等使用效率，通过缩短施工的整体建设周期来降低房地产企业的造价成本。第三，严格的质量管控工作能够降低因可控因素影响而导致工程重修重建的可能性。尤其是对于房地产行业来说，质量验收是确保该项目健康运作的根本标准，能够在控制工程造价的阶段中起到直接性的决定作用。

4、竣工结算环节的造价管控

尽管竣工环节对工程造价并没有实质性的影响作用，但是在结算时竣工阶段仍存在以下几点预算要求，能够在一定程度上控制房地产行业的工程造价。首先，工程项目对各项税费和工程单价等核算标准要求极高，相关施工单位应当选择审计信誉良好的第三方审计机构进行财务核算，对其财务管理进行合理规划。其次，施工结束后，要安排专业人员现场对工程项目的施工情况与签订合同对比核对，确保结算的结果具有一致性和实效性，避免因工程项目与实际建造要求不符而导致结算数据存在误差。对于变动工程项目的签证资料应当及时分类收集和整理，对施工现场的相关资料进行妥善保管与归档,以便于工程项目结算时查阅。最后，房地产企业应当建立一套系统的二次复核和审计制度,造价工程师需要根据工程审核结果的实质性内容,比如审核现场签证、调整施工材料价格与价差、计算变更项目的工程造价与工程量等进行全面审核,争取最大限度内降低工程造价结算误差。

结束语

对于工程造价目标的实现，不管是在设计阶段，还是在施工等其它阶段，都要将考核行控制，对于目标完成突出要进行奖励，对于没有将目标完成的要将原因进行查找，将责任进行追究，同时和部门以及人员的利益有机衔接在一起。将工程造价成本进行控制，同时将相应的职能管理制度有效的构建，使相互监督的作用机制得以形成，尽最大可能将员工降低工程成本的积极性激发出来，从而使房地产企业的经济效益不断增长。

参考文献

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