新经济形势下房产开发项目景观工程的成本控制

新经济形势下房产开发项目景观工程的成本控制

欧阳蓉

欧阳蓉

杭州市城建开发集团有限公司

摘要：景观工程成本控制，一般来说是指按照园林景观工程的施工条件和施工方法，实际的工程数量，实际的市场价格水平，实际能达到的成本降低水平，统一的定额和取费标准来测定成本，而后将成本目标分解到各单项工程、施工队和施工班组进行管理。本文笔者就房地产开发项目景观工程成本控制相关问题进行分析，可供参考！

关键词：景观工程；成本控制；成本目标

目前，房产开发项目的成本控制一般指全生命周期的成本管理，从总造价来讲，景观费用只占总成本的1%-3%，但这微小的一部分费用所产生的附属价值和效应可以用“四两拨千斤”来形容。随着房地产市场的日趋完善和消费者对品质的追求，景观的配置要求也越来越高，越来越多的房地产企业加大对景观的投入来吸引和取悦客户，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了为客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，如何结合客户的现实需求，通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观工程成本管理的核心。但景观工程因其缺乏标准性、规范性以及项目多变性，景观成本的控制也是困扰我们的难题。

我们对于景观成本的控制并非一味地死砍成本，当成本低到一定的程度，产品的品质、质量和效果就会受到严重损害，所以在控制景观成本的同时还应考重点虑景观效果。

一、景观工程成本控制存在的问题分析

因景观工程的效果没有统一的标准，所以景观工程的成本测算精确度受到影响。就目前而言，房地产开发项目的景观成本管控主要存在以下问题：

1、景观工程成本目标的确定。不同楼盘档次的景观目标成本确定困难，一是楼盘档次的划分未确定相关标准，二是不同区域售价不同的楼盘景观配置无定论，如杭州的售价四五万元每平米的住宅配置的景观造价应为多少，而三四线城市的高端楼盘售价估计和杭州的刚需楼盘售价持平，对于三四线城市景观的造价多少合适。

2、确定相应的造价标准后，景观工程相关的配置内容的确定。如刚需楼盘配置的景观工程成本造价为450-500元每平米，其对应的是否有泳池，会所、健身场地等，地面铺装标准、小品配置、苗木的配置都没有相应的标准。

图1景观搭配图

3、苗木施工中，若是单品种同规格的乔木的数量多，采购的苗木规格与设计图纸就会存在的一定的差异，苗木规格的差异引起的重新组价问题也是结算过程中争议的重点。

4、景观工程施工过程中因效果等因素变化较大，造价难以控制。景观工程效果往往以个人的主观意志而转移，施工过程中边做边改的现象屡见不鲜，景观工程中的主材大多为无价材料，双方重新确价分歧大，争议多，联系单不能及时签证，不利于项目的动态成本管理，给结算工作带来很大的争议和困难。例如我们一个高端楼盘景观工程招标完成后单方造价约1000元/平米，单方造价较高，很多小品为异形和弧形不规则物品，地面铺装原规则铺装改为不规则铺装，或者石材切割方法改变，由普通红外线切割改成水刀切割，施工过程中对于联系单的变更因单价双方不能达成一致意见无法及时签证，结算中此部分费用争议较大。其次施工现场随意更换主材，例如在结算工程中就碰到的投标中地面有黄绣和漳浦锈两种石材，漳浦锈的石材主材单价比莆田绣主材单价高40元每平米，实际施工中大量的莆田绣调为漳浦锈，而施工管理过程中无相应的变更联系单，其实两种石材的材质一致，颜色接近，在更换过程中应请设计确认核实。

图2园林小品配置

5、施工界限不明确，土建总包、景观与市政的施工界限经常相互交叉，招标过程中三者的交接界面约定不够明确，尤其土方和附属工程的归属问题，土方标高施工过程中未及时测量；景观单位在施工过程中要对以前损坏或未做的工程进行收尾，原责任单位无法确认；这些均造成工程成本增加或重复计算。

二、做好景观工程成本控制的对策

针对目前存在的种种问题，怎样才能做好景观的成本控制，又能保证景观效果呢？

首先，对景观工程的定位、工艺节点、设计实施标准化。依据以往成熟项目，根据别墅、花园洋房、高层、多层明确为高、中、低几个档次，针对代表性楼盘做详细的数据分析，明确项目定位及对应的景观造价成本标准和景观设计的内容标准。慎重把握软硬景的配置、水景面积的配置、小品的设置、围墙的档次、乔木的配置，灌木草坪的比例，竖向标高的设计，地面铺装材料的选用及苗木品种的选用等。如主入口的景观、样板区的景观工程，中心区域的造景，该花的钱决不省，不该花的钱决不多花。把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，避免重复设计、重复选样。如园路的做法、围墙、铺装地面上装饰窨井盖、灯具、户外家具等均可按设定好的产品选用，既可以保证质量又可以控制成本。对于苗木来说，设计过程中明确的10年以上或特选苗要求全冠成树移植，不剪枝叶，专车专送，设计提倡5层垂直绿化，在竖向标高出来时复核设计是否满足地下管线的配置要求。在设计过程中，建议一个小区的硬质材料控制在3-5个品种，一个大类中的石材最好选用一种，减少报价中的不平衡性和过程中的变更；乔木的选择尽量选用本地的植物，易采购好养护。

其次，对景观资源进行整合和储备。预先了解当地项目当地材料价格，由专人及时更新制作清单，在进入一个城市大规模开发之初，有意识地寻找战略合作伙伴，保证项目开发时有充足资源供选择、比较，尤其苗木最好有合作苗圃或自由苗圃。

再次，做好招投标工作，在招标之前，公司内部先进行图纸会审和测算，以确保各项指标控制在范围内，材料的选用和施工工艺明确。在招标过程中，约定各项工程的界面交接、测量时间，如总包与景观的界面、景观与市政的界面，成品保护、责任分担、做好景观市政施工过程中的交叉施工的协作，对于景观设计中重点区域的铺装形式、乔木灌木的配置、小品的配置做法说明后可附相应的节点图片，以确保景观效果满足设计的要求，减少过程变更。对于苗木规格、石材品种或其他变动较多的可在招标过程中多列子项，有投标方报价，在实施过程中可根据现场实际效果和成本进行适当调整，也避免过程中新增无价材料价格难以达成一致的问题。

最后是结算条款的约定，景观工程多数以单价合同为主，施工过程中因采购等原因，苗木规格有大有小，结算中对于乔木规格变化的重新定价、灌木密度的现场测量有较大争议，在合同结算条款中事先明确结算和调价的原则可以减少结算过程中的纠纷。针对结算中争议大的问题增加合同条款：乔木规格的测量以主规格控制为主，测量的要求按定额说明为依据（胸径为离地1.2米高处树杆直径，地径为离地0.3米高处树杆直径，高度指苗木露出地表的根茎到树冠顶部距离），以胸径或地径为主规格控制的乔木，胸径或地径的规格在15CM以上若胸径或地径测量规格小于图纸要求的5MM范围内，单价按投标价不做调整，若小于图纸要求的5MM（含5MM）范围以外的，若投标书中有多个规格报价的按插入法调整单价，无法按插入法调整单价的参考信息价或不同项目的苗木采购价；若无甲方特别要求，实际测量规格大于图纸要求的规格，投标报价不做调整。以高度或冠幅为主规格控制的按图纸要求的尺寸控制，调价原则同上。现场灌木的密度测量以灌木间距中心点到中心点为测量的面积，实际测量的密度与图纸要求有出入，按报价口径调整相应的单价。铺装石材的厚度误差在10%内不做调整，若误差超过10%则按比例调整主材价。

三、总结

总之，如何做好的景观工程效果始终贯穿在整个项目的运作过程中，设计是景观工程效果的体现，而施工中材料的采购、招投标工作及成本控制工作等多方位的为景观效果的体现提供强有力的支撑，虽然整个景观成本占整个造价份额不高，但在可控的成本内达到预期的效果，做到景观效果和成本控制双赢的结果，既是公司各部门通力协作的结果也是大家责无旁贷的责任。