蓉城中心红照壁片区楼宇经济发展发展调查研究

蓉城中心红照壁片区楼宇经济发展发展调查研究

王定川

湖北工业大学经济与管理学院湖北武汉430068

摘要：红照壁片区地处天府广场西南，其中集聚了以“城市之心”为代表的多栋高端商务楼宇，形成了“P”形商务集聚区，有力地支撑了汪家拐街道乃至青羊区楼宇经济的发展。随着“领地中心”和省人艺改造项目的建成投用，将进一步提升该区域楼宇载体的品质。本文着眼提升该区域楼宇经济发展水平，通过深入开展调查研究，并形成有关对策建议供参考。

关键词：红照壁片区；楼宇经济；发展调查

红照壁地处蓉城中心，北靠天府广场，东接人民南路，地理位置优越，辖区面积1.98平方公里。伴随成都作为西部中心城市的快速发展，逐渐形成了以红照壁片区为主的楼宇集聚区，重点分布在天府广场以南、人民南路以西、文翁路以东、锦里东路以北的区域，面积约0.4平方公里，占辖区面积的五分之一。

当前，面对经济下行的严峻形势，红照壁片区的楼宇经济发展出现了一些新情况、新问题，需要高度重视并加以解决

一、红照壁片区楼宇经济发展总体情况及主要特点

该片区内共集聚9栋楼宇，建筑总面积达到72万平方米，是天府广场周边楼宇最为集中的区域之一。

该片区楼宇主要包括：城市之心、国栋大厦、国信大厦、宏达大厦、宏达国际广场、天府绿洲大厦、中铁名人大厦、领地中心（在建）、省人艺项目（在建）。其中，已建成投用7栋，建筑面积32万平方米，商业商务面积28万平方米；在建楼宇2栋：领地中心和省人艺项目，规划建筑面积41万平方米，商业商务面积29万平方米。

1.优越区位与配套不足并存。红照壁片区楼宇地处天府广场和人民南路周边，紧邻“骡马市省级金融服务业集聚区”和春熙商圈，具有突出的区位优势和较高的知名度。城市之心、中铁名人大厦、宏达国际广场在十年前因其地段优、品质高、认可度高而声名远播，受到世界500强、外资企业和品牌企业的青睐，成为当时成都市独领风骚的高档楼宇，许多企业都以入住这些楼宇为荣。但由于这些楼宇建设时间较早，规划设计和配套设施方面都不同程度地存在不足，区域内规划的路网未能完全建设，交通组织受到影响，周边的商业商务配套也不够完善，随着周边新楼宇的不断兴起和全市高端楼宇的大量增加，红照壁片区楼宇的竞争力逐步减弱。

2.新兴楼宇与老旧楼宇并存。红照壁片区9栋楼宇中，既有上世纪末建成投用的国信大厦，也有新世纪初投用的国栋大厦、城市之心、中铁名人和宏达国际等，还有正在建设的领地中心和省人艺项目，可以说红照壁片区在每个时代都有独领风骚、引以为傲的楼宇。但随着时间跨度的增加，国信大厦、国栋大厦、宏达大厦等一些楼宇逐渐成为老旧楼宇，市场的认可度和知名度开始下降，入驻企业开始减少。

3.产权多元与统一物管并存。红照壁片区已投用7栋楼宇中，单一产权的仅有天府绿洲1栋，其余楼宇产权均由多个业主持有。但这些产权分散的楼宇，都有一个或多个大业主占有大部分产权，其中有2栋楼宇90%以上产权在大业主手中，4栋楼宇的大业主产权也占到60%以上，物业产权集中度较高。目前，7栋楼宇均采用统一物管和统一招商的管理模式，物管公司都是开发商或大业主下属企业，均为三级以上物管资质，且从楼宇投用一直合作至今，服务意识较强，经验比较丰富。各个小业主的物业对外招商都由楼宇物管公司或楼宇招商机构负责，较好地保证了楼宇的服务品质。

4、密集楼宇与产业分散并存。红照壁片区0.4平方公里区域内集聚了9栋楼宇，其密度比骡马市片区楼宇密度还要高，楼宇之间相互紧邻，培育了总部企业、金融企业、外资企业、科技服务、中介服务等重点产业业态，真正形成了楼宇集群。但从每栋楼宇来看，没有明确的功能定位和产业布局，缺少主题楼宇、专业楼宇等产业特色。曾经初具规模的楼宇业态也开始减弱，比如城市之心的世界500强和外资企业集聚特色，宏达大厦和宏达国际的高档家具、互联网和科技型企业集聚特色，近几年随着龙头企业和知名企业的离开有所弱化，而新的主导产业和业态尚未形成。

二、楼宇经济发展面临的困难和主要问题

红照壁片区大部分楼宇建设投用时间较早，规划设计和配套设施等方面存在不足，目前又面临经济下行的压力和资源性因素、竞争性因素、管理性因素等制约，发展中存在以下几方面的问题：

（一）部分楼宇陈旧及配套设施不足，实施整体改造提升难度较大。红照壁片区7栋投用楼宇中，超过10年的就有6栋，最早投用的国信大厦已达19年。设施老旧、配套不足等成为红照壁片区楼宇主要问题，部分楼宇电梯等候时间长、餐饮服务欠缺、停车泊位紧张。

（二）部分楼宇空置率和企业流失率增加，系统解决的办法不多。据今年一季度统计，红照壁片区7栋楼宇的空置面积总量达40531平方米，平均空置率达到14.5%。空置率最高的国信大厦达到33%。楼宇租金平均下降幅度近20%，宏达大厦整体下降近30元/平米。企业流失情况比较明显，以城市之心为例，原有入驻企业约120家，但近三年迁出企业达到77家，平均每年约迁出企业26家。

（三）部分楼宇特色化专业化程度不高，推动转型升级的手段不够。红照壁片区部分楼宇没有明确的功能定位和产业规划，单栋楼宇中金融、广告、传媒、货运代理、人力资源、教育培训等多种行业、产业、业态无序分布，特色集聚程度相对较低。

（四）致力于改善楼宇经济发展环境，但缺乏完善的政策扶持和统筹机制。

关于支持楼宇经济发展的政策，存在申报审批程序复杂、手续繁琐、互为前置等情况。部分楼宇反映，面对目前经济下行的严峻形势，希望政府能提供更宽松的环境、更具体的扶持、更便捷的途径，真正从上到下、从内到外形成推动企业发展壮大的强大合力。

三、加强楼宇经济发展工作的思路及措施

为积极适应经济新常态，主动应对经济新形势，努力创造红照壁片区楼宇经济发展辉煌，有几点建议意见。

（一）强化规划统筹，明确楼宇经济发展思路。在对楼宇调研资料深入分析的基础上，对楼宇经济发展进行总体规划，明确楼宇经济发展的产业定位、招商引资、环境打造和政策支持，以明确的思路、系统的规划引领楼宇经济发展。在发展重点上，以红照壁片区为核心，着力打造成为全区、全市最重要的楼宇集群之一；在发展目标上，力争五年左右培育2个亿元楼宇、3个5千万楼宇，打造5个主题楼宇；在发展举措上，突出产业特色化和企业落地率这“两个关键”，具体推行“五个鼓励”，即鼓励提高企业落地率和贡献度、鼓励楼宇产业结构调整、鼓励提高二次招商转化率、鼓励楼宇改造升级、鼓励楼宇联动发展，并围绕“两个关键”“五个鼓励”建立和完善相应的工作机制。

（二）强化改造提升，打造楼宇经济发展品牌。重视楼宇的

品质提升和品牌打造，认真研究上级楼宇经济相关扶持政策，积极配合楼宇业主和物管公司，把项目对准、让政策落地，加快推动红照壁片区楼宇的改造，提升楼宇的整体品质。一是协助楼宇制定提档升级计划，推动楼宇改造加快实施。重点推动楼宇完善配套设施，着力协助解决好楼宇企业商务洽谈、员工生活和休息娱乐等生产生活具体问题。二是积极支持楼宇加强管理，配合楼宇业主和物管公司建立健全楼宇基础信息台账和经济信息平台，推动红照壁片区楼宇实现资源信息对接共享。三是积极争取相关部门的支持，对红照壁片区区域环境和楼宇周边环境进行综合整治，做好美化、亮化、净化工作，营造良好的发展环境。

（三）强化统筹协调，构建楼宇发展联动机制。坚持集群集聚集约发展思路，通过行政的、社会的、市场的方式，实现红照壁片区楼宇统筹联动发展。一是建立资源整合机制。对片区楼宇资源进行整合，包括邻近楼宇停车位互通共用，员工餐厅、休闲健身、商务洽谈等场所设施共建共用。二是建立联动招商机制。充分利用青羊区对外招商信息平台和青羊区“i·汪家”智慧生活平台，整合街道、楼宇物管招商力量，推动楼宇招商信息、资源、项目、成果共享，形成招商合力，提高招商水平。三是组建楼宇发展联盟。采取街道牵头、社会组织承办、楼宇业主和物管公司共同参与的方式，建立红照壁片区楼宇发展联盟，定期组织会议、考察、学习、联谊等活动，加强信息共通、资源同享、商机互促，实现楼宇互助发展、合作共赢。

（四）强化优质服务，激发楼宇经济发展活力。进一步加大

服务楼宇、企业力度，努力营造良好的发展环境，提升楼宇经济发展水平。重点建立“三项制度”。一是建立联席会议制度。建立由街道主要领导牵头的楼宇经济发展联席会议制度，统筹协调楼宇经济发展工作；在街道投资促进中心设立楼宇经济发展办公室，承担日常工作。二是建立定期送政策上门制度。对上级支持楼宇和企业发展的政策，每出台一个就及时送到楼宇和企业，确保企业第一时间知晓招商、税收、信贷等方面的新政策。三是建立楼宇联络制度。在每栋楼宇建立“汪家拐街道楼宇发展快捷服务站”，街道和物管公司共同派驻服务专员开展工作对接，在醒目位置设置楼宇服务提示牌，建立“1名街道招商专员+1名楼宇招商经理+1条龙免费服务”的“三个一”快捷服务流程，切实提升服务企业、服务楼宇水平。

结束语

红照壁片区因其核心的地理位置，商务楼宇的区位、体量和品质，在天府广场区域具有重要地位，应该将其作为区域楼宇经济发展的重点片区进行打造、扶持，从而最大限度发挥其与宽窄巷子旅游区、骡马市金融集聚区和春熙路商圈辐射带动效应，巩固和形成新的楼宇经济发展亮点。

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