工程造价在房地产评估中的运用研究张少真

工程造价在房地产评估中的运用研究张少真

张少真

深圳市智宇实业发展有限公司广东省深圳市518000

摘要：随着我国经济实力的不断提高以及城市化进程的不断加快，建筑行业在得到迅猛发展的同时也逐渐变得成熟起来。而作为同建筑行业直接相关联的房地产行业，在其中的评估工作中应用工程造价就显得尤为重要。因此，本文通过分析房地产评估的方法，进而研究房地产评估工作中工程造价的实际应用。

关键词：房地产；评估；工程造价；运用

引言

随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，房地产评估在我国社会生活中承担着日益重要的角色，在房地产交易、房屋拆迁补偿、企业重组或清算，或者会计中房地产成本核算等经济活动中，都离不开房地产评估这项基础工作。但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此在房地产评估中，对其风险认识和防范对策不断提出新的要求。

1房地产评估风险分析

房地产估价的风险主要是评估报告的评估结论与当时房地产市场价值之间不一致和不一致的程度和范围。由于房地产评估过程中存在不可预测的因素，评估师将面临房地产价格预期技术的巨大不确定性。评估结果与房地产的实际价值有偏差，即产生房地产评估风险。引发房地产评估风险的因素是客观存在的，评估人员需要运用积累的专业知识和丰富的实践经验来降低风险的可能性，但并不能够完全避免。房地产评估的风险涉及评估过程的每个方面，政府、评估主体、评估对象等相关经济实体，以及相关的法律政策、制度管理、人员道德等都将成为风险因素。总的来说，房地产评估风险主要有以下五个方面。

1.1评估行业风险

一方面，房地产价格的变化受到供需变化的影响，而在供求市场中，信息并非完全公开透明，若评估师收集并使用错误或滞后的交易信息，将对评估结果产生不利影响。另一方面，政策的变化，包括税收政策，金融政策和行业政策，往往会对约束评估方法的选择，最终不可避免地对房地产价格产生或高或低的影响。

1.2评估机构风险

评估机构风险主要指评估企业内部管理的风险。房地产评估企业已经逐渐脱离了政府部门的支持，暴露在市场经济的大环境之中，市场经营风险是难以避免的，一些评估机构使用降价方法进行竞争，阻止评估信息或采用垄断方法来获取更多业务，违反了市场规则。

1.3评估人员风险

中国房地产估价行业起步较晚，发展也较为缓慢。如今，房地产估价师资格考试与资产评估师资格考试申请门槛较低，评估员的专业知识和实践经验有限，加大了评估的风险。此外，国内房地产估价师的职业道德建设相对落后，缺乏专业房地产估价师的职业道德，违规成本低，使从业人员的法律制度和道德观念薄弱。

1.4委托人风险

房地产评估的首要依据，是委托方提供的产权资料，然而在经济利益驱动下的委托评估过程中，委托方可能并没有真实地提供评估对象的真实情况，故意隐瞒一些不利于价格的因素，或者片面强调对价格有利的因素，造成评估主体与客体之间信息不对等，评估师在使用不实的资料时，将会直接影响评估结果，造成评估风险。

1.5评估报告风险

如果评估报告编写、使用不当，或者对评估结论适用条件解释不当，都将使评估机构和评估师处于不利地位。例如，评估报告使用者对评估结论未按照评估报告中所示的财产性质或评估目的使用；在评估报告和评估结果的使用中，未充分考虑在评估基准日之后可能发生的事件所引起的评估结果不同的使用风险等。

2房地产评估中工程造价的实际应用控制措施分析

2.1项目规划设计

虽然实践中项目规划设计费用占比不高，约占整个建设费用的2%，但是如果项目规划设计不合格，不仅会导致项目返工，导致整个工期延长，相应地成本也会与日增加，对企业来说是得不偿失的。通常房地产公司会选择几家口碑较好、实力卓越的设计单位合作，这样不仅质量可以得到保障，而且还能在各自的设计方案中优中选优，挑选最适合自己、性价比最高的方案，对双方都是互赢的结局。另一方面，为确保工程预算不会超标，房地产开发公司可对设计单位要求采用限额设计，全程参与图纸设计过程。此外，为了能降低返工率，保证图纸设计的质量，房地产公司需对图纸进行相关的审核工作，及时对图纸中的不足和不科学的地方进行纠偏和改正，保证图纸无差错。从根本上来说，对设计图纸进行严格把关，关乎到整个工程建设的大局，是一项基础性、核心性的工作，是整个造价控制的基石。在工程设计阶段，工程造价管理人员需要密切配合设计人员，协助其处理好工程技术先进性与经济合理性之间的关系。

2.2招投标阶段

进行造价控制的第二个成分是招标工作。目前市场上的建筑工程招标方式有两种，公开招标和邀请招标。企业在制定招标条件时要严格审核，确保编写的工程招标书及标底在合理范围内且做好保密工作，并遵循以下几个原则。第一是招标书要严格按照标准制定。企业在编写招标书时要确保尽可能全涵盖工程预算，不留空白或灰色地带给对方，把风险控制在圈在可控范围内，这样能够使得造价控制最全面。当然，一些公司在自己制定招标控制价，将这个工程的价格标底控制在科学合理的范围内，并要求保质保量完成工程。最后还要有专人对招标造价进行专门性、系统性的检查，保证投标工作顺利进行。第二是投标过程公开透明。房地产开发企业要仔细审查参与投标的施工方资质，有条件的要进行实地考察，确保进入招投标环节的施工方有足够的条件和资质胜任建设要求，这是项目工程质量保障的前提和要求。第三是选择性价比高的施工方。房地产企业为了保障自身利益的最大化，在招投标环节普遍会选择价格较低的施工方，但是在具体操作时，还是要本着综合考量的理念，不要唯价格论。而是要从施工方的整体资质、施工条件、投标价格、附加条件等相关指标择优选取，确保能够在保质保量完成项目的前提下将造价控制在最低程度。

2.3施工阶段

在工程施工过程中，房地产开发公司要根据相关工程的工程建设标准处理相关的事宜。众所周知，工程建设标准是国家在实地调研综合汇总各地经验的基础上，历经多年的完善而制定出的一套标准体系，对企业的施工有很强的指导意义。因此，企业在施工过程中要遵循基建标准，引进科学的管理机制，保障造价控制的可行性。同时在项目工程中引入竞争机制，开发商可以选择资质较好合作对象，保证在适当公平竞争的环境下产出的最高效益。同时，房地产开发企业要严格控制工期，在规定的工期到达后，按照合同规定完成各项工程项目的验收，确保造价控制的完整性和有效性。

结语

在房地产开发公司竞争激烈的市场环境下，各个房地产开发公司都很关注对造价成本的管控。除了要引进科学合理的管理机制外，更要从多角度、多层次进行成本分析和核算，研究优化相应的控制对策，重视工程项目前期工作阶段的造价控制，而不是把全部重点放在施工阶段和工程阶段阶段，确保企业的可持续发展。

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