土地估价市场中的风险及防范办法

土地估价市场中的风险及防范办法

陆海波

盐城市正信土地房地产评估有限公司江苏省盐城市224000

摘要：伴随着我国市场经济的迅猛崛起，在房地产成为炙手可热行业，更多的投资者都不断加大土地建设上投资。房地产行业的快速发展在很大程度上推动了土地估价市场的兴起和发展，土地估价指的是遵循一定的理论基础，全面分析多种因素的影响，在某一时点评估某块或某些土地价格行为。另外，土地估价本身涉及的影响因素较多，动态变化性大，这就又增大了风险的程度。基于此，本文对土地估价市场中的风险及防范办法进行了简要探讨，仅供参考。

关键词：房地产；土地估价；市场分析；防范对策

引言

现阶段，我国经济快速发展环境下，土地评估工作所面临的风险也日益增长。所以，需按照市场经济具体发展趋势以及房地产结构等层面对风险完成有效的评估以及评价，并依托于评价结果，采用科学的对策给予有效的规避。

1.土地估价相关技术标准以及内容

1.1技术标准

目前，在进行土地评估阶段，其有关技术标准主要包括《城镇土地估价规程》《土地估价规范》。以上标准的应用，对房地产价格评估，基准地价评估以及宗地地价评估具有重要作用。同时也有利于有效维护各方权益，更好地引导正常的土地交易秩序。

1.2内容

同时，其主要内容包括估价基础、估价方法、估价对象、价格内涵以及估价原则，常用估价方法主要包含市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法以及基准地价系数修正法。

2.土地估价市场中的风险

2.1政策风险

主要包含国家政策更新从而造成的评估结果出现偏差，税收，产业以及金融等行业政策的调整均会对土地估价产生一定的影响。除此之外，国家对农民土地征收也会对其产生影响。现阶段房地产市场虽有相关法律法规为依据，但产权依然存在着诸多不确定因素，若在估价时相关机构与人员并未全面的掌握政策背景也无完善的政策预测，均会对最终评估结果产生影响，形成评估风险。

2.2对土地使用评估方法不当带来的风险

目前我们明确土地估价几大基本方法都是可以采用的，但是需要满足适用的条件，而且必须意识到这几种估价方法的理论依据是不相同的。市场比较法和基准地价系数修正法主要基于替代原理，收益法主要基于预期原理，而成本法则是基于生产费用价值论。若在没有明确该土地的性质时，随意采用评估方法，则会使评估价值出现较大的误差风险，给委托人带来经济利益的损失。

2.3来自估价机构及估价人员的风险

从实际操作上看，评估机构以及人员直接参与到土地评估环节，他们的评估业务能力和职业道德水平直接决定着土地估价结果的准确性。目前存在一些估价人员和机构与委托人之间存在不恰当的利害关系，使其受企业和个人的影响，作出不客观的评估价值，以此双方互谋利益。除此之外，一些评估机构为了获取更多的评估业务，不考虑本所自身的估价人员从业能力，在没有丰富的评估经验下进行评估业务。因此，在对土地估价过程中，不了解土地市场行情以及评估机构和估价人员特别情况将会使评估结果呈现较大误差。

3.加强土地评估风险防范的措施

3.1加强资质管理，提高准入门槛

目前土地估价市场的混乱现象在很大程度上是由不合格的估价机构导致的，由于没有建立完善的评价机制，造成土地估价市场准入门槛较低，一些不合格的评估机构扰乱了市场秩序。所以应增强估价机构资质监督与管控，建立健全年检制度，定期检查机构建设，对不符合标准的机构应责令其整修，出现较为严重问题的机构或人员应直接吊销其职业资格。另外，提高准入门槛能够提高行业的整体水平，避免一些不合格评估机构影响市场稳定性，发挥先导作用，从而促进行业的健康发展。

3.2加强对评估行业的诚信建设

诚信作为一个人的基本品德，在工作和合作中尤为重要。在当前土地估价市场背景下，有些估价机构为了自身的短期利益，恶意降价，无序竟争，破坏正常的市场秩序，造成这种现象最主要的原因就是当前不完善的制度建设。所以国家应尽快建立完善的法律制度对土地估价机构的行为进行约束，加强行业内的监管，完善估价机构的诚信档案，构建品牌企业。及时公示不合法行为，形成严格的管控体系，从而增强机构的紧迫感，保证评估行业健康有序发展。

3.3了解房地产未来宏观走向

市场作为对一个行业现状反映、对未来走向预测以及作出决策的主要依据，任何企业要想取得持续健康发展都必须以市场需求为导向，顺应市场环境变化。在此大背景下，房地产行业会涉及不同发展阶段，在每个发展阶段，土地评估机构都需加强调查工作，提前做好准备，准确把握房地产未来宏观走向，进而提升土地估价准确性。

3.4提高估价人员的综合素质

估价人员素质对评估结果具有直接影响，要求其不仅具有较高专业水平，还要具有高尚的品格，能够自觉加强自身素质建设，抵制行业内的不良风气。实践工作中存在着诸多的专业不过关，素质较低的人员，这些估价专业人员没有胜任工作的能力，无法保证估价结果的准确性。因此需加强对评估专业人员管控，从源头上保证评估工作的质量，进一步完善估价三级审核体制。首先，估价机构在进行评估人员招聘的时候，不仅要对专业能力进行评审，还要对他的职业道德进行考察，保证工作人员具有较强的职业适任能力；其次，机构应定期组织估价人员进行技能培训，及时将先进的估价技术和思想传达到每一位估价师，增强培训力度，掌握先进的估价技能和方法；最后，应建立对估价人员的诚信考核制度，记录他们的日常行为并建立相应的奖惩制度。

3.5扩宽信息来源的渠道

在土地估价过程中，极易受到数据信息不准确的影响，从而造成价格虚高的状况，针对这样的现象，需从如下几方面进行调整：（1）政府需进一步发挥其宏观调控的作用，建立建全信息披露以及监督体系，对市场变化给予科学的预测，需加强政府的政策导向作用，防止房地产出现泡沫经济，保证土地估价的客观性及科学性。（2）建设主管部门对有关的基础数据应及时更新公布。（3）同时各级行业协会在加强继续教育的同时，组织相关专业人员对土地市场进行全面的调查研究，做到定期公布相关数据，并确保所有参数的能够通过多种专业渠道获得。

3.6保证土地还原利率等基础估价数据准确性科学性

土地估价需要遵循估价时点原则，随着不同时期市场因素和其他条件的不断变化，土地收益也会变化。所以，在对土地还原利率确认的过程中，需全方位的探讨估价时点的存贷款利率、通货膨胀水平和行业平均收益率等多方面的因素。在国外通常利用取得样本数据，搭建数据模拟，对评估结构完成进一步推算，而我国现阶段此方面依然存在着诸多的欠缺，需加强土地估价研究等方面的重视程度。

结束语

综上所述，现阶段土地估价主要是伴随着房地产市场的快速发展，而形成了较为成熟市场环境，为了有效的规避土地估价过程中存在的风险，确保操作的规范性，需对土地市场完成全面的分析，这不仅是土地估价面临的机遇同时也具有一定的挑战性。在此过程中，土地估价相关机构需要始终掌握不同阶段的房地产市场状况，审视自身存在的问题并加以完善，确保在市场竞争中具有一定的优势。同时加强专业人员以及品牌建设，加强市场竞争力，从而保证土地评估行业的长远发展。

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