浅析房地产项目管理

浅析房地产项目管理

李卫东

李卫东

大通回族土族自治县房地产管理所

摘要：随着我国经济的飞速发展,房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重,并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。当前，我国房地产项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平。本文分析了房地产项目管理存在的问题，并提出了相应的解决措施。

关键词：房地产；项目管理；问题；措施；

一、房地产项目管理原则

（一）确认责任主体

房地产行业对人民的生活影响巨大，必须确认责任主体，以防止出现问题后，无法找寻责任主体。房地产项目的责任主体是房地产项目的开发商，确认责任主体将有利于对房地产项目的管理，也将督促房地产开发商注重项目质量。因此，在房地产项目管理中，首要的原则就是确认责任主体。

（二）成本优化原则

房地产项目的管理原则，最根本的是通过项目管理，实现成本的优化。这种成本的优化，是在保证项目质量的前提下，通过科学管理，实现成本的节约和科学使用。通过对房地产项目认真的考察分析，打造房地产品牌增加企业竞争力，保证施工建筑质量的前提下降低投资使成本最低化，是实现企业利润最高、表现最优的有效手段。良好的项目管理规划，科学的分析整理预算，为企业制定良性的获益方式才能使该企业成本最优化。

（三）质量管理为根本

房地产项目管理的第三个原则就是质量管理为根本，也是重中之重，前两个原则都是为了第三个原则服务的。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

二、在房地产项目管理中存在的问题

2.1缺乏科学合理的前期可行性研究

房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案，才能有序的进行下期的投资建设项目。然而，当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究，在拿的项目后为了赶工程进度，立马动工，而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究，仅仅依据目前市场经济的动向，在实际施工过程中，就会导致严重的重复建设社会资源的状况，从而对资源造成严重的浪费，不利于企业和国家的长远发展。

2.2缺乏完善的项目监督程序

由于对房地产项目前期的可行性研究不足，很多房地产商为了获取利润，过分追赶工程进度，对工程中应该注意的安全及质量问题的监管不重视，监管工作不到位。当出现实际问题时，房地产商仅仅是将设计图纸与现实施工存在的争议简单对比，并没有坚持从实际出发的原则，而是从经济利益的角度图纸进行修改，很多临时调整的决策都是由开发商厂商一手操办，缺少有效项目监督，没有制定完善的项目监督程序及当实际施工与图纸设计出现偏差时的解决措施，这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

2.3缺乏强烈的合同管理意识

当前，我国房地产商在对项目管理中存在的又一个严重的问题是缺乏合同管理意识，很多房地产商的合同管理意识比较。在合同管理中，房地产商必须认真斟酌合同中的每个词、每个字，更不可随意的凭个人主观意识去修改合同。然而，当前我国很多房地产商没有认识到经济形式和竞争形式的变化，合同意识很淡薄，由于缺乏强烈的合同管理意识，对房地产项目的管理产生了很多不利的影响。

2.4设计当中存在的主要问题

在房地产项目的设计时期也往往会出现各式各样的问题，在这其中表现最为明显得有以下两个方面，其一，发商盲目地重视施工，而忽略了在预前设计的问题，从而给成本的进一步调控带来了不必要的麻烦。此现象在我国国内的房地产企业中表现最为明显的就是开发商注重项目工期的投资控制、重视项目的施工进程而无视项目的设计。其二，对房产的外形设计依赖抄袭，甚至照搬，缺乏新意，不能够因地制宜，也就没能满足于消费者的心理需求。

2.5实施时期存在的主要问题

在施工阶段出现的问题一般都是工期的延长或是拖沓的问题，给房地产项目的管理工作带来了很多不必要的负面影响，对出现的问题反复推脱，就会使工程质量得不到原有的保证，两者间合同的接壤处往往也得不到很好地解决，进而延长了房地产工程的工期。因此，必须严格控制项目分包，坚强项目监理，明确责任主体。

三、房地产项目管理存在问题的主要解决策略

1加强进度管理

工程进度控制，与投资控制和质量控制一样，是工程管理的核心内容之一。它是保证工程按期完成、合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。在保证工程安全、质量的前提下，加快施工进度，使得工程早竣工、早使用。尽早发挥工程的使用功能和投资效益，是每个建设单位(投资单位)的共同愿望。

2注重房地产项目可行性研究

在分析房地产前期项目决策的可行性研究的问题，开发商应该对市场进行严格的分析考察从而弥补市场必要信息的缺失，于此同时应该加强管理阶层人员在实行管理当中的地位，进一步提高管理人员自身素质以及文化素养，进而充分发挥管理人员的管理优势，在此基础上加强项目开发的可实施性。除此之外，在进行有效开发的同事应该引进高端技术人才进行合理的研究工作，充分吸收良好的项目方案，并将其有效的实施方案进行合理的规划，从而提高房地产开发商项目决策的质量。

3注重设计方案，加强投资控制

在房地产项目当中的重中之重是设计时期的投资控制。想要有好的收入的企业必须吸引购房消费者，并且要满足他们对自身要求的心理需求，让消费者感到物有所值。因此拥有一个出色的设计方案，在方案成为其所建之物时，不仅可以吸引广大的消费者为他们带来经济利益的同时，也为扩张了自身的知名度，树立了良好的商业品牌。由此可以看出，一个企业拥有一个完整有完美的设计方案是十分有意义的，企业加强设计时期的投资，在完成整个建设以及销售当中都起着重要的意义。

4注重项目管理实施时期的工作

预案的实施是整个房地产开发项目管理的关键时期，必须加强管理。良好的管理工作，能够使项目即快又保质保量的完成。进行有序实施管理能够有效的实现项目的优化资源配比，施工场地和管理人员相互协作并进行有好的配合，就能有效地、多方位、迅速地完成工程实施时期项目的交付和移交等工作。

5强化房地产合同管理意识

房地产商应在前期充分完整的调查研究基础上，不断提高项目管理意识。针对当前房地产中普遍存在项目管理意识不强的局面，只有通过对管理意识的不断强化，让其意识到项目管理的重要性。首先必须要转变观念，意识到合同所具有的强制性及其所具有的威力，这样才能从根本上解决房地产合同管理意识不强的局面，也能更好的实现房地产项目管理。

四、结束语

工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。应针对出现的问题及时采取解决措施，诸如加大对前期可行性的研究、不断完善房地产项目管理的程序以及逐步提高房地产合同管理意识等，从而有效的推动我国房地产项目的管理，更好的为市场经济服务。

参考文献

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[2]杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).

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