浅析商业综合体施工管理难点

浅析商业综合体施工管理难点

彭斌

彭斌

中山市展盈房地产开发有限公司

摘要：近年来，商业综合体开始不断涌现，使得商业模式突破单一化向多元化方向发展，形成了一个具有生命力和经济活力的新型城市商业活动圈，更好地满足人们的物质、精神文化需求。但由于各商业综合体自身定位的不同，规划建设方式各异，对工程施工管理造成了一定的难度。

关键词：商业综合体；管理难点；建议举措

随着经济的发展，城市格局以及消费能力的改变，无论是新区的规划建设还是旧城的规划改造，都需要一个合理的布局规划作为基础支撑。商业综合体的出现和规划建设，为经济的发展带来了新鲜的血液，在很大程度上带动了国家经济的发展，也为人民的日常生活提供了便利。但在商业综合体的出现和规划建设中，由于诸多方面的原因，使得商业综合体的建设过程中仍存在一些难以解决的现实问题。

一、商业综合体发展的特点

1.1商业综合体间的相同点

大多数商业综合体在建造格局上具有体积大、密度高的特点，周围高楼林立，人口密集。同时位于交通便捷、网络发达、城市功能比较集中的地区。其是功能和集约的结合体，根据人们对商业综合体概念的认识，认为商业综合体必须是娱乐、餐饮、商业、办公、居住中三项或是三项以上功能的组合体，而且商业综合体中的各功能之间是相互依赖、相互并存、相互受益的关系。

1.2商业综合体间的不同点

目前，已建商业综合体和在建商业综合体都在根据自身定位和目标群体的不同逐步形成了差异化的发展态势，拥有互补性质的竞争格局。

比如，中山三路某广场为综合性商场，包括商业步行街、商务酒店、高档住宅、综合商场等多种形态，其定位为多元化、国际化的时尚物业，集星级酒店、金融办公、影院文化、娱乐休闲、餐饮服务、商场购物、家居装饰等多种物业类型于一身，形成一个具有现代性、前沿性、开放性、国际性的新型商业活动中心。再如，中山某商业广场，规划建设成为集大型商场、美食餐饮、休闲娱乐、为一体的现代化休闲购物中心，改变经营方式，实现自持的物业经营模式，消费者的消费档次定位为中端，突出销售女性商品为主的零售业，包括化妆品、女装、饰品等女性生活所需品。所以，商业综合体规划建设的定位不同所造就的商业形态也不尽相同，这就造成其施工管理存在一定的难度。

二、商业综合体规划建设过程中遇到的问题

国内对于商业综合体的建设起步较晚，特别是中山市商业综合体的发展时间较短，均是近几年才集中爆发，开发模式以及市场环境还不成熟，加上商业综合体定位高、建造复杂等特点，容易造成融资困难，这些出现的问题都成为商业综合体建设发展的瓶颈。

2.1施工原材料质量问题

在很多商业综合体的施工管理现场，由于施工原材料的使用没有经过各相关机构的严格质量审查，原材料的控制、采购和管理使用不符合常规，质量控制不到位，造成施工材料可能出现一定的质量问题，这就对施工现场的工程作业造成很多的技术困扰。

2.2商业综合体内部结构复杂

商业综合体的内部结构通常会融合多种建筑形式，在商业综合体的施工过程中，因为建筑结构复杂，相应施工过程中用到的技术也是多而复杂的。由于各个地块的施工需要同时进行，所以对工程指导人员和现场施工人员的技术水平要求极高。

2.3施工现场管理难度大

施工现场管理难度大，项目所在地地质条件影响施工进程和施工管理。由于工程作业的不确定性，内部设计构造复杂多变性以及大中型设备在使用过程中出现故障、施工资金短缺、各种施工材料的运输使用等因素，造成工程施工质量不高，速度迟缓，技术问题和管理问题需要同步解决。另外，由于商业综合体建筑结构复杂，这就造成施工过程中火灾的危险性加大，点面管理难度增加。

2.4商业综合体工程设计内容多变

商业综合体的项目功能复杂多变，其工程设计内容和影响因素繁多，需要各方不断进行磨合、调整。例如。某商业综合体在建筑施工过程中，为了迎合各个商户对建筑使用功能的需求，商业综合体的内部设计也相应变的复杂，而另一个制约商业综合体施工现场工作的因素是施工的设计变更，为了满足各商户对于建筑功能的要求，而改变商业综合体的内部设计，这就使得施工现场的施工情况变得相当复杂，对现场施工人员及管理人员都是一个不小的考验。因为图纸更改频繁，方案随时发生变化，而现场施工和工程进度又必须要保证，这就造成了很多迫切需要解决的问题。开发体制不完善，房地产开发商不能对各方因素做出系统的思考，往往因为某一因素的影响忽略了质量控制的重要性，从而影响工程的正常设计建造。

三、改进商业综合体施工管理困难的举措

在商业综合体的规划建设中，质量要求至关重要。设计变更在建设施工中比较常见，但设计的频繁变更，会使得施工现场很难跟进施工进度，从而对整个工程的施工进度产生影响。因此，施工指导人员应充分考虑设计细节，以减少或解决设计的频繁变更问题，这就要求管理人员做到以下几点：

①确定工程的质量目标，并对目标进行量化分析，形成一个全员的质量管理系统。

②明确质量要求，制定出详细的质量目标实现的奖罚措施。

③加强技术指导，做到认真、细致的策划工程中的有关事项。

④加强过程质量控制，制定过程质量计划，实行样板制度，在合理有效完成样板的基础上，再大范围进行施工。

⑤积极引进新的建造技术，并成功运用到实际的施工过程中。

⑥管理人员做好施工材料的质量监管工作，在工程开始初期，选择原材料质量合格的供应商，并经相关机构批准后实施采购。

⑦重视工程施工方法的控制。项目施工前，根据施工要求，规范施工图纸，并根据项目工程特点，制定符合项目设计要求的施工策略，用于施工过程中的理论指导。

⑧加强对项目施工环境的控制。保持施工环境的稳定、舒适，以确保项目的施工质量和施工标准。

结束语

在经济发展的基础下，未来商业综合体的发展必然趋向多极化，并且，根据各个地区以及各个区域商业定位的不同，其发展形势也存在较大的差异，但是，它们的发展必将从很大程度上激发广大市民的消费潜力，从而带动国家经济的发展。所以，要根据城市综合体工程项目自身的特点，制定合理的工程项目进度目标，做出切实可行的工程项目进度计划，认真监督完成计划的实施，并在监督过程中不断的完善计划，才能将商业综合体的建造纳入正规化和标准化的管理，才能使商业综合体的建造有条不紊的进行。

参考文献

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[2]张红.石家庄万达广场商业综合体工期问题分析.中国房地产，2013.1.

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[4]王超.基于多目标平衡的现代商业综合体营建体系解析与评价.建筑与文化，2014.6.