浅析危旧直管公房的改造问题

浅析危旧直管公房的改造问题

陈玥

柳州市房产管理局柳南管理所广西545005

摘要：直管公房中砖木结构的房屋，由于建造年代久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防性安全隐患普遍较为严重，针对危旧直管公房改造过程中出现的若干问题，结合实例说明改造的方式、方法及采取的措施。

关键词：直管公房；危旧房改造；措施、方法

直管公房是指由国家各级房地产部门享有所有权的房屋。管理形式表现为某市某区的房管所。建造年代久远的直管公房简称老旧直管公房。在柳州市房产管理局柳南管理所管辖的公房中，老旧直管公房有百余处，建筑面积达六万平方米以上。其中七成老旧公房被鉴定为危房。由于建造年代久远、房屋陈旧、耐火等级低等原因，结构性安全隐患和消防性安全隐患普遍较为严重。积极稳妥地推进危旧直管公房改造一直是我们修缮工作的重点。

一、危旧房分布百余处，点多面广

在柳州市柳南房管所和市规划局绘制的一张图纸上，布满了大大小小的“黑点”，这“黑点”就是目前市区直管公房的分布处。黑点多达100多处，分布之散、之广，几乎遍及市区各个角落。而危旧直管公房绝大部分零星分散在城市的核心区域内。这些危旧房面积最大的有二、三千平方米，最小的仅二三十平方米，以小面积居多。柳州作为桂中商埠，太平西街、谷埠街等的骑楼建筑风格是城市的一大特色。根据古城控规要求，地处古城核心保护区、古街古巷保护区、古建筑保护区内的公房严格按原层数翻建；位于古城边缘、非核心区内的公房，结合周边环境，改造为以三层为主，局部四至五层的住宅。

二、砖木结构建筑损坏成因分析

危旧直管公房基本为砖木结构房屋，建筑形式以砖作外墙，木质门窗、屋顶、梁柱、楼板构成的房屋。由于建造年代久远，绝大部分已经超过其设计使用年限，结构性安全隐患较为突出。且大多以木构件为主要承重构件，大部份木结构的屋架端头、梁头、节点等受腐朽蚁蚀已变形、位移，砖混结构的墙体、楼板、梁柱等普遍砖体风化、抹灰层脱落，墙体开裂变形。厨卫不配套，房间拥挤密集，结构、功能、布局不合理，存在比较严重的结构安全和消防安全隐患。

三、改造实施方式

（一）零星翻修。即将零星分布的砖木结构危旧直管公房在原用地范围内局部拆除后翻修改造。改变原有公用厨卫的格局，改建成厨卫配套，布局合理的多层建筑。

（二）成片改造。即将相邻的多栋直管公房成片拆除，重新建造成符合公租住房建设标准的砖混结构配套的单元式公租住房。

这些一般都改变了原建筑的使用功能，为重新分隔利用原建筑的空间，就必须对原结构进行拆除、加固、翻新、扩建及新建的设计和施工。

四、危旧房改造的主要设计和施工内容及常用方法

（一）危旧房改造设计和施工的一般内容为：地基基础的验算与加固，结构的验算与加固，装饰工程需拆除墙或增加荷载的验算与加固，木结构构件的替换等。旧房无设计图纸，设计前必须进行现场查勘，查明设计中各关键部位的情况。施工时先确定施工方案，再按规范及已定方案施工，并经常观察，设置观测点，发现原结构变化，必须找清问题，及时处理，方可再行施工。

（二）危旧房改造设计和施工的常用方法

1、直接加层的设计：原建筑比较完好，无裂缝等异常情况，原设计图纸及地质勘察资料等齐全，通过验算可直接加层，或局部加固后直接加层。

2、改变原结构承重体系外套框架：原建筑必须保留，但不能加层改造的情况下采用这种设计方法，设计中必须处理好新旧建筑间的连接，新基础对老基础的影响。

3、内部改造设计：设计前须查清原结构情况，局部拆除的要先确定加固方案和拆除步骤，让施工人员得以明确。在对太平西街等老城区的骑楼建筑群进行改造时，老建筑之间互相连接，公、私房夹杂，隔墙产权不明，施工中不能拆除，我们采取内框架这种形式，取得了良好的效果。

五、拆除旧结构应注意的问题

（一）拆除旧房不论是整体拆除或局部拆除都是技术性较强的工作，而局部拆除比整体拆除风险更大。因此，拆除旧房必须注意以下问题：

（1）拆除旧房前必须看懂原结构，老旧直管公房由于建造年代久远，基本上没有保留下来的图纸。这就要仔细查明原结构情况，摸清其受力特征。尤其是局部拆除更要熟悉原结构，拆除前要确定其拆除步骤、加固方案、拆除注意事项等问题，并在施工方案中明确。对拆卸人员要进行安全技术交底。

（2）拆除旧房必须按确定的施工方案和有关施工操作规程实施，必要的安全设施和加固措施一定要设置，绝不能偷工减料。拆房的安全问题有三方面：1）原结构的安全；2）周围结构、物体及行人的安全；3）拆房者自身的安全。我们在进行太平西街等老街的改造时，因是临街建筑，在有行人通过的骑楼处搭设安全通道，逐层在大跨度的木梁、柱等节点处做好支撑加固措施，均衡拆除承重构件，拆卸必须与加固及复原同步。

（二）基础加固和连接处理问题

地基的加固处理。在旧房改造中，增层主要是地基与基础加固，扩建、新建是基础的连接。在对地基进行基础固处理时，可以采用换填法，这种方法主要是对表层不好基土进行挖除，回填上有较好压密特性的土来进行压实及夯实，确保形成很好的持力层，进而改变发服务地基的承载力，提高建筑的抗变形以及较好的稳定能力。要注意将不良土层要转换挖尽，要注意坑边的稳定性，确保填料的质量，充分分层夯实填料。地基的加固还可以采用堆载预压法，用临时堆载的办法对地基适当的施加荷载，施加一定的预压期。就是使地基提前压缩完成多部分的沉降，使地基承载力得到提高后，再进行荷载卸除然后进行建造建筑物。在建筑物密集的老城区，特别要保护好相邻建筑的基础，地基施工分段进行。

六、新老基础的连接

新老房屋连接的关键在于基础的连接问题，在外观上看来，新老房是一个整体的结构，但是新、老房屋的基础却是分开来的，新、老基础如果连接问题处理的不好，就会造成新、老基础发生不均匀的沉降，造成地基严重的变形，就会引发墙体开裂.

（1）基础连接挑梁法。新老房屋基础的连接中最常用的办法，在连接之前要保证新老房屋基础在应同一水平上，或者新基础略可以深于老基础，地基的挑梁可以根据悬挑长度做成相应的变断面或者等断面，其中挑梁的横梁可以略高于挑梁上皮也可以与挑梁做平，见图。

（2）双层挑梁法.如果地基的上部结构荷载比较大，是断面较高的挑梁，这就要考虑基础埋深的限制，当挑梁已经露出地面严重的影响了楼房走廊内纵墙的开门洞口时候，就可以采用基础挑梁配合一层顶挑梁或者是多层挑梁，新房如为框架结构时，就要尽量的使端部框架柱要靠近老房，如图。（3）钢筋砖悬挑法。当新房为平房的时候，上部结构的荷载比较小，但是老房子的基础宽度也较小的时侯，可以在皮砖的水平缝中加入钢筋，再用水泥砂浆砌筑这样就可以替混凝土挑梁，此种技术一般用于旧房接建平房，如果在水平

缝中置放钢筋网片效果会更好，见图。

老房基础新房基础

图3

七、加层的几个技术问题

在旧房加层进行改造的工程中，经常性的会遇到旧房子原基础宽度不够。以下是解决办法，首先先帮宽是基础工程补加强度的通用的方法，就是在房屋的基础外再加一钢筋混凝土套，来使新基础宽度达到计算的要求。另外在外卸荷时，可以在原来老建筑外纵向的两侧面，计算同时来确定打桩的数量，在房屋的柱顶可以用条形承台梁进行相应的连结，在新加层全部荷载上可以通过框架柱来传至整个的承台梁，然后再传至桩上。最后就是内卸荷，将加层荷载以及原建筑上的一部荷载，进行改向转卸到新房子的新增加基础上，如图。

图4

八、结语

本文所引用的实例只是局限于单一的新、老房屋建设工程，在进行实际操作时还要进行因地制宜。